房地产业作为国家的一个基础产业和先行产业在国民经济中的作用非同小可，改革开放以来，我国的房地产业发展速度很快，特别是随着商品房制度的发展，市场在这个行业中的作用越来越大，很多的问题似乎现在可以站在市场的角度来思考了。大家非常关心的一个问题是：近年来房地产的价格越来越高，尽管国家通过各种手段，比如提高房贷利率，提高首付比率，调整房地产供应结构，发展经济适用房等，但是成效看起来不是很大，从2006年5月8日起，各档次个人住房公积金贷款利率将上调0.18个百分点，即5年（含）以下贷款由现行年利率3.96％调整为4.14％；5年以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。住房公积金存款利率保持不变，这是在限制人们的买房热情，有效与否我们拭目以待。然而房地产价格的上升远远快于GDP的增长速度，房地产投资没有减慢的意思，人们购房的热情看起来似乎没有减退，房地产的泡沫随时有破裂的危险，如果没有合适的策略让这些泡沫平缓地消失，一旦破裂，则有日本的教训为前车之覆。于是本文就试图分析一下中国房地产的近年来投资热情不减，价格飙升，很多人都买不起房的原因。

 

为什么我国的房地产投资热情在以前的周期中呈现的延续时间没有现在的那么长呢？这里我们撇开个别地区由于区位因素导致的房地产投资势头很大的因素，本文以为房地产投资热情不减的原因有需求、投资、政策、预期等四个方面的因素。

从需求来说，我国对房地产，特别是房地产中的写字楼（商务楼）、住房、工厂等的需求很大。首先是我国的经济发展速度很快，每年对于跟随经济发展速度而发展的对房地产业的投资必须保持一定的速度。这部分投资是保证经济发展的需要，如果束缚了这一部分的房地产的发展，必然是有害于经济，而不是有利于经济，而微观上，要保证获取利润，这部分投资也是不能少的。其次，人们的收入水平总体提高，改造原有住房和更换更加舒适的住房的需求愈加增大，这样由于原有住房没有利用尽，或者说按原有的折旧率，原有的住房在折旧还没有提取完全以前就可能由于经济折旧而变得没有价值降低，从而退出市场或者被推掉了。这样改造原有住房的投资也就变得不可缺少。当人们或者部分人的收入提高以后，富丽堂皇的装饰就成为一种需求，再加上按揭制度在中国的实行，这方面的需求就已经被激发出来了。第三、新增人口或者新增成年劳动力的增加，以及小户型家庭的发展趋势，对房地产的需求增加也是一个重要方面。另外，人们收入增加以后，以前对舒适住房、舒适的工作场所生活场所的要求增加了，因而需求也增加了。如果需求已经成为一种有效需求，那么只要实行市场经济制度，这种需求带来的供给能够提供一般的利润，投资就不会减少。

从投资方面来说，一方面，中国缺少多样的投资机会，致使大量资金进入房地产业，中国有很多高新技术产业开发区，很多产业园，但是这些园区里面的企业或者机会短时期内可以容纳的资金并不多，由于风险大，很多资金也不愿意进入这些地区。另外这些地区有很难获得银行的贷款支持。外国的大额资本和在经济发展中积累起来的大额资本由于很难找到能够提供他们想要得机会的平台，于是进入这个被绝大多数人认为只可能升值不可能贬值的行业。这些资金盯住了人们的这种预期，于是也会预期没有不能出售的房地产，因而非常大胆地开始涉足这个行业了。另一方面，对于小额资本，投资与中国的股市，十之八九会赔本，投资与债券，最优质的债券——国库券普通资本一般来说买不到，存在银行里面则按照现在的存款率利率和通货膨胀率，保值都很难做到，更不用说获得收益了。这样看来，投资于不会贬值的住宅是最好的投资。这样，小额资本的投资为大额资本的投资提供了需求和信心。除此之外，还有大量没有房子正筹措买房子的人，这些是真的为了购买住房的人，这部分人在前面两种势力推动的高价格面前为了满足住的需求不得不支付高价格。于是中国的房地产投资就很难稍有冷却的时候。

从政策方面来说，正如本文开篇所说，房地产业是基础产业和先行产业，它的产业链长，关联效应强，投资的乘数较于一般的投资大，从而，即使害怕出现日本式的经济泡沫，政府对它也是偏爱有加。一般来说，投资于房地产的外来投资一般都不小，从而在招商引资方面也很重要。房地产的发展必然带来税收的增加，对本地区投资的增加可以带动多个行业的发展，另外，房地产业的发展也可以显现出一种欣欣向荣的状况，也是政绩良好的一个方面，所以地方政府一般比较乐于看到房地产的发展。再者，房地产与国民经济的发展相关度很高，也具有相近的周期性，稳住房地产的发展也是稳住了经济的发展。这样看来，对于房地产，政府应该是又爱又怕，所以即使有各种限制措施出台，或者是力度不够，或者就是此处封口彼处开，只要不崩溃就可以了。

从预期方面说，由于中国经济的持续增长、加入世界贸易组织以及以上各种因素的推动，给投资者和消费者带来一种预期，中国的房地产短期内不可能下降，这样，投资者热于投资，消费者为了不付出更大的代价，也尽快购房，或者对于企业来说，现在投资于房地产以后是可以增值的，这样就推动了房地产的投资。

上面的简要分析认为，中国的房地产投资很难短时间有所冷却。

 

从住宅市场看，住宅市场可以分为住宅投资和住宅消费量个市场，这两个市场并不是十分明显地可以区分开，一般来说这两个市场都是交织在一起的。住宅的房价飙升和这两个市场都有莫大的关系。房价的飞涨，受三股力量的推动，对于住宅消费市场，受到上面也提到了的使用需求的影响，在短期无法得到足够供应的市场，价格只好上升了；对于住房投资市场，渴望投资机会的资金追逐着那么少的机会，价格也是必然上升的；最后一个因素恐怕就是投机的因素了。就像股市的投机，大部分是买涨，在中间赚取差价而已。这种游资的流动，虽然有利于全国房地产的合理分配，但是对房地产市场和房地产价格的不稳定影响也是不可忽视的。以上三个因素恐怕更受到超前购买倾向的影响。对房价上涨的预期和按揭制度以及很多人多年来为了买房的积蓄在一个短暂的时间里释放出来，价格实在没有不上涨的道理。另外一个因素也许是关于土地使用权的转让问题了。第一，地方政府为了获得尽可能高的土地转让费，当然会用尽心机抬高土地的使用价格，这就像在征收土地使用税，这样必然提高价格，也许有人会辩解，这样做的目标是压低开发商偏高的利润，在把收到的“税”转移支付不久可以了吗？是啊，可是在这种房地产市场还是卖方市场的情况下，开发商可能不全部转移这种“税”么？第二、这种做法难免会造成政府的寻租行为。最应该获得转移支付的有两种人，第一种是失去土地使用权的人，第二种便是需要得到补助的国民。但是对于第一种人的补助，与开发商和消费者所支付的金额相比，实在可以说少的可怜，而对其他人的补助，可以以财政的名义，这就和政府为了获得收入寻找各种途径相比，没有什么不同了，结果是政府会在土地使用权转让中尽可能地获取收入。尽力抬高土地使用权的价格也就不是什么稀奇的事情了。而我们都知道，在中国，开发房地产，获得土地使用权是多么的重要，土地使用权的比重在房价中该有多大。房地产牵涉的经济集团很不少，这个价格也是各集团博弈的焦点。开发商、投资商、政府官员、金融机构、媒体机构……各集团的利益交织在一起，价格的增长减缓就实在很难了。

 

据经济观察报2006年4月17日的一片文章《误会房价》说到，中国现在的人均居住面积已经达到25平米。这个数字远远大于邓小平提出的希望在2000年达到每人居住面积8平米。香港和东京的人均居住面积分别为7.1平米和15.8平米。这样说来，我国的住房供给并不算少。但是为什么很多人买不起房呢？从住房投资的角度，如果没有足够的资本金，买不起房投资，那是很正常的，并不是要求每个人都可以买两三套房子来投资，真是那样，房地产的供给也太大了，自然就没有买不起房的时候了。所以买不起房自然是出在住房消费的角度。本文认为，贫富差距、房地产供给结构失衡、政府干预这几个因素造成了房地产价格居高不下。首先，贫富差距巨大是造成房地产价格居高不下的重要原因。中国的社会阶层，中等收入阶层占的份额非常小，这就是说，富裕阶层和低收入阶层的人数占了大部分。中等收入阶层的人数不多，能够投资的资本也不多，一般来说，大体可以满足自己购房的需要，而由于该部分的购买力相对较小，所以针对这部分人的住房供给相对比较小，或者供应量原本比较大，但是很大部分被富裕阶层作为投资买走了。富裕阶层和低收入阶层占了全社会的大部分，低收入阶层占大部分的是人口，而富于阶层是收入或者资本。追逐高额利润的资本必然进入高档住房市场，大量修建高档房屋、别墅等。而能够提供给低收入者的经济适用房和廉租房就交给了政府，而政府究竟能否解决这么大一部分人的住房问题很值得怀疑。这样由于贫富差距的原因，房地产出现供给畸形，富裕阶层可能拥有很多房屋，而很大一部分低收入者无法买到房屋。另一方面，房地产的住房投资存在一种向下跌带的效应。一个资本的所有者总是在满足自己住房消费需求的基础上努力寻找可以将剩下部分资本投资的方向。在这种时候，他总是要将他的资本用到最高限度，每一个资本都会这样。如前分析，在中国现在，投资于房地产或者住房投资是再好不过的投资方向了。于是大额资本在大量购买为本阶层提供的房子，在没有足够资本的时候，他们必然进入中低房地产市场，或者在可以分成四级的房地产市场中，任何一级房地产市场，只要其中的利润率超过了另一个房地产市场，资本自然就会很快进入，包括开放商的资本和住房投资者的资本。这种时候，由于高收入阶层和中等收入阶层或者原来有一定积蓄想投资的人的推波助澜之下，房地产价格被抬高了，低收入阶层买不起房子，中等收入阶层向买到比较理想的房子也变得比较困难起来，所以大家都在吼买不起房。前不久据说某个网站有个帖子说要大家都不去买房，以为这样可以降低需求，从而逼迫开放商降低价格，这种想法实在天真。就像前面所说，有住房消费需要的人，只要能买，自然会买，露宿街头不是每个人都要的，要投资住房的人，更是要买，都预期住房的价格不可能降下来，投资下去总是可以保值增值的，这种市场很难形成一个买方集合的购买力量，自然在与厂商的博弈中不可能占优势，所以高呼买不起房的人最后还是买不起房。第二是供应结构失衡。这在第一点有所分析，投资需求的大量集中导致为少部分人提供了大部分房屋，从而，全社会出现了失衡，大家买不起房。但是由于第三个因素，政府干预的影响，这种失衡很难回到不是衡的状况。第三、政府干预让人们买不起房。政府干预提供经济适用房和廉租房。如前所说，需要这种档次房屋的人很多，而在政府主观臆断的基础上提供的经济适用房，很难说足量也很难说经济，最后可以得到经济适用房的人也很难说就是需要他们的人。如果全社会本来投资于房地产的资本是足够的，那么政府的这种投资或者转移支付就是在没有想办法调整现有供给结构的基础上让结构更混乱，让市场更混乱。本来，如前所述，四个房地产市场，即廉租房市场、经济适用房市场、中档房屋市场、高级房屋与别墅市场等，这些市场，只要有一个的利润率高于其他市场，投资必然增加。而政府的行为，通过土地地价转让和限额发售等，使得一方面房价降低，没有了对资本的吸引力，另一方面又导致部分部门的寻租行为，结果还是买房难。另外，政府的投资也会带来房地产投入的部分的价格上升，结果是各类房地产的价格都上升了。关于房地产的其他政策，一般有利率、首付额、税收、限制转让等。我上面讨论过政府直接提供部分房地产的做法，下面围绕利率、首付额、房屋预售、税收、限制转让等几个因素谈谈看法。对于利率，提高贷款利率的目标在于抑制需求、房地产投资从而迫使房价降低。本文开篇提到，5月8日开始个人住房公积金贷款利率将提高，但是没有说房地产投资贷款的利率也增加，这个规定的目的在于抑制需求。房地产投资的利率没有上升，因为房地产建设牵涉的面很广，只好以抑制需求的方式抑制价格了。提高首付额的目的也是一样，增加房屋购置税和限制转让的目的则在于限制住房投资。受到利率影响比较大的一半是中等阶层和低收入阶层，利率上升自然会使他们无法忍受而选择租赁房屋或者转向购买为更低收入者提供的房屋。本来为这一部分人提供的房屋就有限，这种做法实际上是在降低购买者的购买目标，对于高收入者不会存在买房难的问题，而低收入者则要抢购某些楼市，买房还是难，最后的结果，高档住房价格没有下降，而低档住房价格反而上升了。提高首付额的目的是什么？实行按揭制度，本来是要现在没有积累足够金额的人群可以有房子住，当然也是推动经济发展。提高首付不过是想抑制住房投资，结果是抑制了住房消费，其结果是很需要房子的人买不起房子，而住房投资者提高首付对他们的影响很小。增加房地产购置方面的税收当然很重要，但是前面提到，这种方法也是部分住房消费和住房投资，全盘地限制，收效可想而知。限制转让则是接近了政策目标，但是如果限制转让也是不分买房者的目的全盘限制，其结果很可能阻止人们在收入增加的时候更换住房，政策的针对性仍然不清晰。

综上所述，本文认为，房地产牵涉面十分的广泛，关系国计民生，要解决其中的问题不能简单针对房地产而论，需要从各个方面入手。解决买房难的问题需要清晰的政策，严格区分消费住房购买和投资住房购买而施行相应的政策放才能解决问题。政府不应该直接干预房地产市场，否则只能适得其反。

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