为什么调控房地产市场不能打价格的主意？

5月3日的经济参考报刊登了一篇文章，题目很醒目：“新国五条政策的落空：仅北京征收住房20%个税。” 文中引用国家发展和改革委员会投资研究所研究员张汉亚的观点，认为地方ZF对于“国五条”落实并不积极，其原因在于地方ZF对于当地房地产外需及房地产相关税收等依赖性较大。

对于其中重要的20%差额征税政策，文章是这样描述的：截至5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。其中，对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策，多地采取回避政策。仅提及将严格执行国办发〔2013〕17号文(即“新国五条”)，并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。由于多地没有具体落实办法，也使新政落地难度加大。

新国五条出台满月，其控制房价上涨的效果如何呢？同样是5月3日的中国新闻网有这样一篇文章“新国五条落地满月中国楼市量跌难阻价涨”，文章指出中国楼市新“国五条”在各地落地月余，虽北、上、广、深等一线城市成交量回落明显，但房价涨势依然难逆。2日发布的数据显示，4月中国100个重点监测城市（新建）住宅均价环比3月上涨1%，连续第11个月环比上涨。

近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告更是指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告警告住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。

如果上述数据和观点可靠，说明此次对于房地产市场的调控效果并不理想。历史的看对于房地产市场的大多数调控政策，往往效果都不佳。这里就有一个问题，难道房地产市场就不能调控吗？如果能够调控，切入点在哪里？要回答这些问题还是应该从房地产市场本身的供求特征开始分析。

房地产市场的供求特征

房地产市场有个比较特殊的规律，那就是买涨不买跌，如果房地产价格普遍上涨，由于购房者担心以后价格更高，就会增加购买；相反如果房地产价格普遍下跌，由于购房者的观望心理，希望价格能够更低，反而会减少购买。也就是说购房者会对房价的变化趋势做出合理的预期，每个购房者对于房价都有一个意愿支付价格，只要房价接近这个意愿支付价格，购房者就愿意做出自己的购房决策。

对于售房者而言，要卖房子的人房价越高越愿意卖出房子，房价降低卖出房子的意愿也降低。每个售房者对于房价都有一个意愿接受价格，只要房价接近意愿接受价格，售房者就会做出售房决策。

只有当房子的意愿支付价格等于意愿接受价格的时候，房屋的交易才能够成功。购房者的意愿支付价格形成房子的需求曲线，售房者的意愿接受价格形成房子的供给曲线。需求曲线和供给曲线达到均衡，就是房地产市场的均衡，否则就会出现房源过剩或者短缺。对于试图调控房地产市场的机构而言，明确房地产市场供给曲线和需求曲线的弹性是做出合理决策的关键。如果连这两个弹性都不清楚，决策的合理性就存在问题。

有研究表明，房地产市场的需求价格弹性大，供给价格弹性小。信息不对称的情况下，虽然会在短期出现买涨不买跌的反常情况，但是购房者的对于需求价格波动的反映是很敏感的。但是由于房地产行业投资量大，审批环节多，建设周期较长，房地产供给量对于价格变化的反映比较迟钝，供给的价格弹性比较小（王俊，房地产市场的需求弹性和供给弹性，中国房地产，2011年10月上半月刊）。

把价格弹性较大的需求曲线和价格弹性较小的供给曲线放在一起，就可以得到市场均衡的房地产价格P和成交数量Q（见图1）。



价格波动的蛛网理论
经济学中的蛛网模型是一种最简单的动态模型，原本是用来描述农产品市场波动的。农产品的一个重要特征是需求没有时滞，而供给存在时滞。为了实现市场出清，产量和价格的波动可能会出现收敛型、发散型和循环型三种类型之一。具体到某种商品的动态波动属于哪种类型，取决于需求价格弹性和供给价格弹性的比较。如果需求价格弹性大于供给价格弹性，没有其他外部干预的情况下（这里的外部是指相对于市场而言的外部），波动呈现收敛型蛛网，能够逐步达到新的均衡点；如果需求价格弹性小于供给价格弹性，波动呈现发散性蛛网，不能达到新的均衡点，并且市场缺口越来越大；如果需求价格弹性等于供给价格弹性，波动呈现循环型蛛网，永远不能达到新的均衡点，并且市场缺口是稳定的。

房地产市场价格波动趋势：如无干预，必然收敛
结合对于房地产需求价格弹性和供给价格弹性的分析，由于房地产的需求价格弹性大于供给价格弹性，并且需求没有时滞，供给存在时滞，可以借鉴蛛网理论的分析方法。如果房地产市场偏离均衡，其价格波动趋势属于收敛型的蛛网。也就是说，房地产市场具有自我调节实现市场出清的特征。
具体过程是这样的：如果房地产的价格低于均衡价格，需求超过供给，出现需求缺口，这时房屋供给者（房地产商）会在下一个销售周期增加房地产供给量。如果房地产价格高于均衡价格，供给超过需求出现房源过剩，这时候房地产商就会在下一个周期减少房地产供应量。由于需求曲线的斜率大于供给曲线的斜率，并且供给调整存在时滞，每个销售周期经过调整以后的房地产价格和数量都会逐步接近均衡房地产价格和数量，最终通过市场的自发调整，房地产市场最终实现市场出清的均衡。
  
房地产市场调控的误区
根据房地产市场特征，如果要调控房地产市场，直接针对价格变化进行干预是一个最明显的误区。
以常见的试图干预价格的调控手段为例。本来房地产价格上升高于均衡价格的情况下，实际上给房地产供应商提供了这样一个信号，那就是市场存在着过度需求，从而会在下一个销售周期增加房地产供给。新的周期中由于房地产的供给量超过均衡数量，房地产价格必然会有所下降，结果在下一个周期房屋的供给量又会有所减少。只要房地产市场没有达到均衡，这个过程就会持续下去。但是由于需求价格弹性大于供给价格弹性，房地产市场达到均衡的出清状态是必然的事情。但是如果人为干预了市场价格，对于交易价格增加税收，结果如何呢？
    当期实际的交易价格如图1中的P2所示，由于税收增加，需求曲线会向上移动，交易价格升高到P2’，不难看出，P2’的价格水平下，市场要恢复到新的均衡点，需要经历更加漫长的周期。
直接针对房地产价格的调控政策其结果会延长市场自发达到均衡的时间！这是试图通过提高交易价格达到抑制房价过快增长的决策者们所没有料到的！市场就是这么一个神奇的机制，调控市场头痛医头脚痛医脚结果往往是事与愿违的！

房地产市场调控的必要性
虽然针对房价过快增长问题，调控房地产价格难以达到效果，但是对于房地产的市场调控还是有必要的。
房地产业的投入也包括土地、人力和资本三个主要部分。但是其特殊性在于，房地产业的根源是土地的利用问题，我国现行的经济环境下，人力和资本都基本上可以通过市场解决，但是土地的利用仍然实行双轨制，是个敏感话题，涉及执政者、农民、房地产商、广大房屋需求者等多方博弈。
如果社会其他经济部门（包括制造业、服务业等）疲软增长乏力，利润率远远低于房地产业，那么社会资金、资源自然会向房地产业流动。这几年房地产市场行业出现了地荒和撂荒并存，抢房和闲房并存，政策越严格房价越上涨等怪现象，说明房地产业的资源配置不够合理，尤其是影响到了其他行业的土地和资本需求。在房地产行业市场体系尚需进一步完善的情况下，对于房地产市场进行调控，以实现土地以及其他社会资源的合理化配置就显得尤为必要了。

房地产市场调控的切入点
从以上分析，不难得出以下结论：有关部门不能直接干预房地产市场价格。房地产市场运作本身并没有问题，问题在于市场机制的运行被不适当的干预。如果因为房地产价格涨幅太大就反过来抑制房地产市场的发育，只会导致房地产泡沫越吹越大。

要调控好房地产市场，必须坚持完善房地产市场机制，规范房地产主体行为，保障市场参与者的合法权益，合理确定土地准入门槛，保障房地产和土地使用权交易市场信息对称等原则，同时大力发展其他经济部门，提高其他经济部门吸纳土地、资金和劳动力的能力，多管齐下才能够保证房地产市场价格稳定。具体可以考虑以下几个切入点：
一是要出台政策，鼓励土地囤积者用好存量土地资源。银行利息持续走低的情况下，许多有钱人把囤积土地作为一项投资选择，待价而沽，导致大量土地被囤积、荒芜。但是房地产业本身存在着供应不求问题，有几年土地供应供不上，但有相当部分土地在有些地主手里不开发。通过完善土地使用权交易平台，把二级市场的土地盘活。让那些经济转型当中搞不下去的项目，或者没有运作能力的企业，与有些需要土地但是拿不到土地的企业互相交易，一二级市场联动起来，实现土地资源的有效利用。土地使用权市场交易完善了，就可以解决长期困扰房地产行业的土地需求问题。

二是完善我国的土地政策。土地作为一种特殊资源，其所有权和使用权是可以分离的。土地的物权包括所有权、使用权和处置权等。农民作为集体土地所有制，拥有土地使用权但是没有土地交易权。问题在于农民的土地使用权交易权益并没有受到完善的法律保护，这就使得由于征地拆迁等工作导致的社会稳定问题层出不穷。保护农民土地使用权交易权益，并为之建立完善的市场交易体系，也可以在很大程度上解决房地产发展面临的土地需求问题。当然国家需要明确区分建设用土地和农用土地（包括基本农田），进一步明确房地产行业土地进入门槛，在保护我国基本农田基础上，保障房地产行业发展的土地需求。

三是完善房地产市场体系，规范市场主体行为。房地产行业的市场主体既有明的主体也有暗的主体。房地产市场上的房地产商、售房者和购房者都是明的主体。对于个体房东而言，可能既是房地产行业的供给者又是需求者。暗的主体包括具有土地使用权审批权限的部门、农村基层组织和个体农户等，他们虽然没有直接参与房地产市场交易，但是由于是主要的土地供应者，因此也是潜在的市场主体。房地产行业有关法律法规不但要规范明面上房地产参与主体的行为，也要规范潜在房地产主体的行为，使得房地产行业相关收入分配机制更加合理，消除效率低下的地下市场和暗箱操作。

四是根据房地产市场蛛网波动的特点，推动建立房地产市场稳定储备机制、廉租房建设机制和金融政策调整机制，提高调控房地产市场波动的能力。国家推动的廉租房建设工程可以解决低收入阶层的住房需求问题。实际上房地产行业的消费者具有明显的收入分层特征，不同收入层次的消费者对于住房的需求差别很大，从满足基本居住需求到奢侈性的别墅级需求都主要取决于消费者自身的收入水平。对于收入很低的居民而言，在大城市拥有一套完全产权的住房，在当前的房价水平下可谓是空中楼阁，是完全不可能的事情，廉租房建设实际上应该作为一项福利政策，提供给这些低收入层次的居民。房地产企业可以根据房地产价格情况，确定合理的储备房源，作为稳定企业收入的手段，可以在一定程度上削弱房地产市场的价格波动水平。金融机构也应该结合房地产行业价格蛛网波动的规律，适时调整货币政策，如果房地产行业价格高于均衡价格水平，存在房地产过度供给，需要紧缩货币政策；如果低于均衡价格水平，存在过度需求，需要放松货币政策，从而促进房地产市场趋向均衡需求状态。

五是加大宣传力度，引导全社会转变居住观念。中国人“有娶妻盖房”传统，人们都把拥有一套住房看作是当然的事情。实际上住房更主要的在于其使用价值。通过宣传，让公众了解租房也可以解决居住问题。许多人可以一辈子都在租房自住，条件是需要有关部门逐步完善租房市场体系，实现租房市场的有效运转。这样才能够把租房市场作为房地产市场的重要替代。人们还有喜欢在都市核心区买房的习惯，可以通过宣传，让大家转变住房理念，更多的追求居住环境的美化，购买距离都市核心区有一定距离，但是现有公共交通设施并不会影响工作的住房，分散对于大都市核心区的房屋需求压力；同时需要调整都市发展规划，避免行政、商业中心过度集中在都市核心区，进一步引导居民转变居住观念。只有这样多管齐下，才能逐步引导房地产市场发展步入正轨。

         

（作者：范存会）