中国房企“国际化”过程中，必然会遭遇各种各样的问题，其中战略选择、管理结构、文化差异、人才资源、资源管理等问题具有关键意义，可以视为需要重点解决的难题，房企只有顺利解决这些问题，才有可能在国际化中成为赢家。

　　万科实行国际化战略较有成效，其经验与启示对意欲出国发展的中国房企具有一定的借鉴意义。

　　万科的“国际化”

　　中国房企纷纷推行国际化战略，目前万科、绿地、招商、万达、隆鑫、首创置业、金地、中国建筑、中国铁建、碧桂园、绿地、万通、中坤等大中型房企均有海外投资项目或计划，此前后还有一些规模不大的房企早就涉足海外房地产业务，只是影响力不够而已。涉及国家和地区有香港、美国、俄罗斯、马来西亚、冰岛、韩国、德国、澳洲、泰国、法国、乌干达、越南、柬埔寨等，项目类型涉及大型综合项目、普通住宅、公寓、别墅、写字楼等。其中，万科投资开发的美国旧金山富升街201地块公寓项目，较为引人注目。

　　万科是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。  2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，其获得全球住宅类开发企业第1名。不久前，其又以进账1412亿元居全球房地产企业之首。万科为何进行海外投资？万科董事长王石认为，全球一体化的21世纪，优秀的企业一定是全球视野，国际化。万科总裁郁亮也表示，国内一些人已经没有买房资格了，因此给了万科在境外做一些卖给中国人房子的机会。

　　2012年9月郁亮在杭州首次公开谈论万科的国际化战略时表示，“随着万科国际化策略的启动，未来公司会成立一个美国业务的推进小组，也会在全球寻找相应的机会，其中香港仍是首选。”郁亮还指出，万科将会优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，前提是必须有当地的合作伙伴，没有合作伙伴万科是不会做的。

　　2013年1月底，万科还与新世界发展组合联合体，并以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站六区项目，其中万科持有联合体20%的权益。

　　2013年2月，万科与有美国头号房企之称的“铁狮门”房地产公司宣布，两家公司达成协议共同开发位于旧金山富升街的201地块的公寓项目。该项目为两栋相连的高层住宅楼，共包含655套单位。这也是万科在北美市场的首次投资，在国内便长于合作开发的万科，本次在美项目也选择了与当地的房企合作。该项目总投资约为6.2亿美元（折合人民币约38.75元），其中万科将投资1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。万科将持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%，由铁狮门负责管理。

　　得益于万科的良好口碑，万科旧金山项目虽然还没有竣工，中国大陆买家已经追随万科的脚步转战北美，并已经订购出200套房产。“铁狮门”提供的资料显示，预计这个项目40%以上买家是华人及来自中国大陆的移民。

　　王石坦言，现在是进入美国市场的最好时机，搞了房地产20年，从来没有拿到过这么好的地块和项目。相对于中国房地产市场，由于经常存在政策调整，有很多的不确定。“在美国作房地产开发，项目开竣工时间、上市销售时间、利润多少、融资安排等，一切都非常清楚明了。”中美房地产市场差异很大，万科要适应美国市场，改变经营模式，从以前开发纯住宅变成开发综合住宅；以前是房子盖了就卖，现在要改变商业模型和融资模型。

　　据悉，万科未来还会在纽约曼哈顿、波士顿等地开发房地产，还会向加拿大拓展。但海外市场比重最多只能占万科总量的20%，万科的业务主体无疑还是在内地。今年年底前，万科有望进军纽约地产，而且“铁狮门”仍会是万科首选的合作伙伴。

　　万科“出海”带来的思考

　　跨国时机。万科在中国持续从严调控楼市，不确定因素增多，无论是卖房还是拿地房企都感到压力很大之际，认为大洋彼岸的美国经历金融海啸后，市场正逐渐回暖，不确定因素明显少于中国内地，容易把控，是应该把握的投资良机，从而及时出手投资旧金山公寓项目。其借鉴意义在于，房企虽然任何时候都可以国际化，但选择适当时机实施国际化战略，无疑可以增加更多的“胜算”。

　　战略选择。虽然以定位差异和协调差异来划分，可分为全球战略、跨国战略和多国本土化战略，但房企国际化采取多国本土化战略更为有效。万科认识到这种战略主要取决于定位差异，更多的依靠各自独立运营，而自身在美国尚无开发经验，所以选择头号房企“铁狮门”合作，以期更好地把握在美定位的问题。其借鉴意义在于，房地产市场具有板块结构、高本土差异的行业分隔特征，从有效性角度来看房企国际化宜采取多国本土化战略。通过选择好的合作伙伴，可以更好地把握定位差异，降低风险。

　　战略模式。万科国际化战略蓄谋已久，总体来看可以归结为深思熟虑类，但从结构来看，其先探路香港，再谨慎地进入美国，优先考虑华人集中地区，并以必须有当地的合作伙伴做为前提，具有明显的涌现特征。其借鉴意义在于，无论将战略理解为计划还是模式，是深思熟虑的还是涌现的，战略都应视为一个整体，来为房企把握市场机遇、塑造品牌、实现绩效作贡献。

　　客户定位。万科旧金山项目虽然还没有竣工，由于良好的口碑，中国大陆买家已经追随万科的脚步并订购出200套房产。预计这个项目40%以上买家是华人及来自中国大陆的移民。正好应证了万科优先考虑华人集中地区，在境外做一些卖给中国人房子的机会的定位。其借鉴意义在于，国际化战略不一定非要将客户定位为当地人，将客户定位为本国人也可能获得成功。当然，如果能够将当地人定位为主要目标客户并获得成功时，国际化战略就上了一个新的台阶。

　　难题解决。万科在国内就擅长于合作开发，本次在美项目也选择了与当地的房企合作。该项目总投资约为6.2亿美元，其中万科投资1.75亿美元，铁狮门投资7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。万科将持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%，由铁狮门负责管理。有效避免了“过江龙”苦斗“地头蛇”惨烈景象的出现，显然，万科理解了国际化战略的要义，否则不会将管理权交给小股东。其借鉴意义在于，多国本土化战略定位差异重于协调差异，更多的依靠各自独立运营。管理结构、文化差异、团队建设、资源管理等难题，会制约国际化战略的实施。合作或本土化是化解难题的良方，尤其在初期作用更大。当然，当房企在国际化战略中居于主导地位时，才算真正上档次的国际化。而且，即便在美国获得成功，也不表示在全球可以所向披靡，因为在不同的国家实施国际化战略，需要有相应的适应过程。

　　中国房企正纷纷国际化。国际化战略能够让房企获利良多并形成优势，实施中会遭遇不少难题，解决这些问题就有可能成为最终赢家。留心先行者的足迹，我们可以获得一些具有借鉴意义的东西。