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中国的房地产市场正在迅速衰退：据彭博社报道，大型开发商自3月以来的降价幅度已经高达15%，同时据野村证券，2014年第一季度新房开工率暴跌25%。目前，中国的经济增长严重依赖房地产投资。中国央行本周终于采取了行动，要求大型银行为购房者放松房贷。

更多的贷款供给能解决这个问题吗？分析师们对此持怀疑态度。一些分析指出，增加贷款供给不一定能引发需求，这意味着政府将需要进一步放松信贷政策。而为了支撑房价，宽松的信贷可以解一时之痛，但它同时也催生了潜在的风险：大规模信贷影响的不仅仅是房地产市场，而是整个中国的经济。

为什么更便宜的房子并不总是人们购买的动机？

理论上，放松房贷是正确的做法。第一季度房贷相比2013年最后一个季度下降了15%。而这仍在继续，因为信贷紧缩正在推动首次购房者——也就是房子的刚需人群，并非房地产投资者——离开市场。

收紧信贷已经导致销售量暴跌：据野村的报告显示，第一季度房屋总销售额同比下降5.2%,，而实际的销量同比下降3.8%：

问题是，一旦价格开始下跌，潜在的购房者将害怕价格会进一步下跌。而且我们有很好的理由：首付和贷款产生开发商大约40%的投资资本。销量下滑意味着开发商迫切需要现金，因此他们会继续降价。

美银美林策略分析师David Cui描述了一种“扭曲”的心理：更便宜的价格对释放需求几乎没有用。因为知道供给过剩和开发商的资产负债压力，因此人们会预期开发商会继续降价。更严重的是，这可能会使更多的潜在买家开始观望，包括潜在的刚需购房者。

公众得知房地产开发商的资金紧张加剧了问题的严重性，并使得买家特别担心未完成项目的投资（当开发商特别急需现金时）。

楼盘预售因此受到严重打击：买家担心开发商在完成项目之前就破产了，因此宁愿买已完工的楼盘。当然，这会紧随房价下降就开始发生：

竞争理论：萎靡的需求

而其他一些分析人士质疑借贷成本上升赶走了首次购房者，他们将需求的下降归因于中国人口结构问题。市场调研公司JL Warren Capital最近做了一项调查，中国的独生子女政策导致出生率在1987年达到高峰，这意味着目前二十几岁组成新家庭购买新房的需求相比供给非常小。

对于降低房贷，美银美林David Cui指出，银行的利润相比房贷，更多的是来自与影子信贷相关的理财产品。

一种方法可以防止对中国GDP造成巨大打击：更多的信贷

然而，无论何种原因，中国房地产的崩溃都将拖累国内生产总值。中国的房地产行业对经济来说非常重要，占GDP的至少20%。问题是，如许多国家一样，中国房地产市场的繁荣是被过度信贷推起来的。中国政府对这一点心知肚明：正如你所看到的，在下表中，每一次房地产销售开始下滑时，政府都会放松信贷管控。

信贷传导失灵

很多人期待中国政府“放松政策”，下调存款准备金率。然而，在整个银行系统中，信贷已经在超发状态了。事实上，算上表外贷款，信贷增长速度是GDP增速的四倍。

不，关键问题不是信贷的数量，而是贷款没有去该去的地方。负债最高的地方是国有企业和地方政府，他们通过地方政府融资平台投资房地产。而由国有企业主导的行业如水泥、钢铁等往往都已经产能过剩。

以水泥为例。在过去的十年中，中国在水泥厂上投入巨资，使得目前中国的水泥产能超过了世界其他国家的总和。仅在2011年和2012年两年，中国水泥产量超过美国在整个20世纪的总产量。其实你可以猜到这些水泥公司现在都不赚钱，让他们生存下去的是源源不断的银行信贷和房地产投资。

那么一旦房地产投资出问题他们会怎样？只有放松信贷可以帮他们。但这将意味着银行将为这些已经产能过剩的行业贷更多的款，从迫切需要资金的私企那里攫取信贷资金。另外，打开信贷闸门将可能进一步吹大房地产泡沫。

改革比看起来棘手

意识到信贷并没有去应该去的地方，中国政府出台了一个计划来解决这个问题：让市场来决定利率。这是在2013年11月被首次提出的。

为什么政府到现在还没有取得进展？这些政策的奏效需要中国经济结构发生巨变。解除政府对存款利率的控制意味着银行之间将不得不互相争夺储蓄，为了贷款业务提高存款利率。由于中国经济目前的运行极度依赖信贷，利率市场化风险将使已经可怕的债务问题恶化——这意味着这个选择几乎是不可能了。另一个选择，是让国有企业倒台，这也是不可能的，因为其中有很多强大的利益集团。

一些人希望李克强提出的大力发展“城镇化”改革计划，可以刺激需求，因为很多农民工将移居到城市中。然而，小城市市场已经迅速扩大，以适应城镇化的推动。因此，尽管新建设从长远来看可以找到买家，但风险在于，在改革实现之前，这些股票都被抛掉了。

还有一些人甚至更悲观。野村证券的分析师张智威认为，城镇化的麻烦可能远高于其所创造的价值。政府主导的城镇化模式让地方政府融资平台和房地产开发商美了，但对其他行业来说没有什么好处。

金融行业：阴影存在的地方

中国的银行与房地产行业已经深深交织在一起。房地产行业的贷款占所有未偿贷款的至少20%，而在2015年这一比例为14%。影子信贷总量也在快速上升。

但整个金融体系面临的巨大风险正聚集在这些不透明的领域。比如信托公司（公司获准投资资产，但不能接受存款）：2013年底，房地产公司信托贷款达到1万亿元，比前一年增加45%。

持有这些类型的贷款存在特定的风险，因为它们是最可能蔓延到整个金融体系中去的。房地产是银行信贷和非银行信贷广泛使用的抵押物，因此价格的持续下跌可能会引发价格进一步下跌的恶性循环。因为随着违约不断发生，促使信托公司出售抵押物以偿付投资者，导致房价的进一步下跌。

因为信托公司不会自己拨出资金来防止违约，因此要么投资者受损失，要么销售信托的银行出手相救。究竟谁来为违约买单将在今年得到测试。2013年房地产信托的激增意味着在2014年将有价值4500亿元的信托产品到期。

中国的政策手铐

周二对房贷问题的声明是中国政府今年面对的诸多挑战中的第一步：宽松信贷以提振经济,提振信心，但不要将这些信贷再给那些已经负债累累的企业，让很多业务很好的企业无法生存，却肥美了房地产开发商和国有企业。法国兴业银行经济学家姚炜说这种平衡将很难实现。“这是可能的，”她说，“但不容许有失误。”