关于我国房地产市场走势及房价涨跌的争论可谓激烈非常，多空双方各执己见。从数年前开始，以谢国忠等为代表的看空派坚持认为中国房地产市场即将崩溃，房价将会腰斩；而以任志强、董潘为代表的看多派却认为房价将会持续上涨，甚至放言“北京房价会涨到80万人民币/平米”。过去数年来的争论一直以看多派胜利告终，年复一年的调控，房价却年复一年的上涨。

时值2014年，关于中国房地产市场走势的讨论再度升温，不少专家开始大谈2014年将是房地产市场崩溃之元年，而任志强、王健林等地产大佬的看多也不像往年一样坚决。那么，今年的房地产市场最终将会如何演绎，房价涨跌几何？笔者略抒己见，供咨读者参考。

房地产的走势长期决定于人口结构的变动，中短期则决定于宏观经济走势及整个社会流动性的宽松程度。人口周期之变动是一个长期、缓慢的过程，其对房地产市场的影响也是一个抛物线的“柔和形态”，不会出现突变。单从一年的时间窗口来看，对房地产市场影响较大的还是经济走势及流动性状况。

首先，我们看看2014年国内的经济前景。国内实体经济却处于持续、缓慢回落的态势，市场对于未来经济的预期相对悲观。从三驾马车的情况不难看出：固定资产投资在工业投资、房地产投资、基建投资三不振的驱动下缓慢下行，增速已回落到18%以内，发电量增速、煤炭水泥价格等佐证指标亦较为萎靡，一致的指向投资处于回落态势；消费特别是公务消费在体制内反腐倡廉的影响下受到抑制（当然反腐倡廉从社会效应来看绝对是好事）；进出口数据也出乎意料的差。而从PPI、CPI的弱势亦能证明经济增长不容乐观，通缩隐忧浮现。这毫无疑问地反映出经济总需求疲弱的局面仍将持续。

经济情况不容乐观，那么流动性状况是否会逐步宽裕呢？当前，国民经济各部门的杠杆率仍然偏高，“去杠杆”过程仍然比较纠结，央行宽松货币政策的空间不大。其实从历史情况来看，当前的货币政策应当不属于紧的时期，M2增速、新增人民币信贷、社会融资规模均保持相对稳定，但社会上仍然觉得钱紧。我们认为这是因为中国已经进入一个“债务复利魔咒”的怪圈。保守估计，当前全社会的债务余额超过130万亿（约75万亿的非银行企业债务，约30万亿ZF债务，约15万亿居民债务，约10万亿“地下债务”），按6.5%的平均利率水平，一年单是债务利息需要消耗的新增货币量就达8.4万亿，而每年约5万亿的新增GDP同样需要货币支撑，再加上2.5%左右的温和通胀，三者相加对M2增速的需求达到了14.5%，这与当前13%的预计增速有明显的矛盾。大致可以判断，M2增速只要达不到14.5%，资金面就会觉得紧张。随着债务规模不断扩张、利率螺旋上升，资金需求和资金供给之间的矛盾也将会更加剧烈，流动性宽裕的局面难以出现。

基于宏观经济走势将回落及流动性难以宽松的基本判断，房地产市场应当没有再度走强之基础，房价亦会出现弱势调整。那么，在房市走弱的大背景下，不少地方ZF出现政策的调整能否扭转这一局势？

我们看到，3月以来，杭州、长沙、常州、无锡、郑州、天津、南宁等多地均曝出ZF拟调整现有的房地产政策以刺激楼市，涉及限购松绑、购房入户等，传递出地方ZF希望重启房地产市场的信号。这些政策松动是否会支撑房市迅速企稳？笔者认为未必。任何资产价格的波动都有周期性，房价亦如此。本轮房地产价格的上涨持续了24个月，从时间上来说可谓这10多年来最长的上涨周期，应该来说的确需要回调和整固，并且根据过去经验，调整时间不会少于6个月时间，并且本轮房地产的回调是中国第一次“非政策紧缩下跌”，这其中隐匿的市场供需信号值得市场人士深思。