张家界市永定区人民政府
关于张家界凤凰酒店项目有关情况的介绍

　　近期，我区引资建设的张家界凤凰酒店项目，得到了有关媒体的关注，区人民政府高度重视，现将有关情况介绍如下：
　　为认真落实省委、省政府关于“把张家界建设成为世界旅游精品”的指示，加快张家界市旅游基础设施建设步伐，张家界市永定区人民政府于2006年9月26日在商务部、湖南省人民政府主办的首届“中国中部投资贸易博览会”上成功签约了五星级酒店建设项目，该项目是湖南省的省级签约项目，也是张家界市永定区人民政府重大招商引资项目。经论证，该项目选址在永定区沙堤乡板坪村、新桥镇老木峪村区域。
在进行土地储备过程中，为解决土地储备所需资金，经永定区人民政府同意，永定区土地储备中心于2006年9月30日在《张家界日报》上发布了土地储备招标公告（公告附后），以期更广泛地、公开、公平、公正地吸纳社会资金的介入，力促成功储备。2006年10月13日，经专家组评审，区人民政府同意，张家界高骏投资有限公司中标，成为该项目土地储备合作方，于10月18日与区人民政府签订《合作开发合同书》， 并于12月26日签订该合同附件《土地储备出资协议》等。整个土地储备招投标过程、协议内容和协议的签订都是经集体决策、都是公开、公平、公正的。
　　永定区土地储备中心就该项目的用地于2006年12月下旬开始组织申报农转用及征收，项目由张家界市发展和改革委员会立项（案号为06、29号），永定区建设局核发建设用地规划许可证（编号为0612128）。2007年1月10日省人民政府批准农转用及土地征收（批准文号为湘国土字第[2007]062号），批准面积69.2768公顷。随后按法定标准完成了征地拆迁安置补偿工作。
　　2007年5月1日开始，张家界市国土资源交易中心在《张家界日报》、张家界旅游交通频道、中国土地市场网、中国地产投资网、土地有形市场国土资源交易大厅发布了《张家界市永定区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》（张定国土资告字[2007]1号）。挂牌期限为2007年5月21日至2007年6月5日下午4时，报名期限为2007年5月21日至2007年6月1日。此前，经张家界市正源地价评估公司评估，该宗地评估价为9.3647万元/亩，挂牌起始价经永定区人民政府第65次常务会议研究，确定为9.3647万元/亩。公告发布以后，分别有福建省厦门市竞买人塔斌聪（自然人）、张家界碧桂园凤凰酒店有限公司报名，并填写了《竞买申请书》，提交竞买保证金1800万元。经永定区国土资源局审定，两名报名对象均符合竞买条件有资格参加竞买活动。6月5日下午，区人民政府责成监察、国土、财政、物价、建设、发改等部门组成永定区国有土地使用权挂牌出让委员会，集体研究确定底价。6月5日15时53分，张家界碧桂园凤凰酒店有限公司提交了书面报价单，报价为每亩壹拾壹点叁陆肆柒万元（11.3647万元每亩）。截止到最后报价时间，竞买人塔斌聪未提交书面报价单，并口头告知张家界市国土资源交易中心交易大厅工作人员，申明放弃竞买，并要求尽快给他退还竞买保证金。根据最终确定的底价168元/平方米（即 11.2万元/亩），张家界碧桂园凤凰酒店有限公司的报价有效，该宗地挂牌成交。区政府并非在2007年5月28日就确定了底价，也没有透露该底价。
　　张家界碧桂园凤凰酒店有限公司一次性支付的土地出让价款1.18亿元人民币已进入我区财政收入专户，按土地出让金“收支两条线”的管理办法支出了征地拆迁、税费等成本，剩余资金目前仍在我区的财政账户。按2007年6月5日补充协议的约定，该笔资金将投入到该地块“三通”的基础设施建设，基础设施产权归区政府所有。该地块并非“零地价”出让，也并非出让成交价款的96.25％全部返还给了高骏公司。
　　该项目已签订的《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》对出让地块的竣工时间、投资总额、开发强度作了明确约定，该项目必须于2007年12月31日前开工建设，开发商必须严格遵守。张家界碧桂园凤凰酒店公司给我区提供的项目开发计划符合上述的约定。
　　该宗地在土地出让合同中对其用途约定为商服用地，是酒店项目，不允许作为房地产开发。开发商擅自改变　　土地使用性质的将按《土地管理法》有关规定处理。
　　张家界凤凰酒店开发建设刚刚起步，需要进一步得到各方面的关心和支持，我区也真诚欢迎社会加强监督，以促进该项目更加顺利实施。

http://www.zjjyd.gov.cn/Article/zwnews/200711/20071117211112.html

内容全文如下:

关于重庆长寿湖地块及张家界凤凰酒店项目有关情况的介绍

敬启者：
得悉近日市场上出现不少有关碧桂园的报导，为让投资者对事件的真实情况有客观的了解，集团作以下说明：
一， 就重庆长寿湖地块，碧桂园控股有限公司未曾与任何政府部门签署任何具有法律约束力的文件。
集团目前在重庆地区只有一个房地产项目：于2007 年8 月13 日通过公开合法程序获得的长寿区桃花新城地块，土地面积约为41 万平方米（约622 亩），总土地款约为人民币2.3 亿元。集团已按照合同约定交纳了该宗土地的全部土地价款。
二， 就湖南省张家界地块，碧桂园控股有限公司的全资附属子公司－张家界碧桂园凤凰酒店有限公司于2007 年6 月6 日通过公开合法程序获得张家界土地面积约为69 万平方米（约1039 亩）地块，总土地款约为人民币1.18 亿元。该地块用于建设酒店项目，而非住宅房地产项目。张家界碧桂园凤凰酒店有限公司已按照合同约定付清该宗土地的全部土地价款。集团从未曾收受过，并也无任何依据收受张家界永定区政府任何有关该项目的返还款。
关于张家界凤凰酒店项目的情况，张家界永定区人民政府已于其网站作出清晰说明，详见：
http://www.zjjyd.gov.cn/Article/zwnews/200711/20071117211112.html

附:<<关于重庆长寿湖地块及张家界凤凰酒店项目有关情况的介绍>>

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     ２００７年４月２８日　碧桂园控股有限公司发行Ｈ股招股书

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总体感觉“winston1986”对这问题的看法有些强者为王的感觉，如“我虽然扔给你一快地,10公顷,100一亩.但是附近没有任何公路,配套设置,你敢做吗?”。这种说法就像是只要有胆量，有资金就可随意圈地的味。

按这种逻辑，我们国家还要保护那些大荒漠做什么？全部卖给其他国家得了，反正他们开发这些空地的现金流量不会乐观。

但是千万别忘了，土地不能直接等同于商品，也不能用项目的现金流量来衡量，土地是一种基本国策，是涉及无数老百姓的长远利益。

按楼主的说法，现金流这么差，碧桂园还去，碧桂园肯定学雷锋去了，如果学雷锋还有这么高的利润，还这么富裕，那人人都学雷锋去了。中间肯定有问题，希望有关部分严肃处理。

政府行为需要是公开，公平，公正。政府为什么事前不公开，而是出爆料呢？而且表面现象与实现的协议不符，那是想隐藏什么呢？

所以这次事件可以看出，碧桂园其实通过有原罪的手法获得巨额利润。

２００７年９月３日碧桂园控股有限公司发布的０７年中期报告

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本附件包括：

• 碧桂圆07年中期报告.pdf

这是＜＜南方周末＞＞于１１月１５日发表的题为：全国最大“地主”碧桂园被指“零地价拿地”

原文如下：

在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间究竟是如何博弈与互动？招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策如何逐一被规避？　　

　　这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，“翻过山就是张家界国家森林公园景区”，面积1039.15亩(约69.28公顷)，距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里，地属张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗(以下简称罗家岗)。

　　在当地人眼里，它没什么好，只是一幅丘陵地区偏僻的荒山。而某广州房地产咨询公司总经理则向南方周末记者如斯描绘：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年，熟谙不同土地的价值。

　　此地经张家界市土地交易中心挂牌转让，2007年6月6日，碧桂园竞得成功，转让金额1.18亿元。

　　但知情人士向南方周末记者提供了一组名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议，均为张家界市永定区人民政府(甲方)与张家界高骏投资有限公司(乙方)签署，并签字盖章。

　　这些资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25％计土地出让金，该25％出让金的15％部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15％部分，二、竞得者上缴的契税)，于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”

　　据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75％，即442.5万元。其余的96.25％将全部返还给高骏公司。

　　而本报记者查到的工商登记信息显示，张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。

　　如果确实存在这两份协议，那么，“这基本上是零地价拿地。”国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说。
　　
　　上门找地

　　罗家岗这块地是碧桂园集团创始人杨国强发现的。在成功开发长沙碧桂园后，他开始属意张家界。张家界国家森林公园以其独特的原始自然风貌闻名于世，1988年被国务院定为国家重点风景名胜区，1992年，联合国教科文组织将其列入《世界遗产名录》，跻身于世界著名风景区的行列，1994年被原国家林业部命名为“国家示范公园”。

　　然而到张家界的游客的人均消费仅420元，远不及同样久负盛名的黄山和桂林，也赶不上近几年火起来的丽江。“张家界没有一家五星级酒店，无法承办国内和国际大规模会议，没有高端客户。境外以中等收入的韩国游客为主，欧美游客少。”张家界市永定区商务局局长龚朝明说。到张家界的国家领导很多，也只能住在城区内的某四星级酒店，其标准实际只相当于三星。

　　龚朝明告诉南方周末记者，2006年8月14日，在省里某领导带领下，杨国强来到张家界。此时，碧桂园远未像现在这样声名显赫。张家界当地政府人员通过上网才知道“碧桂园是中国那么大的企业”。旗下楼盘均建有五星级酒店的碧桂园，恰好与“就需要一个五星级酒店”的张家界对上了路。

　　次日，张家界一位市领导、永定区区长陈雪楚和区商务局局长龚朝明等人陪杨国强到张家界四处看地。杨国强想找的地方要“相对独立、不受外界环境影响；周边环境景观比较好；建成后，无视觉障碍；交通便利”。当地推荐了四五块地，其中一块为五组坡的地，风景好，但杨国强嫌“山上地方好，周边差，看到的是破烂的城市”。看了三天，未有满意。

　　后行至往武陵源景区的路上，杨国强见到一条小路，提出上去看看，意外发现罗家岗这块心目中的“世外桃源”，“很兴奋”。杨回广州后，碧桂园很快向永定区“项目服务办公室”(由区商务局、国土局、建设局等部门组成)打来30万经费，委托他们和乡镇、村里调查有多少地、山、树木、农户。他准备在此建五星级酒店。

　　不过，碧桂园将建的并非寻常的五星级酒店，而是产权式酒店－－山坡上建别墅样式的房，再配一栋五星级酒店。别墅样式的房可出售使用权，土地产权归碧桂园五星级酒店。

　　而就在2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。“别墅用地不批了，但是以产权酒店这个名称去出售国家也没有说不能，就是说变通了。”广州知名地产人士黎文江对南方周末记者介绍说。
　　
　　挂牌转让

　　紧接着，张家界永定区国土局着手这块“没人看得上的地”的土地储备工作，报省里、“农转用”(农用地转建设用地)、搞集体土地征收。

　　“城里的土地不必土地储备，有意向、规划，变成净地、熟地就可，随便卖都有人要。这块地如果没有意向，谁敢拿那么多钱储备？至少我要得卖出去，在国家规定的标准价之上。”永定区国土局局长赵云海说。

　　在罗家岗这块地变成熟地后，2007年5月10日，张家界国土局将之公告到中国土地市场网和《张家界日报》，进行挂牌转让。“因为像这块地，难以形成竞争的局面，挂牌只要一家都可以搞。”赵云海说。

　　在2004年国土资源部“8·31”大限后，规定土地转让一律经招拍挂，不得搞协议出让。

　　沾了碧桂园的光，九十多户农户得到了张家界征收农地以来最高的补偿。其中最高的拿到七八十万，最少也有30万，且补偿直接划拨到户。房屋、耕地、树林、苗木、坟地等都有补偿。

　　“挂牌公告后，打电话来了解这块地的人比较多。公告显示是张家界的地，没有具体位置。但来现场看的只有一个福建房地产老板。”张家界国土资源局土地交易中心主任黄祖平说。

　　塔斌聪就是那位来看现场的福建地产商。5月19日到现场看后，塔也钟情这块地。他前后来了三四趟，还带来了公司的考察团队，考察周边市场、张家界当地情况、旅游情况，甚至张家界森林公园每天的门票收入。

　　公告起始价为每亩9.3647万元，除碧桂园外，塔斌聪以自然人身份报了名。5月28日，塔斌聪交了1800万保证金。碧桂园亦于次日交纳保证金。

　　当天，赵云海和永定区财政局、发改局、商务局、国土局、监察局和计委等领导“关”在某处，手机全部上交。他们研究此块地的出让底价，确定为每亩11.2万。“这个价相当高。以前城区的熟地，我们卖过每亩七八万。而这里自来水将从城区接，要搞双回路的电，还要搞进来的路和里面的路，还有煤气，有线电视，这些都是发展商自己搞，折算进去每亩要二十多万的成本。”赵云海说。

　　6月5日，挂牌截止日，下午四点，张家界碧桂园凤凰酒店公司一次就报到每亩11.3万。塔斌聪未报价。碧桂园获得此地。

　　次日上午10时截牌，碧桂园与张家界土地交易中心签成交确认书。随后，一次性付清1.18亿元。
　　
　　秘密协议？

　　就在挂牌截止前两天，“湖南有很多朋友”的塔斌聪得到可靠信息：罗家岗地注定归属碧桂园。

　　那两份复印资料显示，2006年10月18日，张家界高骏投资公司(以下简称高骏公司)与永定区政府签署《合作开发合同书》，确认了“该地块在公开出让前的整理和开发的合作事宜”。合同核心是永定区政府负责规划和土地储备等事宜，高骏公司投资搞该地块上的“三通一平”。

　　在合同的第二章“甲乙双方义务”和第五章“该地块的出让”，甲乙双方关系似乎倒错。其中第五章第十四条约定，“该地块公开出让时的出让起始价由甲方征求乙方意见后确定，该确定的出让起始价及出让价款的具体返还事宜由双方订立补充协议。乙方对该地块供水、电力、排污、燃气市政管网等公用设施用道路的投资费用由竞得者返还给乙方。”　

　　两个月后，高骏公司和永定区政府再次细化了返还条款。在那份2006年12月16日签订的《张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议》里，土地出让金的96.75％将返还给高骏公司。

　　高骏公司是一家私营企业，由杨继东和欧光毅两个人各出资500万，2006年10月10日在张家界工商局注册。在注册资料里，南方周末记者见到杨继东和欧光毅的自然人股东身份证明，均由佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司出具，证明为该公司员工。

　　参加挂牌的张家界碧桂园凤凰酒店有限公司在罗家岗地挂牌公告前两天，即2007年5月8日才注册。

　　“分明是为了零地价而搞的动作。等于大儿子投资，二儿子拿地，最后都是老子受益。这种情况，让我怎么去举牌？从1个亿飙到50个亿，他也不怕我啊。卖50个亿，高骏公司得48亿，我怎么跟他玩？”塔斌聪对南方周末记者说。

　　而永定区商务局和国土局皆否认存在秘密协议。他们说所谓的协议是2006年9月28日，在长沙举办的2006中部博览会上，他们与碧桂园签订的投资意向协议书，内容是“他愿意来投资，我们欢迎”。而当时《张家界日报》的报道，已经在庆贺此成功的招商——“永定区成功签约张家界碧桂园五星级酒店，该项目投资达10亿元人民币”；2006年12月20日，永定区商务局2006年的工作总结，重心即是“在‘中博会’上成功签约了碧桂园超五星级酒店项目”；在张家界市商务之窗网站上，2007年3月12日，副区长郑文举也大谈这一招商业绩。
　　
　　只赚吆喝，不赚买卖？

　　如果按照这两份协议，这块土地几乎相当于“赠送”，五星级酒店建成后的各种税收尽量减免，看起来，张家界当地政府未能从罗家岗地块上赚到什么。岂非只赚吆喝，不赚买卖？

　　“我们招商不像过去随便招，要选择品牌大、有实力的公司，能够真正拉动我们的

　　经济发展。”龚朝明认为碧桂园这样的公司将给张家界带来不可估量的影响，并且碧桂园有经营五星级酒店的长期经验，契合2006年11月召开的湖南省第九次党代会和湖南省旅游产业大会提出将张家界打造成旅游精品的构想。

　　2007年5月18日，国家旅游局和湖南省政府在长沙通过了《湖南省旅游业发展总体规划》的评审。规划提出要建设长沙、张家界两大旅游核心，构建大长沙、大湘西、大湘南三大旅游板块，形成湘西生态民俗旅游走廊、湘东文化与休闲旅游带、长常张核心旅游发展轴、泛珠旅游发展通道四条黄金旅游带，将湖南建设成世界性旅游目的地。

　　张家界国家森林公园令人流连忘返，但在不少游客心中，张家界市却有些脏、乱、差，令本地人常感到脸上无光。某次，跑出租的张先生载了一个美籍华人，那人对他说幸亏先去了景区，如果先到张家界市，恐怕早打道回府了。
　　
　　最大“地主”

　　拿地的热情，碧桂园一直未有消退。2007年10月26日，碧桂园又通过挂牌转让，以1.99亿元，拿下安徽省巢湖市巢湖南岸的一块地，面积约997.08亩。

　　而截至8月15日，碧桂园比4月在香港联交所主板挂牌上市时，新增35平方公里土地储备，共储地45平方公里，成为中国房地产企业最大的“地主”。这使持有碧桂园控股有限公司七成股份的杨惠妍，10月8日，以个人160亿美元的净资产，被《福布斯》亚洲版评为2007年中国(内地)首富。

　　在上市招股书上，“拥有最庞大和低成本的土地储备”是碧桂园最大的卖点之一。无人知道从贫瘠乡村走出来的杨国强，是否对土地怀有独特的情结。

　　不管怎样，土地也以最大价值回馈了它的“主人”。业内土地成本普遍达到建筑成本的30％左右，而碧桂园仅是7％。然后，又利用之，在资本市场赚了个盘满钵满，资金又回流过来买地，买地再影响股价，形成资金的循环流。而这，在2007年正成为中国诸多房地产大鳄们的核心运营模式。

　　这种循环使杨国强的家庭财富距他一直的偶像李嘉诚只有咫尺之遥。他创业仅20年，李嘉诚奋斗了半个世纪(李的个人净资产为220亿美元)。他也快接近连续第14年名列《福布斯》美国富人榜首的比尔·盖茨的1／3(盖茨2007年个人净资产590亿美元)。

　　11月11日，一向低调的杨国强现身中山大学：“我们在香港上市后取得150亿现金，买了些便宜的土地。有媒体说我们囤地多，土地可以开发27年，但他是按照我们以往的发展速度来算的。我们上市后发展的速度很快，明年我们计划开发1000万平方米，近两年要开发2000万平方米。我们也希望尽快地把土地建好，房子卖出去，这也是调整房价的一个办法。”

　　为了杜绝房地产企业囤积土地，借大量圈地来炒作房价，2007年10月28日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制订了详细的方法。据香港媒体报道，在10月27日，国土资源部土地利用司的三名查察人员，视察了碧桂园在重庆长寿湖地区储备6300亩土地的情况。

　　毫无疑问，2007年是属于碧桂园的一年。连它的证券代码“2007”也反映着这一烙印。

　　在机遇与变轨并存之下，难以预知这个由“一只老虎带领一群羊，打败了一只羊带领一群老虎”的碧桂园，是将带头调低房价，还是将挨上一记涉嫌囤地的重拳？

　　是否真的存在这两份协议？这块一千亩地项目是否就是按这两份协议在运行？本报将就此进行追踪报道。　

源于财经杂志的【新华时评】

    “有多少官商勾结倒腾国土？”

    正当人们对房地产成本及价格、利润的高低议论不绝、莫衷一是的时候，号称全国“最大地主”的碧桂园因涉嫌“零地价拿地”而受到媒体质疑。如果这一质疑被证实，它一定会成为近期国内房地产业的一个重磅新闻，萦绕在人们心头日久的房地产市场诸多谜团，或许能有澄清之日。

    首先，房地产开发中的地价成本到底有多少、商品房价的水分究竟有多大，人们一直心存疑问，房地产商们又总是遮遮掩掩、讳莫如深，让成了“房奴”或欲做“房奴”的人们如看雾中花、水中月，难明就里、莫衷一是。如果碧桂园一次就能以“零地价”拿到上千亩地，由此可见，一些开发商对“地价成本”上升叫苦不迭，不过是得了便宜又卖乖罢了。

    第二，房地产市场里到底有多少官商勾结倒腾国家土地资源的罪恶？这一下似乎要有一个案例了，至少它已是一个爆炸性的线索。如果存在两份主宾颠倒的秘密协议，在让碧桂园“白”拿上千亩地的同时，有权签此协议的人员到底扮演了何种角色，无疑是公众急于弄清的问题之一。顺藤摸瓜，或许可以探明开发用地“招拍挂”中的许多内幕。一些房地产富豪们神话般的发家史，也可能因此而变成很现实的黑色故事。

    第三，可以加深人们对宏观调控房地产市场、严格控制开发用地必要性的理解。据报载，当地政府有关负责人在解释“送”地给碧桂园时理直气壮，就是要通过吸引碧桂园这样有实力的开发商投资来发展当地经济，为此不惜搞“零地价”、假“招拍挂”、规避国家有关停止建设别墅项目的禁令。可见，一些地方政府“发展经济”的冲动与房地产商唯利是图的冲动一旦珠胎暗结，房地产业就可能像一匹脱缰的野马横冲直撞，让宏观调控政策措施和群众“住有所居”的理想双双落空。

    有人白拿了一块地并不可怕，查处了就是，怕就怕这不是一个偶然事件，因为媒体记者的能量毕竟有限。希望有关部门和地方尽快介入调查，并顺次追查下去，不获全胜决不收兵，以解民疑，以慰民心。新华社

    百亿票据发行搁浅

    国土部介入调查碧桂园

    处于舆论风头浪尖的碧桂园控股有限公司 （港交所代码：2007）在资本市场遭遇挫折。11月15日，公司发布公告，称“由于金融市场情况不稳定”，原定的优先票据发行计划将推迟。

    10月29日，碧桂园宣布将向海外发行一次性还款的优先票据，以用于开发新项目和偿还中国银行（香港）有限公司的15亿港元短期借款。公告没有披露票据的发行定价、本金规模、发售价和利率。有消息称，其意向发债规模达15亿美元，接近年初IPO募集资金148亿港元的规模。

    10月30日，碧桂园向亚洲、欧洲和美国的机构投资者展开全球路演。不过，知情人士透露，这次路演并不成功。受近期中国政府房地产信贷政策和土地调控趋严影响，碧桂园在二三线城市低价拿地、分期开发的模式遭到了一些投资者的质疑。

    据称，碧桂园一度计划调高票据利率，发行规模也由原定的15亿美元缩小为10亿美元，但依然未能成功说服机构投资者。

    11月15日，标准普尔发布了一份题为《信贷紧缩 中国房地产商另寻融资途径》的报告，认为碧桂园发行债券推迟可能会在市场引起连锁反应，由于市场不够稳定，投资者选择众多，中国的房地产商可能将不得不寻找其他融资手段，以满足其迅速扩张的需要。

    “碧桂园的开发模式在广东获得了很大成功，但在其他地区则面临较大执行风险。全城镇开发要求有大面积土地，因此，该公司对政府批准依赖性很强，而这是无法完全保证的。”标准普尔分析师符蓓说。

    报告同时警告，中国政府正加强对贷款和土地供应限制，如果在开发规模和地域分布方面过于激进，可能会导致很高的风险。

    有消息称，继碧桂园被迫推迟海外发债计划后，另一家地产上市企业雅居乐地产控股有限公司 （港交所代码：3383）的发债计划目前也存在变数。11月1日，雅居乐曾宣布，将向海外投资者发行31亿港元的优先票据，用于年底前收购500万平方米土地，使得公司土地储备规模达到3000万平方米左右。

    碧桂园在业内以土地储备充沛而著称。其中报显示，截止2007年6月30日，公司在全国各地拥有的土地储备已达2990万平方米。不过，其“低价拿地、分期开发”的开发模式也一直遭到部分市场人士的质疑。

    11月15日出版的《南方周末》于头版头条刊登报道，称碧桂园涉嫌在湖南省张家界市以阴阳合同形式“零地价”取得1039亩土地。目前，国土资源部已介入调查此事。

１１月１５日《南方周末》专题——两份秘密协议引发悬疑 碧桂园被指零地价拿地

[编者按]
　　“分明是为了零地价而搞的动作。等于大儿子投资，二儿子拿地，最后都是老子受益。这种情况，让我怎么去举牌？从1个亿飙到50个亿，他也不怕我啊。卖50个亿，高骏公司得48亿，我怎么跟他玩？”塔斌聪对南方周末记者说。
　　在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间究竟是如何博弈与互动？招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策如何逐一被规避？在机遇与变轨并存之下，这个由“一只老虎带领一群羊，打败了一只羊带领一群老虎”的碧桂园，是将带头调低房价，还是将挨上一记涉嫌囤地的重拳？

“秘密协议”引发悬疑

杨国强上门找地

2006年8月14日，在省里某领导带领下，杨国强来到张家界。此时，碧桂园远未像现在这样声名显赫。张家界当地政府人员通过上网才知道“碧桂园是中国那么大的企业”。行至往武陵源景区的路上，杨国强见到一条小路，提出上去看看，意外发现罗家岗这块心目中的“世外桃源”，“很兴奋”。



罗家岗地块挂牌转让
在罗家岗这块地变成熟地后，2007年5月10日，张家界国土局将之公告到中国土地市场网和《张家界日报》，进行挂牌转让。“因为像这块地，难以形成竞争的局面，挂牌只要一家都可以搞。”赵云海说。




秘密协议？
“分明是为了零地价而搞的动作。等于大儿子投资，二儿子拿地，最后都是老子受益。这种情况，让我怎么去举牌？从1个亿飙到50个亿，他也不怕我啊。卖50个亿，高骏公司得48亿，我怎么跟他玩？”塔斌聪对南方周末记者说。




只赚吆喝，不赚买卖？
“我们招商不像过去随便招，要选择品牌大、有实力的公司，能够真正拉动我们的经济发展。”龚朝明认为碧桂园这样的公司将给张家界带来不可估量的影响，并且碧桂园有经营五星级酒店的长期经验，契合2006年11月召开的湖南省第九次党代会和湖南省旅游产业大会提出将张家界打造成旅游精品的构想。



碧桂园背景

中国首富杨惠妍
今年4月，以房地产为主业的碧桂园在香港上市。持有95.2亿股的第一大股东杨惠妍成为内地最新首富。福布斯杂志说，碧桂园的上市可能使杨成为世界上第二个年轻的亿万富翁，仅次于一位23岁的德国富豪。果然，年仅25岁的杨惠妍以1300亿的身家，摘下今年胡润百富榜和福布斯富豪排行榜的桂冠。



最大“地主”
11月11日，杨国强现身中山大学：“我们在香港上市后取得150亿现金，买了些便宜的土地。有媒体说我们囤地多，土地可以开发27年，但他是按照我们以往的发展速度来算的。我们上市后发展的速度很快，明年我们计划开发1000万平方米，近两年要开发2000万平方米。我们也希望尽快地把土地建好，房子卖出去，这也是调整房价的一个办法。”


房地产业近年发展动向
地产业进入新资本时代
2005－2006两年的宏观调控，迫使房地产开发商从依赖银行的间接融资，转而更多地依赖资本市场的直接融资，这标志着中国地产业已经跨入新资本时代。


调控与暴涨交织 地产商火中取栗
在房价高位运行、风险不断增加的房地产市场，开发商开始调整策略，一方面大力进军二三线城市圈地，一方面“快进快出”，规避长期风险。


房价暴涨背后的土地争夺战
“房地产企业都在不断扩大土地储备，表面上是为了应对未来增长的需要，实际上是对土地稀缺和地价上升的恐惧。”

钱与地的双重焦虑
在“老大哥”任志强还在一波三折地争取借壳上市时，被任志强称为“小潘”的潘石屹已在香港完成了SOHO中国公司的IPO。

危险的地王时代
地价迅速膨胀，新拍土地价格与当下房价持平甚至超过房价的现象在今年屡见不鲜。地产商在大肆圈地的同时，也使自己陷入“赌徒”式的险境。
权威专家解读秘密土地协议
“这个开发商很强势，政府都得听他的”

这明显是一份政府和开发商签订的不能拿到桌面上的私下协议，通过这个合同，我们可以明显地看到在土地正式招拍挂出让前，无论是政府的土地出让底价还是最终的竞得人，都已定好了。土地出让前的招拍挂只是一个形式，一个假象。


“开发商拿地成本还不足出让金的零头，差不多是零地价”
算起来开发商只付了土地出让金的3.75%，就是应该交给省政府的那部分，只有这部分当地政府是无权减免的。开发商拿地成本还不足出让金的零头，差不多是零地价。正因为存在着这样的私下协议，“地王”不断涌现，土地拍卖价不断创出新高，造成土地价格虚高，房地产泡沫就是这样产生的。


“按这个《协议》，这个地全部都不算闲置土地了，这就规避了 ‘不能囤地，马上建’的政策。”

国土资源部要求在土地出让合同中必须明确项目的开工、竣工时间，对闲置土地的认定也很明确。协议上的这些要求明显和目前的政策冲突，其目的就是囤积土地，人为减少土地供应量，造成房价上涨，获得更多的收益。



“这个当地政府把这些都免了，可能就是为了挣人气、制造繁荣景象。”

房地产开发所产生的相关税收属于地方税种，在很多发达地区，房地产税、城镇土地使用税和房地产企业的营业税，占地方税收的很大一部分。他把这些都免了，那等于政府既没有通过土地出让获得收益，也没有获得引入投资后产生的税收。



“政府为了吸引开发商，不惜自己去修改现行规划。这也反映出规划具有较大的随意性。”

房地产开发所产生的相关税收属于地方税种，在很多发达地区，房地产税、城镇土地使用税和房地产企业的营业税，占地方税收的很大一部分。他把这些都免了，那等于政府既没有通过土地出让获得收益，也没有获得引入投资后产生的税收。

[此贴子已经被作者于2007-11-20 11:22:18编辑过]

2007年11月19日源自腾讯财经的题为＂广州学者：零地价交易是地方政府与地产商的恋爱＂的文章

内容如下：

《南方周末》一篇《碧桂园被指“零地价拿地”》的文章，把碧桂园再次推到了风口浪尖。

据上周五出版的该文描述：2007年6月6日，碧桂园竞得张家界市土地交易中心挂牌的一块面积1039.15亩(约69.28公顷)，转让金额1.18亿元。但知情人士提供的一组名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料表明，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25％计土地出让金，该25％出让金的15％部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15％部分，二、竞得者上缴的契税)，于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75％，即442.5万元。其余的96.25％将全部返还给高骏公司。

而工商登记信息显示，张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。

文章据此推断：碧桂园“这基本上是零地价拿地。”

“零地价拿地在业内来讲并不是新鲜事，这让人联想起早几年前珠海等地工业开发区的情况，”广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问许学锋博士对腾讯财经谈到。

“一些地方工业园区在以前就有过零地价招商引资，这样可以带动当地的收益，为了吸引开发商，一些地方政府经常打出这样的招牌。也有一些地方政策明确规定，不允许零地价出让土地。但就现在来说，在珠江三角洲，也有些农用地，免费提供给农民耕种，这也是一种零地价。”

他分析说，“政府无条件地将地给开发商，肯定有自己的算盘，要达到自己的某种目的。只要背后没有黑箱交易，也是一种资源交换。此番交易中，张家界政府应该有所收获的，地方政府本来就打算建设开发这样的地方，引入开发商，对土地进行增殖开发，和城建配套，这些东西都是交换的条件，对于其中具体条款不清楚的前提下，外人无法评价，就像别人谈恋你无法干涉，但如果是法律不允许的，不是谈恋爱，而是嫖猖，那就必须依法办理，应该受到制裁。”

而据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中规定，从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。对违反该通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，要严格按有关规定处理，并依法追究责任人的责任。　　

显然，如果碧桂园与地方政府签定有“秘密协议”，便有违规嫌疑。

而腾讯财经19日下午致电碧桂园控股有限公司投资者关系部，该部主管刘嘉毅表示：“目前暂时还没有对公众的说法，不久后我们会有的。”继而，他将“皮球”踢给了张家界永定区政府，他建议记者去该政府网站看看相关的公告。

在17日发布的这份名为《张家界市永定区人民政府关于张家界凤凰酒店项目有关情况的介绍》中，否认了《南方周末》提到的秘密协议，文中指出：“区政府并非在2007年5月28日就确定了底价，也没有透露该底价。”

张家界碧桂园凤凰酒店有限公司一次性支付的土地出让价款1.18亿元人民币已进入我区财政收入专户，按土地出让金“收支两条线”的管理办法支出了征地拆迁、税费等成本，剩余资金目前仍在我区的财政账户。按2007年6月5日补充协议的约定，该笔资金将投入到该地块“三通”的基础设施建设，基础设施产权归区政府所有。该地块并非“零地价”出让，也并非出让成交价款的96.25％全部返还给了高骏公司。”

而就在11月19日碧桂园的官方网站上挂出了转载于搜房网的一篇文章，指出：碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度。文中谈到：截至2007年9月30日，碧桂园已取得国有土地使用权证的建筑面积（非土地面积，下同）约为3,700万平方米；其中，预期2007年年底在建建筑面积将超过2,000万平方米；并预期在2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1,600万平方米。

虽然“零地价”风波未平，但碧桂园的扩张还会继续。

[此贴子已经被作者于2007-11-20 11:31:21编辑过]

以下是2007年11月15日在＜＜南方周末＞＞发表的题为＂权威专家解读碧桂园秘密土地协议＂的文章

　　“这明显是一份政府和开发商签订的不能拿到桌面上的私下协议，通过这个合同，我们可以明显看到在土地正式招拍挂出让前，无论是政府的土地出让底价还是最终的竞得人，都已定好了。土地出让前的招拍挂只是一个形式，一个假象”

解读人：国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任、研究员唐健

“这个开发商很强势，政府都得听他的”

南方周末：按照那份2006年10月18日，张家界市永定区人民政府和张家界市高骏投资有限公司签订的《合作开发合同书》(以下简称《合同书》)，第五章第十四条规定“该地块公开出让时的出让起始价由甲方征求乙方意见后确定，该确定的出让起始价及出让款的具体返还事宜由双方订立补充协议(该补充协议作为本合同附件八)”。怎么看？

唐健：这明显是一份政府和开发商签订的不能拿到桌面上的私下协议，通过这个合同，我们可以明显地看到在土地正式招拍挂出让前，无论是政府的土地出让底价还是最终的竞得人，都已定好了。土地出让前的招拍挂只是一个形式，一个假象，是为了能够顺利地获得土地使用权而采取的一种手段，通过这种假招拍挂，规避国土资源部经营性用地的土地使用权应采取招拍挂方式取得的政策。是国土资源部一再强调要严厉打击的“暗箱操作”行为。

南方周末：在2006年12月16日双方签订的《张家界市凤凰酒店项目土地储备出资协议》(以下简称《协议》)中，第一条“经张家界市地价评估所评估，该地块评估价格为9.3647万元／亩。甲方同意该评估价作为该期批准用地出让起始价，乙方予以同意，甲方承诺不变更该出让起始价”，意思跟上面一样？

唐健：这个开发商很强势，政府都得听他的。国土资源部和监察部都要求，招拍挂底价要根据评估结果和产业政策集体决策，并严格保密。在这个合同中，甲方事先已将底价告知乙方，并且还征得了乙方同意，甲方承诺不更改该起始价，完全违背了国土资源部和监察部的有关要求。

南方周末：第二十二条“该地块出让后甲方收到每笔土地出让价款时，应将该款项支付给乙方，以作为返还乙方的投资款以及乙方对基础设施、公共配套、体育公园的建设费用”。这怎么看？

唐健：这里隐含的意思就是说，这块土地的最终使用者就是乙方，招拍挂就是形式。我们还可以看出，地价款最后都会返还给乙方，这样，即使出让价再高也是自己的钱进自己的腰包，只不过划转了一下。

国土资源部规定，在2004年8月31日之后，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。被业界称为“8·31大限”。但从相关协议上看，它实质上仍然在搞协议出让，走了一下“招拍挂”的形式。

“开发商拿地成本还不足出让金的零头，差不多是零地价”

南方周末：《协议》里面的备忘录作为《合同书》的附件八，其第二条规定“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25％计土地出让金，该25％出让金的15％部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15％的部分，二、竞得者上缴的契税)于竞得者支付完该地块价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入”。比上面这条更加细化了。

唐健：对，一样的意思。算起来开发商只付了土地出让金的3.75％，就是应该交给省政府的那部分，只有这部分当地政府是无权减免的。开发商拿地成本还不足出让金的零头，差不多是零地价。正因为存在着这样的私下协议，“地王”不断涌现，土地拍卖价不断创出新高，造成土地价格虚高，房地产泡沫就是这样产生的。

南方周末：该上缴的契税是多少？能减免吗？

唐健：1997年10月1日实行《中华人民共和国契税暂行条例》的第三条规定：“契税税率为3％－5％”。“契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案”。按规定，契税不可减免、返还。

南方周末：第三章第十条“该地块的征地、拆迁安置补偿费用及因取得征地和其它合法用地手续而向国家、省级政府交纳的税、费由乙方负责按本合同第四条约定投入，甲方进行总包干承包(包费用、包完成期限)”。土地转让前期的费用应该由谁来负责？

唐健：按照规定，城市分批次用地的有关费用，包括征地补偿安置费用、基础设施开发费用以及应缴纳的规费应由城市人民政府承担，待土地出让后由用地者以土地出让金的形式缴纳。但事实上在实际操作中，这些前期费用都是用地者承担的。很多地方都存在这种做法。

土地要招拍挂，而招拍挂之前不可能确定业主，但现在一般都是业主先定。

南方周末：第七章第二十七条“该地块的用途暂定为酒店及体育公园配套，甲方应争取让上级政府允许在该地块或与该地块相连的其他用地中建设商品住宅。并由双方进行住宅部分土地的储备合作，双方的合作形式不变，其他事宜由双方另行协商”。怎么理解？

唐健：如果说可以建商品住宅，这个地的储备也是按他这种方式运作，都是对开发商有利的条款。比如你这个地，也是为了开发商有利，他也可以去修改规划。这块地原本不是住宅，但是建了一个酒店，修了公园了，肯定会带动其周边的地价随之上涨。这个时候，你再建商品房，肯定房价也就上去了，开发商又可以获利。这些都是对开发商有利的事情。

“按这个《协议》，这个地全部都不算闲置土地了，这就规避了‘不能囤地，马上建’的政策。”

南方周末：在《协议》的附件九“罗家岗地块出让条件”第一条，“由于该地块占地规模和投资大，为能成功开发该地块，竞得者须将该地块进行整体规划并逐期开发，该整体方案在规划部门批准后，竞得者可据市场需求自行决定该地块逐期开发的期数及每期开发的规模。市、区政府不以该地块中的张家界一块地逾期开发(主体酒店部分不超过2006年9月26日在中博会上签订的开发建设协议书中约定的开发期限)为由处罚竞得者或收回该地块中未开发部分的土地，并承诺不按闲置土地处理，且不以土地闲置为由向竞得者收取任何费用或罚款。但竞得者不得使该地块全部处于停工状态。”

唐健：1999年4月26日国土资源部发布施行的《闲置土地处置办法》规定第二条规定，“闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：(一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的等”。

按这个《协议》，他这个地全部都不算闲置土地了，他这就规避了“不能囤地，马上建”的政策。

从2006年7月1日开始，出让土地还有《国有土地使用权出让合同补充协议》，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度等做了明确的约定，开发商必须遵守。

南方周末：在这个附件九，“竞得者可在该地块上依规建设可售的产权式酒店，政府部门应许可竞得者可将该产权式酒店对外销售。该产权式酒店附带花园出售的，政府部门应为买受人办理该花园的土地使用权权属登记等有关手续”。

唐健：产权式酒店就是别墅。2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。它又一次规避了政策。

南方周末：“政府不对地块每年报建和销售的面积进行任何的限制”，这是何意？

唐健：为了保证出让土地能够得到及时有效的开发利用，防止开发商长期囤积土地，国土资源部要求在土地出让合同中必须明确项目的开工、竣工时间，对闲置土地的认定也很明确。协议上的这些要求明显和目前的政策冲突，其目的就是囤积土地，人为减少土地供应量，造成房价上涨，获得更多的收益。

“这个当地政府把这些都免了，可能就是为了挣人气、制造繁荣景象。”

南方周末：附件九第六条，竞得者可享受一些政策优惠，比如“该地块建设所涉及的区应收的行政事业性收费一律免收，所涉及的市应收的行政事业性收费由永定区促成市政府出具书面文件予以全免”，还有一些企业税、营业税、土地使用税等的减免，感觉这个项目享受重点工程的待遇和保护。

唐健：一个普通的商品酒店开发明显算不上重点，因为国家重点工程一般都是国家重点急需发展的能源、交通和水利这类。营利性的、房地产开发性项目，列入重点工程，我觉得不是很适合。

别的他有一些返还，什么税收返还。有一些地方政府引进资金搞房地产开发，是为了得到房地产税、城镇土地使用税和营业税等。这个当地政府把这些都免了，可能就是为了挣人气、制造繁荣景象，或者就是为了让开发商赚钱。

南方周末：房地产开发所带来的税收在地方政府税收中占多大比例？

唐健：因为房地产开发所产生的相关税收属于地方税种，在很多发达地区，房地产税、城镇土地使用税和房地产企业的营业税，占地方税收的很大一部分。他把这些都免了，那等于政府既没有通过土地出让获得收益，也没有获得引入投资后产生的税收。

南方周末：这块地的面积是69.28公顷。好像很多地方转让的地也介于这个面积左右。

唐健：按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，征收耕地以外的其他土地超过70公顷的由国务院批，他刚好差那么一点，由当地省政府批就完了。现在地方很多都是这样，比如我们下去看好多报地，都是69公顷。

南方周末：报国务院不一定能批？

唐健：主要是审批周期长。

南方周末：这是在挂牌之前搞的一个协议，而且不是用他挂牌去竞得的那个公司名义去。

唐健：这样招拍挂就是形式了，早就内定了。

“政府为了吸引开发商，不惜自己去修改现行规划。这也反映出规划具有较大的随意性。”

南方周末：《合同书》第三条，甲方的义务是负责为乙方搞房地产开发修改土地利用规划和取得合法的一些手续等。这种做法有什么不妥吗？

唐健：按照上述规定，当地政府为了引进这个项目，不惜修改土地利用规划。土地利用规划是由政府批准的，每块土地的用途由规划确定，建设用地项目必须符合规划才能得到批准。政府为了吸引开发商，不惜自己去修改现行规划。这也反映出规划具有较大的随意性。

第三条说乙方负责详细的规划设计，乙方已经负责设计，这很明显地就隐含着，最后的项目肯定是给他的了。

第八条乙方提出来了设计要点不得改变的，规划很多这个东西其实不是你开发商说了算的，尤其提到了该地块的规划也要乙方说了算，这就说不过去了，一个业主、用地者无权干涉政府的土地利用规划。

南方周末：针对这种地方先收出让金再返还的做法，国家有什么管理政策吗？

唐健：《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中规定，从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，要严格按有关规定处理，并依法追究责任人的责任。

你自己用现金流折现模型去算一下. 就算人家利润高,但是偏偏就是他才能赚到,换成你可以吗?

动不动就搬出original sin.  

但是千万别忘了，土地不能直接等同于商品，也不能用项目的现金流量来衡量，土地是一种基本国策，是涉及无数老百姓的长远利益。(这是很弱智的看法)

图一：2007年6月6日，碧桂园以1.18亿元竞拍成功张家界一片丘陵，这片丘陵是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，“翻过山就是张家界国家森林公园景区”，面积1039.15亩（约69.28公顷），距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里。

图二：名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份秘密协议显示，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。+

2007年11月19日　＜＜燕赵都市报＞＞：“零地价”转让土地，请给大家一个说法！

我国土地管理的现状是不能令人满意的。如果不能管好土地，不能实行最为严格的土地政策，如果在土地极为有限的情况下，不能引导房地产行业发展落实在“住有所居”的民生要求上，那么，普通百姓买不起房的问题就很难解决，土地政策就会更加有利于富人，就会更快向“大地主”走去。
* u: |+ O/ ]  |+ a5 y! |% Z9 xbbs.toenergy.org5 Z, j6 v$ [1 G+ i+ p& Tbbs.toenergy.org
　　号称全国“最大地主”的碧桂园又惹出爆炸性新闻。最新一期《南方周末》报道说，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。而根据记者的调查，高骏公司的两个出资人均与“碧桂园”有关。如果所谓“协议”确实存在，那么，按照国土资源部人士的分析，碧桂园“基本上是零地价拿地”。(11月15日《南方周末》)
$ p5 k! D: X0 L% Z- b1 Ybbs.toenergy.org
  x+ O5 a) G9 |bbs.toenergy.org　　如果“零地价拿地”质疑被证实，它一定会成为近期国内房地产业的一个重磅新闻，其中暴露出的房地产领域的问题，实在太令人深思。5 X9 S, n6 g. H9 Z' ibbs.toenergy.org
* k% i8 w, T& U  b/ A8 z  jbbs.toenergy.org
　　土地资源对人口众多的中国来说最为稀缺，却为何总是管理不好？为了管好土地，给子孙后代留一条活路，近几年，国家可没有少费脑筋。土地储备制度、招拍挂制度、大幅度提高土地使用价格等措施，大大提高了土地使用的准入门槛。同时，赋予主管土地的国土资源部更大的权力，成立了级别很高的土地稽查部门。可谓几十道令牌接连下达。而为何这些开始被看作“高压线”的制度，在“大地主”面前、在大财阀面前、在地方政府面前却总是没有“高压电”，空有“高压线”呢？这么强硬的制度为何总能被钻空子呢？$ n0 ?' I; t# j! w4 Z% ?bbs.toenergy.org
* V6 \6 s& V( lbbs.toenergy.org
　　原因恐怕就在于，虽然这些制度当初制定时是好的，思考也是周全的，但是，地方政府在扭曲政绩观的支配下，特别是个别贪官在大财阀金钱诱惑下，都能想出应对、变通的对策，都能绕开严厉的政策，比如说：招拍挂制度，很轻易地就被地方政府架空了，当作摆设。从这起事件可以看出，全国类似情况不在少数。另一方面，对于土地的违法行为，恫吓的多，实际上处理的少，而且软。前段时期，确实处理了一批土地违法者。但是，轻描淡写地给省级干部、主管领导一个处分，根本起不到任何效果，只能使他们本来违法的行为合法化。一些受处分的领导干部，不但毫发无损，有些官帽子还越戴越大呢。如此，怎能杜绝土地违法事件的发生？. d1 h1 q0 O) s( V; C# p. Ubbs.toenergy.org

5 y& y# F0 R4 \" o) M! Dbbs.toenergy.org　　说句公道话，在万众瞩目的房地产领域，对于地产商追求高回报我们不能有过多指责，因为逐利是企业的本能。我们痛恨的是，一些地方政府特别是个别贪官不顾国家一系列政策，为了本地的GDP政绩，为了自己的一己私利，甘愿鞍前马后不惜牺牲国家利益、断掉子孙活路而为地产商效劳，甘愿充当地产商囤地逐利的帮凶。
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　　说实在，我国土地管理的现状是不能令人满意的。如果不能管好土地，不能实行最为严格的土地政策，如果在土地极为有限的情况下，不能引导房地产行业发展落实在“住有所居”的民生要求上，那么，普通百姓买不起房的问题就很难解决，土地政策就会更加有利于富人，就会更快向“大地主”走去，向豪华别墅、高档住房、高档酒店走去。1 g# f9 D$ U/ M7 I0 Rbbs.toenergy.org
& X$ R$ O4 {3 t) Wbbs.toenergy.org
　　因此，零地价拿地问题绝不是偶然现象，希望有关部门和地方尽快介入调查，彻底弄清楚事实真相。查清楚一些地方是如何贯彻落实“招拍挂”政策的，是如何落实国家限制囤地政策的，是如何落实国家禁止建设别墅政策的。查清楚在“零地价拿地”的背后还隐藏着哪些肮脏交易，是否有贿赂地方官员的行为？是否有官商勾结倒腾国家土地资源的勾当？坚决毫不手软地追查下去，查个水落石出，查个底朝天，以解民疑，以慰民心，以给社会一个清清白白的说法。

下面简单的介绍一下：碧桂园集团创始人杨国强

杨国强，出生于顺德北滘镇，自幼家贫，曾放牛种田，做水泥匠，上世纪80年代时因做建筑承包商积累了第一桶金。从月收入180元到千亿身家，从耕田的农民到包工头再到大型房地产开发商，有人称其经历是上世纪80年代以来内地民营企业家的发家缩影。

以下是其最近在中山大学演讲中的精彩语录：
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●30年前美国的Bill.Gates梦想让每一个人桌面上拥有自己的电脑。今天，我也有一个梦想是：让30年后中国每一个家庭都拥有自己的别墅！（也许，这句话也可以改为：今天，我也有一个梦想是：让30年后中国每一个家庭都拥有自己的碧桂园别墅！成为我的房奴~）
●如果我80岁的时候走在街上，所有认识我的人都会微笑地跟我打招呼，我就满足了。
●说我首富，只是很多（企业）没上市而已。0 ], d6 I. u4 g2 ~& F) m% Fbbs.toenergy.org
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●人家问我为什么会成功，我说可能是我对别人好，对社会好。 ! a  }# C* I" U% X$ S( S% @+ Rbbs.toenergy.org
●我虽然没机会读大学，但我看书很多的，天文、哲学、历史、地理……什么书都看。小时候，我就算身上只有2块钱，也会和同学到废品收购站买旧书看。 % {; W/ J8 _  n. D* A8 fbbs.toenergy.org
●现在有人骂我为富不仁，我才站出来。（我想让大家知道），这个树林不是所有（鸟）都是乌鸦。

　＂拿的是什么地，后续投入资金有时多少?回报周期, 承担的风险大多少？＂这些应该是房地产公司所需要考虑的．

　而我们所需要知道的是这其中是否存在“暗箱操作”行为，有无违反国家相关的法规政策？！

　　对此事的最新评论：

碧桂园圈地政府否认"零地价"

作者：刘秀浩 来源：东方早报

　　新晋中国女首富杨惠妍名下的房地产公司碧桂园(2007.HK)涉嫌“零地价”拿地的风波昨天得到了当事方的回应。昨天，张家界市永定区政府发布了声明称，政府出让给碧桂园的张家界凤凰酒店项目“公开、公平、公正”，不存在“零地价”出让土地。

    然而，不论“零地价”交易是否成立，毋庸置疑的是，碧桂园低价圈地的开发模式正遭到越来越多的质疑。

    政府否认“零地价”拿地

    2007年6月6日，碧桂园以1.18亿元竞拍成功张家界一片丘陵，面积1039.15亩。随后，有媒体称，碧桂园与永定区政府签两份协议书，碧桂园所支付的1.18亿元土地出让金中的大部分，即96.25％由政府全返还给出面拿地的碧桂园旗下高骏公司。

    昨天，张家界永定区政府声明，否认所谓的私下交易行为。声明表示，整个土地交易过程完全遵循流程，政府并没有在出让前透露底价。至于土地出让金的流向问题，公告解释:“张家界碧桂园凤凰酒店有限公司一次性支付的土地出让款1.18亿元已进入我区财政收入专户。该地块并非‘零地价’出让，也不存在出让成交价款的96.25％返还给高骏公司。”

    碧桂园圈地模式

    低价巨量储地，早已是碧桂园为之自豪的开发模式中最主要的一个环节。从公司公告中数据可以看到，今年7－8月，碧桂园新增的2000多万平方土地，总价不到30亿元，平均楼面地价只有145元。以7月份碧桂园在广东韶关武江区西南部投得的土地为例，这块占地达239万平方米、总建筑面积430万平方米的地块，碧桂园只支付了4.5亿元，每平方米楼面地价仅为104元。

    综合来看，今年上半年碧桂园新增土地的平均成本为每平方米200多元。

    圈地模式有望打破

    碧桂园此次遭遇的“零地价拿地风波”只是其最近面临的一系列麻烦中的一件。不久之前，碧桂园其在重庆的圈地行为也被指暴因涉嫌低价囤地，而受收到国土资源部调查。

    与此同时，国土资源部近期下发了一份“关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知”(236号文)。

    236号文明确指出:考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控，要合理控制单宗土地出让规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止形成“垄断”。同时规定，每宗土地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。从这个角度来看，开发商大面积圈地的行为有望得到遏制。

别人给你地你都不敢啊

别人给你地

你可以拿地到银行去抵押拿来一份钱

然后你可以拿这个钱去买东西建房子

买东西也不用全部都给啊

地雏形出来后你可以拿去卖楼花啊

钱就这么转过来了

傻B

真的是为了吸引外资来增长本地区的经济吗？

最近出的陆家嘴低价售地事件让我对中国权利腐败问题真的痛恨到了极点～～

我承认就是他才能办到,换成我我的确不行,按你这样的说法,碧桂圆就是自持自身条件去刻意的不惜违法的让自己的利益最大化!

如果这样都可以的话,这个社会完全就是强势者的天下,弱势者永无翻身的可能!张家界政府和碧桂圆这桩恋爱是违法的!我承认,这样对张家界的发展是会起到一定作用,但是,一个地方的发展就可以让碧桂圆这样凌驾于人民和政府之上?

宁要人权,不要发展!碧桂圆这样的赚钱方法对于中国绝大部分人来说是侮辱性的,不公平的!

目前，为止辩论的结果是一边倒啊  

哎，中国的房地产让多少人成为了千万富翁！！

哈哈，政府和房地产商联手把一个地方的房价炒上去了

这就叫发展？

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