历史刚刚进入1 9 9 8 年的春天，从长城内外到大江南北，老百姓们都在谈论着这样一个话题：我国城镇居民的住房制度即将发生重大变化，停止福利性分房已经进入历史的倒计时！

　　现在，中国经济生活中的种种迹象已表明：经过政府十多年的改革试点，并不断借鉴国内外的成功经验，已经制订出了一整套的房改方案。

　　中国房改，已水到渠成。

　　朱总理一锤定音，非同寻常

　　在今年召开的九届人大一次会议上，新当选的朱镕基总理在举行的中外记者招待会上回答记者提问时说，住房建设将要成为中国经济新的增长点，下半年出台新政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。

　　1 9 9 8 年，我国政府制订的8 ％的经济增长速度的实现，在很大程度上要靠投资的拉动，但投资哪个领域更见效呢？有关专家分析指出，目前我国工业消费品的开工只有6 0 ％，也就是4 0 ％的过剩。如果我国真正把住宅产业当成国民经济的新增长点，它能直接、间接地带动我国近5 0 多个产业部门的发展。

　　据建设部提供的资料表明，目前全国城镇居民住房面积不足4 平方米的家庭，仅在全国6 0 0 多个设市城市中就有4 0 0 多万户。国家统计局的资料也表明，目前全国有3 3 0 0 多万平方米的危房需要改造。在“九五”期间，全国大约有1 3 0 0 万新婚夫妇需要住房，到2 0 0 0 年全国城镇人口比1 9 9 6 年净增1 0 7 5 万人。据建设部预测，到2 0 0 0 年，我国城市化水平将从目前的近3 0 ％提高到3 5 ％，城市人口将从目前的3 亿人增加到4 ．5 亿人。到2 0 1 0 年，城市化水平提高到4 5 ％，城市人口将到6 ．3 亿人，城镇人均居住面积达1 2 平方米，就需要城镇住宅建设在目前每年竣工3 亿平方米的基础上进一步加快。由此可见，这个市场的开发前景是相当诱人的。

　　而另一个方面，我国的房改到目前却出现了一些特别的现象，急需大胆突破。

　　据统计，1 9 9 7 年我国住宅销售面积增长1 5 ．9 ％，大大低于全国住宅空置面积增长2 3 ．7 ％的水
平，造成去年底全国商品住宅空置总面积超过了7 千多万平方米；房地产投资占全社会固定资产的投资比重由前年的1 3 ．9 ％下降到1 2 ．3 ％，全国有经营活动的房地产开发企业中，亏损企业已接近3 0 ％。但我国空置商品住宅的增加并不表明居民购买力的下降。据中国人民银行的最新资料显示，截至今年一季度，全国城乡居民储蓄存款余额为4 8 6 8 6 ．5 亿元，比去年同期增长1 7 ．2 ％，比年初增2 8 9 4 ．4 亿元；在今年新增储蓄存款中，定期储蓄存款占8 9 ．5 ％。

　　有关资料表明，目前我国城镇居民住宅支出（包括租金、燃料和能源）只占总消费比重的7 ．7 ％；而日本1 9 9 2 年就高达2 0 ．2 ％，印度1 9 9 5 年达1 9 ．4 ％，巴基斯坦1 7 ．7 ％，就连我国农村居民也达到了1 3 ．9 ％。

　　专家和政府官员们现在都认识到了，造成这些现象的部分原因是：在一部分居民中数十年形成的福利分房制度阻碍了商品房市场的发育，目前已非改不可了。

　　国有企业的改革在我国搞了十几年，从最先开始的承包制到利税分流，到第二轮承包到现在的股份制，国有企业的住房制度一直在拖延着改革的进程。国家经贸委曾在1 9 9 2 年至1 9 9 4 年作了一个统计，这3 年中国有企业在住房建设方面投入平均每年1 3 1 0 亿元，再加上维修补贴的费用将超过1 4 0 0 亿元，这还只是静态成本，如按动态成本计算，规模将更大；同时现有住房分配方式严重影响着国有企业的劳动生产率、职工劳动积极性以及劳动市场的建立、金融风险的防范及社会保障体系的建立。

　　记得社科院有一位专家指出，我国目前处于计划经济向市场经济转变过程中，保持社会的稳定是非常重要的。一个社会成员能使这个社会保持稳定，首先是这个成员必须拥有不动产。只有老百姓有了自己的住房，那么他们对社会的归属感、向心力都会提高，抵抗社会风险的能力也大大提高。所以从这个意义上说，住房制度改革不仅是经济体制改革，在严格意义上讲也是一种政治体制改革。

　　房改深得人心，操作日趋成熟

　　一位在北京某机关工作了十多年的大学生，在同我谈到今年政府将要出台房改方案时，感慨万分：从青年时步入机关，现已到中年，还没有自己合适的住房，他没房并不是经济原因，而是单位的不合理的住房分配制度。

　　1 9 9 4 年，广东顺德就开始搞住房分配货币化试点，结果在全县范围内引起了强烈震动，大批长年解决不了住房的居民得到了很好的安置后拍手叫好。全县机关办事效率提高，政府办事人员的腐败行为明显得到有效的控制。

　　山东、上海、广州、天津等地也纷纷推出房改新举措，特别是在国家的房改方案还没有正式公布之前，广州市近日推出了最后的房改方案，正式宣布停止任何形式的福利分房，并推出8 条具体的措施来推动该市的房地产市场的健康发展。上海、北京等地金融系统也加紧出台了一批包括住房金融方面的新政策。

　　今年第一季度发布的中房指数表明，随着国家有关房改政策措施的渐趋明朗，今年第一季度我国房地产形势出现了明显的好转，房地产开发投资比上年同期增长9 ．2 ％，商品房销售面积增长达到了新纪录，增幅高达4 1 ％。特别是北京市，今年前3 个月投资比去年同期增长2 2 ．4 ％，商品房销售增长3 4 ．2 ％，其中个人购房达2 亿元，比去年同期增长1 2 4 ．2 ％，是各项个人商品消费中增长速度最快的。

　　专家们分析，现在除北京的集团购买力相对较大外，南方城市已经基本上完成了培育个人住房消费市场的任务，个人购房比重已达8 0 ％—9 0 ％，上海、天津等城市去年个人购房比重已超过7 0 ％。可以深信，北京等城市个人购房需求和市场潜力也会随着房改进程的不断推进而逐步释放出来，集团购买力退出市场后，住房需求必然会逐步以居民个人购房形式表现出来，房地产市场也将步入更加理性和健康的发展轨道。

　　在八十年代初开始的我国城镇居民住房制度改革，走的是一条逐步探索和发展的路子。先是搞住房的补贴制度，以后搞住房储蓄的试点工作，后来终于理清头绪，推行住房的公积金制度、包括近两年来部分城市金融部门推出的个人购房抵押贷款业务。各地虽然在房改方面各有千秋，但总的一条原则是：政府是想通过各种手段，进一步培育个人住房消费市场，缩小并取消机关、企事业单位存在的福利性分配住房制度。

　　安居工程的推出，是从中国国情出发的改革住房制度的一种新探索。目前，安居工程的内涵已经扩大，安居工程的试点已经扩大到各个县镇；而安居工程的内容将同经济适用住房的建设并轨，这也预示着我国实施安居工程十分成功。

　　随着住房改革的不断推进，有关开放我国住房二级市场的呼声不断高涨。在我国沿海有些城市，部分公房已经被政府允许向社会公众转租，这是我国房改的一项大突破。据悉，建设部制定的《关于加强出租公房管理的通知》不久将出台。国务院房改办的一位人士指出，自1 9 9 2 年房改拉开帷幕，国家已将部分公房以标准价和成本价卖给了职工，迄今部分职工购买的期限已经超过5 年，再交易需求增大，开放住房二级市场已势在必行。

　　与此同时，与公有住房相伴而生4 0 多年的房管站将陆续退出历史舞台，代之而起的是物业管理公司将向居民提供全新的服务。据天津市房管局负责人称，今年内将有6 0 ％的房管站转轨变制，成立物业管理公司。

　　目前，无论是房地产开发商、还是政府官员，都普遍认为，如果政策一到位，市场就会启动，需求热点就会很快形成，国民经济增长点也会随之形成。这也是全国上下民众所期望的。因为我国目前全面推行房改的条件已经成熟。