贝克汉姆0 发表于 2013-12-10 19:49 
专家称不卖地马上陷危机（续）
风险未知
看样子有必要正本清源了, 看看土地因素在房地产行业中到底占据什么样的位置.
土地因素:
土地是人类生存和发展的基础，是社会财富的重要源泉，人类的吃喝拉撒，衣食住行无一能离开土地，所以地球上任何地产开发商想弄点项目玩玩，首先绕不过去的一点就是获得土地。在中国，土地是在中央ZF以及地方ZF手里，作为全球最大的地主，中国ZF的土地分类供应，土地利用总体规划都会深深地影响着中国的房地产市场，而房价也必将被其所影响。
先来看看中国的土地分类吧（有心人可以到网上查查全国土地分类标准）：在中国土地被分为三大类，就是农用地，建设用地和未利用地，我们的房地产市场的土地来源只是处于建设用地范畴中的几个小类。如果房地产行业想大大发展，势必要从其它领域侵占土地。但是在中国，现在还轮不到开发商大佬们说的算，不是他们挥着手里的票子就可以侵占的，ZF每年的土地规划中农用地，工业用地转商业用地，转住宅用地的数量将直接掐着房地产行业的脖子。所以我们在分析一个地方的房产价格走势时，必须要考虑到地方ZF手中的土地存量，尤其是优质地段的土地存量以及每年ZF的土地供应行为。
举个例子，在考虑土地对上海房价的影响时，首先要考虑上海市总的土地面积，农业用地和建设用地的占比各是多少，每年会有多少农用地或工业用地转商住用地，一线地段还有多少土地捏在在ZF手里，因为优质地段的土地就像沪深两市中的权重股，谁拿的多，谁就越能掌控一个城市的总房价，其行为方式就像通过控制沪深两市的权重来控制沪深两市的整体走势。而上海市ZF目前在核心地段基本已无闲置土地可卖，大部分土地早已落到开发商手里了，房价和商业地产的租金等于是开发商说了算，所以想通过ZF的所谓国五条来调控上海房价无异于痴人说梦。
地方ZF卖土地获取财政来源确实是比较痛快，但是土地卖完的那一天，也就是ZF向地产商，向投机资金彻底投降的那一天。其实也无需卖完，一旦优质地段的土地资源落入开发商手中，就意味着土地市场控股权即将旁落，那么整个城市的房价就不是那么好控制的了。（但是在中国50年后会重新来过，TG有所有权和使用权两手准备，当临近这50年的周期时，房地产市场肯定会有大的动荡）。
记得前几年任大炮为首的一帮地产大佬们高呼房价上涨是因为ZF土地供应跟不上造成的，要求ZF放开土地供应，解决供给问题。如果放开对房地产行业的土地供应，其恶果是显而易见的，房地产行业会在全球资金宽松的背景下，大肆购买ZF的土地，在ZF无地或地少时，通过其占据的绝大多数优质土地资源抬高商业地产的租金和居民房价，将其他行业和老百姓绑架在自己身上，看看现在香港ZF的窘境也就知道了。
现在你们看到的一系列所谓专家的文章妄图通过土地来回收货币, 避免通涨, 解决财政问题, 那都是屁话, 本质只有一个, 把土地从ZF手里搞到自己手里从而达到绑架国家的宏观经济. 土地是有限的, 钱是可以随便印的.
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