中国的房地产市场从产业发展的角度上看分为四个阶段：地产前启动期（98年以前），地产加速期（99－06年），新房市场稳定期（2006－约2020年），二手房市场主导期（约2020年后）。而现在，房地产市场进入了新房市场稳定期，即新建商品房在全部新增住房中的比例已经趋于稳定，房地产市场的进一步增长主要依赖于需求端的增长。
    图1.全国城镇新完工住房和商品住房（单位：百万平方米）

    图2.新完工商品住宅占全部城镇新完工住宅的比例

    图3.全国城市人均住房面积（单位：平方米）

    市场日趋成熟使得依城镇人口变化计算住房需求成为可能
    就本质而言，新增家庭是对住房的最直接需求。而新增家庭的户数取决于人口增长与家庭规模的变化，同时需求的实现又受制约于家庭收入水平。因此在一个稳态的市场，依托人口结构、家庭规模以及收入水平可以构建出一个关于住房需求的基本框架。
    此框架下的研究可以追溯到上个世纪50年代。Rossi(1955)和Campbell(1960)讨论了人口年龄分布、家庭结构与住房需求的关系。Mankiw和Weil（1989）研究了美国人口结构变化与地产市场的关系，他们认为上世纪50年代左右的婴儿潮导致了70年代房价的上升，并推断房价在将来将逐步下降。Bessy（1997）和Omphale（2000）通过模拟人口结构的不同变迁模式来预测地产投资的需求。
    我国住房市场真正发展始于1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。前面看到，由于住房市场发展日趋成熟，我国地产市场的发展与人口及家庭结构关系逐渐增强。考虑到住宅市场存在非刚性需求，同时非商品住宅（包含保障房、经适房、国企分房等）不可避免存在空置，从供需平衡表的角度来看，城镇新增家庭和新增住宅总量间的相关性还是能够让人满意的。
    城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面：即新增家庭和拆迁家庭。前者形成的方式包括城镇青年的结婚以及农村人口向城市的迁徙，主要就是大学就业以及外出务工方式的迁徙。
    图4.美国1999年以来新增家庭户数与新房销售套数

    注：住房销售与新增家庭户数在趋势上有着明显的相关性。
    图5.我国城市新增家庭户数与住房市场情况

    注：假设非商品住宅套均面积为70m2。


我国房地产市场发展分析：http://www.tianinfo.com/news/news5244.html