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         闽房价非strong实虚胖 厦房价应和青岛大连相当                                                2014-04-20 08:02　来源: 财经博客 查看1171次
      中东部地区，房地产泡沫最严重的省份是哪个？也许你会想到浙江，这当然没错；但我告诉你，福建目前的严重程度很可能不亚于浙江。
　　
　　在国人心目中，福建的形象一直比较模糊：说它经济发达吧，比不过广东、浙江；说它有文化底蕴吧，不如江苏、上海；说它的海鲜有名吧，辽宁、山东会不服气；说它的海景漂亮吧，又无法跟海南相比。总之，这是一个中庸的省份。
　　
　　就是这样一个地方，过去几年中房价一路飙升。根据禧泰房地产数据中心的统计，2014年3月厦门平均房价为2.22万元每平米，超过三亚、杭州、广州，位居内地城市第四位；而福州平均房价为1.41万元每平米，超过宁波、青岛、大连等城市，位居内地城市第11位。
　　
　　从经济数据上看，福建是个中等偏小省份。2013年年底，这个省吸附的资金总量（金融机构本外币各项存款余额）只有2.89万亿，位居省级地区的12位，只相当于广东的24%；而福建的常住人口，只有3774万人，相当于广东实际生活人口的三分之一。如果拿福建跟深圳比，我们也会发现，在很多关键数据上福建比不过只有弹丸之地的深圳：资金总量，深圳是福建全省的1.17倍；财政总收入，深圳是福建的1.4倍；进出口总额，深圳则是福建的近3倍。
　　
　　我们可以做一个数据对比，看看目前福建房地产开发量有多夸张：福建目前城镇人口是2293万人，跟北京差不多。2013年，福建房地产开发施工面积达到2.63亿平米，其中住宅1.78亿平米，分别相当于北京的1.22倍和1.88倍。要知道，北京现在的房子不仅仅给北京人使用，还是全国富人的最佳投资品，其真实需求量会远远超过福建。再看看“深圳+东莞”跟福建的比较。我在此前的文章中推算过，目前东莞大约有1200万人，加上深圳的1800万人（深圳警方承认的数字），这两个城市共计3000万人，而且基本上全部实现了城镇化。应该说，深圳和东莞总人口是大大超过福建城镇人口的。但2013年深圳和东莞房地产开发施工总面积只有大约7000万平米，不到福建的30%。即便考虑到东莞深圳违法建筑较多，开发总量也很难超过福建的一半。
　　
　　从福建自身来看，房地产开发量最近5年也呈现突飞猛进的态势。2009年的施工总面积只有1.17亿平米，到2012年就增加到了2.1亿平米，2013年又增加到了2.63亿平米。而2013年全省竣工房屋面积，比2012年大增51%。这种增长速度，只能用疯狂来形容。
　　
　　一方面是开发量剧增，另一方面却是销售锐减，价格飙升。有媒体报道称，2009年至2013年的5年间，福州市商品住宅成交面积自563万平方米滑落至228万平方米，降幅达到59%；而成交价格则由7619元/平方米攀升至1.62万元/平方米，涨幅达到113%。
　　
　　中国绝大多数省份，人口和资金高度集中在一两个城市。而福建则不然，这个人口总量偏小，资金总量有限的省份，却有三个中心。真正的经济中心、生产中心是泉州。2013年GDP是5218亿元，虽然只能跟唐山、南通PK一下，但却是福建的老大，其旗下的石狮、晋江民营经济都比较活跃。但全省的资金中心在福州，因为这里是省会，权力在此，钱自然被招来了。虽然省内第一，也仅仅8950亿而已，还没有佛山、无锡多。而房地产的中心、外地人最喜欢的城市，显然是厦门。这个美丽的特区城市，虽然房价高居内地城市第四，但GDP只有3000亿，相当于深圳南山区而已。汇聚的资金总量大约6400亿，跟常州、烟台差不多。
　　
　　所以，厦门的合理房价应该是跟青岛大连相当，福州的房价跟苏州、无锡、佛山相当。目前福建房价之所以虚高，跟福建人胆大爱冒险有直接关系，也跟浙江这个“带头大哥”的影响有关。
　　
　　但福建的经济实力和人口密度，怎么能跟浙江相比呢？浙江资金总量是福建的2.6倍，人口是福建的1.5倍。如今浙江已经“亢龙有悔”，福建需要接受调整的日子应该不远了。所以，如果你不是刚需，而是投资客，福建的房子先别碰！