对于普通读者来说，房利美的名字或许相当陌生，但是它的规模和影响力却非同小
可。 www.6park.com

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）通常被人们称作政府特许机构(Government
Sponsored Entity)，简称GSE。 这两家公司负责建立美国房地产贷款的二级市场，
其发行的以房地产为抵押品的债券（Mortgage Backed Securities）总额高达４万
亿美元。实际上美国银行系统所发放的７万亿美元的房地产贷款中的大部分，都转
卖给了这两家公司。他们把这些长期的房地产按揭打成包，做成MBS债券，然后在华
尔街出售给美国的金融机构和亚洲的中央银行。在他们所发行的MBS债券和他们从银
行手中收购的房地产按揭贷款之间存在着一个利差，这就构成了这两家公司的利润
来源，另外，对这些按揭进行担保所收取的费用也是公司进项之一。据统计，美国
有６０％的银行持有这两家公司的债券的资金超过银行资产的５０％。 www.6park.com

房利美是世界上最大的非银行类金融机构，它对美国银行系统提供了巨额的流动性，
它的债券信誉和规模仅次于美国财政部的国债，其作用堪称“第二美联储”。 www.6park.com

几年前，房利美曾被<福布斯>杂志评为美国最受雇员喜爱的公司。房利美的稳定性
几乎相当于美国联邦政府，不仅旱涝保收，而且福利待遇极为优厚。所有员工都享
有退休金(Pension)，在当今美国社会商业公司中，退休金几乎绝迹。同时，员工在
工作期间可以任意选读各种专业的学位，公司完全报销学费，无论公立大学还是私
立大学。据房利美的“老人”讲，很多搞电脑的中国人甚至读下了法学博士，MBA或
金融博士。第一次购房者还可以从公司得到一笔利率优惠的住房贷款，节省下的利
息价值数万美元。还有就是年底的奖金，经常使其它公司看得眼热。所以一般人一
旦进了房利美就再也不想离开。该公司75%的员工都拥有硕士以上的学位，在美国堪
称商业公司中平均学历最高的公司。在资本主义竞争激烈的美国社会，像房利美这
样的地方可以算作世外桃园了。 www.6park.com

直到2006年下半年，一切都还是那么美好和自在，房利美的朋友说年底圣诞晚会是
如何盛大，美味佳肴如何丰盛，各种美酒如何香甜，还请来了世界最有名的乐队演
出助兴。 www.6park.com

谁也没有想到的是，狂欢节中的房利美这艘巨轮已经撞上了冰山。除了CEO，CFO等
极少数最高级别的人物，和华尔街的幕后大老板们，没有人知道房利美的真实情况
到底如何。由于2004年房利美做假账东窗事发，整个公司一直忙于重新做账(Restatement)
，时间倒推到2001年的财政年度。因此房利美的财务状况已经有整整两年没有向外
公布了。2006年的财务状况要到2007年10月才能知道。 www.6park.com

2006年下半年美国房地产贷款次级市场的内爆会对房利美造成什么级别的影响呢？ www.6park.com

2006年10月，华尔街的大佬们派来了一个印度裔的“屠夫特派员”，他的任务是进
行房利美历史上最残酷的裁员行动。 www.6park.com

2007年1月初，当房利美的员工还沉浸在圣诞节和元旦的欢乐气氛中，冷不丁地传出
了大裁员的消息，大约有40%的合同工和20%的员工会被赶走。如果有人说联邦政府
裁减人员人们尚可接受，说房利美裁员而且如此规模，一般会被认为是不可能的。 www.6park.com

结果是不可能的事居然发生了。 www.6park.com

那个从华尔街来的“印度特派员”名叫拉沽，据他自己声称从不知失败二字怎么写，
在公开大会上羞辱了房利美一番之后，宣称要让房利美“天翻地覆”。据在场的人
士透露，全体与会人员无不震惊，在一个类似政府机构的公司中，以如此风度(Manner
) 讲话，简直相当于政治自杀。“印度特派员”显然手中握有“尚方宝剑”，房利
美的最高阶层无不诺诺连声。 www.6park.com

1月中旬，“印度特派员”果然大开杀戒，先从“合同工”开始，工资高的，年限长
的，任务不多的，纷纷被斩于马下。其中许多人在房利美工作已经有10多年了，竟
然在裁员当天才知道，有的甚至只有一两个小时的通知。房利美立刻军心大乱，人
人自危。据内线人士透露，如此不顾体面和违反常规的裁员方式，不仅在房利美的
历史上闻所未闻，就是美国多数普通的商业公司，一般也会提前至少两个星期通知，
这里面至少有个礼貌和规矩的问题。在6000多的员工和合同工中，至少有2000人在
4月底之前会被“干掉”。公司从前完全免费的咖啡供应也停止了，一般来说，当某
公司开始从咖啡供应这样的小事上省钱时，情况就非常不妙了，更何况是玩上万亿
美元大生意的金融公司。 www.6park.com

如此突然和违反常规的裁员行动，又是以如此歇斯底里的方式进行，唯一合理的解
释就是，房利美的财务状况出现了急剧恶化。 www.6park.com

到底恶化到什么程度了呢？这种恶化与次级房贷市场内爆有怎样的关系？房利美的
头头们在想什么呢？ www.6park.com

原来，房利美的头头就是靠冒险起家的。 www.6park.com

房利美的现任CEO叫丹尼尔(Daniel Mudd)，2004年底取代了因会计丑闻下台的弗兰
克。这个丹尼尔在1997年亚洲金融风暴时，正好担任GE Capital Asia Pacific的总
裁一职，坐镇香港，统领整个亚太地区GE的投资业务。当他看到泰国货币在7月2日
一天就暴跌了18%，他旗下的资产损失超过了20亿美元。此时，颇有赌徒精神的丹尼
尔非但没有退而自保，反而大肆扩张，仅1998年6月，他就一口气吃进了泰国政府拍
卖的烂账28万笔，当时每一美元的债券的票面价值仅剩45美分，他总共吃进了11亿
美元，到2002年，这些债券的价格翻了一番。 www.6park.com

显然，丹尼尔对风险有着很强的承受能力，而且喜欢冒险。他的这种个性在经营一
个几十亿美元的资金时尚需谨慎戒惧，何况是像房利美这样1万6千亿美元的巨大资产。
这样庞大的资金不仅关系到60%的美国银行系统的稳定，还直接关系到亚洲众多国家
的外汇储备安全，仅中国外汇储备中就有1/5到1/4的资产是由MBS组成。 www.6park.com

尽管房利美是上市公司，追求利润是天经地义的事情，但它仍有稳定金融系统的重
大职责，毕竟1万6000亿美元的资产并不是房利美的自有资本，它至少还包括了13亿
中国人民的血汗财富。 www.6park.com

为了谋求每年两位数的利润增长，以及达标后的巨额个人奖金，丹尼尔显然不会去
考虑别人的风险了。 www.6park.com

2006年以来，美国房地产市场明显降温，加之其它银行和对冲基金的业务竞争，房
利美的利润增长明显放缓，眼看奖金要泡汤，丹尼尔把眼光盯上了高度风险的贷款
新产品和次级贷款市场。 www.6park.com

丹尼尔认为传统的15年和30年固定按揭贷款作为房利美的核心业务，已经不能满足
“与时俱进”的利润增长要求，他大幅度增加了可调整利率贷款在公司资产中的比
例。2003年时，15年和30年固定贷款占总资产的62%，到2005年，这个比例已经锐减
到35%，相反，可调整利率(ARM)贷款的比例大幅上升到48%。同时。他还大幅度增加
了了房利美直接拥有银行按揭贷款的数量，以求最大限度地增加利润。 www.6park.com

在次级贷款市场上，丹尼尔也大展拳脚，另一家叫房地美的类似公司也不甘落后，
两家一起出手，仅2006年上半年就吃进了次级贷款市场创记录的2728亿美元中的25%的
份额。而在2005年，两家公司吃进了35%的次级贷款，2004年吃进了44%。据估计，
房利美的次级贷款在其总资产中的比例可能高达15%。 www.6park.com

内部人士透露，如果由于次级市场的恶化所导致的房地产强制拍卖率上升到6%到8%，
房利美将损失220亿到290亿美元，超过其自有资本的50%，目前房利美的自有资本总
额为400亿美元。当次级市场的强制拍卖率达到10%以上时，房利美将会资不抵债，
陷于破产边缘。我们前几天看到<纽约时报>的估计是220万高风险贷款人的房地产可
能会被拍卖。当情况真的恶化到这步田地时，美联储能拯救房利美吗？也能，也不
能。美联储也许能够通过对房利美的债券贴现，直接注入美元，来挽救它的紧迫危
机，但当世界投资者看清MBS的巨大风险之后，这1.6万亿的债券还有谁愿意要呢？
抛售或减少购买都会导致美国长期债券市场的利率上扬，而这将加速房地产市场的
下滑趋势。 www.6park.com

从目前房利美内部的诡异气氛来看，房利美这艘金融泰坦尼克显然是撞上了冰山， www.6park.com

综合外电1月18日报道，摩根士丹利宣布下调美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae，房利美）股票评级由中性至减持，削减目标股价由39美元至25美元。 www.6park.com

声明预计房利美将提高信贷亏损的预期区间，这是此次评级调降的潜在负面动因。 www.6park.com

摩根士丹利强调，自第三季迄今的众多经济数据已有所恶化，预示美国正步入更为严重或持续时间更久的房市衰退期。 www.6park.com

摩根士丹利同时下调联邦住房抵押贷款公司（Freddie Mac，福利美）目标股价由47美元至30美元，但维持福利美股票评级为中性，并表示，管制性资本的增多与财报具体数据为该公司提供评估支撑。 www.6park.com

18日，摩根士丹利还调降抵押融资与专业融资行业评级由中性至回避 www.6park.com

令人侧目的是，丹尼尔明显的战略决策失误造成了房利美重大损失，然而，他却依
然拿到了2006年度1400万美元的巨额奖金。公司员工为他的失误承受着巨大的代价，
整个银行系统和亚洲外汇储备即将经历一场严重的危机，而主要肇事者非但不受任
何处分，依然合理合法地拿着天文数字的奖金！ www.6park.com

我们曾说过，中国的贪官是无法无天，而美国则是有法无天！这个天，就是天理和
道义！ www.6park.com

起码中国的贪官知道自己违法了，纪委要查，法院要抓，百姓要骂，自己要逃。而
美国的这些人呢，造成了社会财富的巨大损失后，还能合理合法的拿到一大笔奖金。
即便是CEO当不下去了，还可以拿到一笔更为可观的提前退休的“赡养费”。 www.6park.com

看来法律本身从来就不会自动保护小民的利益。 www.6park.com

为了拯救低迷的住房市场，布什政府正有意放松对美国两大政府支持机构房地美(Freddie Mac)与房利美(Fannie Mae)的监管，这反映出当其他投资者退却之时，美国政府将更多地依赖这两家公司为住房抵押贷款提供资金。 www.6park.com

据知情人士透露，美国财政部在周一晚间已向房地美与房利美提议，表示将对两家公司的债券发行制定新的审核标准。 www.6park.com

◎ 美财政部有意全方位放宽对房地美与房利美的监管 www.6park.com

新计划对财政部2年末提出的最初计划作出了较大幅度修改。新计划要求房地美与房利美每半年公布一次债券发行计划，而之前为每季度，另外，有关两家公司首席执行长不得在报告中进行宣传的要求也被取消。 www.6park.com

房利美与房地美还面临其他方面的监管调整。 www.6park.com

如果两家公司及时提交了审计后的财务报告，那么下个月月底前美国联邦住屋企业督察局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)可能取消2年对两家公司设定的1.4万亿美元总抵押贷款规模上限。 www.6park.com

与此同时，房地美与房利美也可能暂缓执行美国住房和城市发展部(DHUD)要求其每年将很大一部分资金投入廉价住房计划的规定。 www.6park.com

另外，美国政府还可能尽力促使立法部门调整对这两家公司的监管。白宫表示，新的监管框架一旦确立，将对允许两家公司暂时从事高利率贷款证券化业务的做法表示支持。 www.6park.com

据悉，房地美与房利美将在2月20日前提交反馈意见。 www.6park.com

◎ 房市衰退 美国政府被迫放弃强硬立场 www.6park.com

房地美与房利美通过发行债券的方式筹款，然后在二级市场购买抵押贷款，由此向住房市场提供流动性，并将所购贷款打包成证券出售给投资者。房地美与房利美拥有很大的市场份额，几乎主宰了美国整个抵押贷款市场。 www.6park.com

长期以来，布什政府反对房地美与房利美大规模扩张，担心随着其所持抵押贷款规模的不断扩大，一旦两者中的任何一方倒闭，将会对美国经济构成系统性风险。 www.6park.com

不过，房产市场衰退迫使放弃美国政府的强硬立场。 www.6park.com

次级贷危机爆发后，投资者从二级市场投资者出逃，抵押贷款市场的流动性突然间蒸发。为此，在对待房地美与房利美的态度上，美国财长保尔森(Henry Paulson)也较其前任斯诺(John Snow)也有所缓和。 www.6park.com

独木舟上的熊 www.6park.com

房利美一直由一些权力掮客管理著。上世纪 80 年代，担任首席执行官的是精明强干、魅力十足的戴维•麦克斯韦尔（David Maxwell）。他留给公司两项遗产。首先，他重塑了一度濒临绝境的公司。80 年代初，利率创下新高，从抵押贷款得到的收入抵不上债券的发行成本。但房利美没有倒闭，原因之一是银行认为它背后有政府的支持，所以仍向它提供贷款。 www.6park.com

此外，麦克斯韦尔还给房利美带来了它日后成为政治和商业机器的一些必备元件。不过，完善这部机器的，是他的继任人吉姆•约翰逊（Jim Johnson）。约翰逊是明尼苏达州一位政客的儿子，受教于普林斯顿大学，举止彬彬有礼。他在 90 年代的大部分时间里掌管著房利美。此前，他曾担任沃尔特•蒙代尔（Walter Mondale，前副总统─译注）的顾问，长期在政府任职。去年，他领导了为参议员克里寻找副总统候选人的工作，据说，若克里当选，他和弗兰克林•雷恩斯都将是财长一职的首要人选。
同他的前任和后任一样，约翰逊总是充满激情地谈论房利美的使命─让人们买得起房。他喜欢说: “这一使命已经融入了我们的血脉。”可是，这种理想主义情怀也伴有一种不惜一切代价去争胜的心态。无论是从前还是现在，在房利美身上都可以看到这些特点。据一位前政府官员回忆，他在与约翰逊交谈时曾指出，如果事情闹到国会，房利美很可能失败。这位官员记得，约翰逊的回答是: “我们不可能失败！” www.6park.com

虽说表面上气势汹汹，但约翰逊骨子里认为，房利美总是有可能受到头脑发热的政客们的伤害，因为很少有人真正理解房利美在做什么。他常说: “购房者平常听不到房利美或房地美的名字。”他构想出了两条重要战略，相信这两条战略可以确保国会永远不取消房利美的特殊地位。他把它们称为“不可或缺化”和“有形化”。简言之，他要让国会认为美国离不开房利美，还要人们一想到买房就想到房利美，让两者成为同义词。 www.6park.com

约翰逊赖以打造政治机器的基础，是房利美基金会（Fannie Mae Foundation）和公司的合作关系办公室（公司称之为 PO）。基金会成立于 1979 年，规模一直很小，但在 1996 年，房利美给它注入了 3.5 亿美元公司股票作为种子基金，让它负责为公司做宣传。过去五年，基金会向数千家组织捐献了约 5 亿美元，其中不仅有国会黑人同盟（Congressional Black Caucus），还有费尔班克斯的寒冷气候住房研究中心（Cold Climate Housing Research Center）。 www.6park.com

1994 年，房利美开设了合作关系办公室。这些办公室是地区性的办事处。公司称，它们的作用是推动其所在社区的住房项目。可在公司内部，人们把 PO 称作政治活动的“基层组织”，其中的职位常由从过政的人充任。[如南达科他州办公室的主管鲍伯•辛普森（Bob Simpson）就曾担任过参议院民主党领袖汤姆•达施勒（Tom Daschle）的助手]。每当开设办公室之时，总要举行有政界知名人士参加的盛大仪式。在仪式上，通常还要宣布公司的美国社区基金（American Communities Fund）将向当地的某一重大项目投资。政客也许并不懂得二级抵押贷款市场，但他们很懂得借这个项目上镜头，拉拢选民。 www.6park.com

房利美逐步同建筑公司、房地产经纪人、交易公司建立起了稳固的联盟。一有什么需要，房利美可以请它们向立法者施压。它雇用的游说高手，比华盛顿任何组织都多。它以政治才干取人，如杜安•邓肯（Duane Duncan），从前是共和党国会议员理查德#149;贝克尔（Richard Baker，房利美的批评者）的头号幕僚; 米凯莱•戴维斯（Michele Davis），担任过保罗•奥尼尔（Paul O'Neill，前财政部长─译注）的助手; 还有即将出任副国务卿的罗伯特•佐利克（Robert Zoellick）等。
约翰逊治下的房利美还赢得了“绝不屈服”的声誉。前住房与城市发展部部长安德鲁•科莫（Andrew Cuomo）说: “房利美向来随心所欲，不容别人怀疑它。”之所以如此，一个原因是，房利美的员工以宗教般虔诚地相信，帮助他人购买住房是一项崇高的事业。这样的信念使他们认为正确和正义站在他们这一边。令科莫自豪的是，他曾在和房利美的交锋中有过一次胜利。
房利美不肯妥协的另一个原因是，公司的高管总在担心，凡政治所予，亦可为政治所夺。他们相信，国会特许给了公司太多的市场优势，因而公司会不断遭到反对。这种担心并非空穴来风。里根政府就对政府扶持企业抱有敌意，极力想把房利美私有化，但最终被房利美阻止。公司的高层认为他们一次也输不起，因为一扇闸门被打开，其它闸门 也可能松动，进而洪水滔天。公司的一位前雇员说: “你要想著生存下去，只有取胜，不可妥协。”一位房利美的前任说客还透露，公司的态度是“一定要赢”！ www.6park.com

约翰逊在任职期间将房利美变成了一股强大的政治力量，同时还把公司改造成了有史以来最了不起的一部增长机器。在他掌管房利美期间，公司市值由 105 亿美元增长到 700 多亿美元，保持了稳定的盈利收益，高层主管也发了大财（分钱在约翰逊上任前就已开始了，麦克斯韦尔走时拿到了 1,950 万美元的组合退休金）。 www.6park.com

20 世纪 90 年代中期，雷恩斯对《华盛顿邮报》（Washington Post）说过: “我们相当于住房供给领域里的联邦储备委员会。”同一篇报导指出，房利美的财务举措给华尔街公司带来的收费收入超过了 1 亿美元。约翰逊于 1998 年年末退休，此时房利美提供担保的住房抵押贷款达到了惊人的 1 万亿美元，自身持有的抵押贷款和抵押贷款证券达 3,760 亿美元。
房利美的增长不可避免地受到各方批评者的质疑。有人在经营理念上反对房利美，认为它不该享有政府的特殊优惠。美国的大银行想在抵押贷款市场夺取更多的份额，希望限制房利美。许多住房问题活动家则认为，房利美过度重视华尔街，忘记了它的使命。他们要问，房利美不断增长的抵押贷款组合，可曾有助于降低抵押贷款的利率？其他一些批评者认为，在公司的贷款组合中有潜在的巨大风险。而一旦出问题，承担这些风险的很可能是纳税人。财务顾问伯特•埃利（Bert Ely）以批评政府扶持企业而著称。他认定，房利美已经造成了道德风险，也就是说，如果人人都认为政府会挽救其所扶持的企业，那么这些公司的行为就不一定遵从市场规律了。 www.6park.com

对于这些批评，房利美下意识的反应是兵来将挡，水来土掩。谁怀疑它，它就说谁反对帮助老百姓买房。1996 年，国会预算局公布了一篇批判房利美的研究报告，公司的一位发言人轻蔑地称这份报告是“只会耍笔杆子的经济学家的作品。那些对普通购房者有好处的东西，只要他们看著不顺眼，就一笔抹杀，拒不承认。” 然后，公司马上向政客们提醒他们的利益所在。它编纂了一本书，给众议院银行委员会每位委员都专门制作了一部，向他们细说房利美在各地为帮助人们购房做出的所有贡献。就连国会预算局的那份批判报告也指出，即便撤除政府扶持企业对经济有好处，也是不可能做到的，因为房利美和房地美对购房的影响已经大到让人无法摆脱它们。报告说: “一旦同意和一头熊共乘一条小船，你就很难让它走，除非它愿意走，除非你不怕弄湿自己把它赶走。 www.6park.com