房地产信托项目的基本流程

     涉及部门：信托业务部、合规和风险控制部、财务处、财富管理中心、资产管理中心

  （1）项目立项（2个工作日）

  由信托经理，前往企业进行调研，达成初步合作意向，向风险控制部门提交项目立项申请（附表中含有某企业立项报告一份）

   立项申请涉及到的主要内容包括：融资额度（土地价值50%，1到10亿之间），融资成本（一般在10%到16%之间），项目以及公司的简介。

当然，在此阶段，不会达成任何实质性的协议。融资额度以及融资成本还是根据后期的尽职调查，信审会之后做出相应的调整和改变。

  （2）项目筛选（2个工作日）

    由风险控制部门的同事针对项目申请表对企业进行初步筛选。筛选的指标分为优先级和次优先级。

     优先级指标：优先级指标适用于所有的业务类型。当项目立项时，优先级指标满足其中一项，变可通过立项筛选。以下为优先级指标：

ü   是否是委托银行代理推介

ü   是否由金融机构增信措施

ü   融资人或保证人背景是否为大型央企、国企、上市公司、地市级以 上或全国百强县地方ZF

  

  次优先级指标：根据不同的业务设置不同的此优先级指标。当所有优先级指标都不满足时，次优先级指标全部满足，也可以通过立项筛选。反之，则不能通过项目立项筛选。

   房地产融资类项目，须满足以下所有此优先级指标

ü 非三四线城市的中小房企

ü 非纯别墅或旅游项目

ü “四证”齐全

ü 最低项目资本金（30%）

ü 抵押率(50%)

  房地产投资类项目，须满足以下所有此优先级指标

ü 非三四线城市的中小房企

ü 非纯别墅或旅游项目

ü 双方出资比例要求

ü 抵押率（50%）

（3）尽调报告（7个工作日）

   这是项目进行的实质核心阶段，信托经理会向企业收集交易对手和保证人的相关资料（见附表1）。

     根据相关资料，对企业资质、信用、项目可行性，抵押品情况，进行全方位的调研。最后书写尽调报告（另附某企业尽调报告一份）。

    同时，信托经理会与交易对手确定初步的交易结构（这一点十分重要，在后面会详细阐述）。

（4）项目评级（7个工作日）

    风险控制接到信托经理提交上来的尽调报告，一方面对报告的内容做形式审查，对项目进行评级打分。另外一方面，风控人员也会前往企业调研，检查信托经理是否履行尽职调查义务，反映的情况是否属实。

     对于与交易对手签署的各种意向交易合同，合规部的同事会对合同进行审查。同时，公司的外聘律师会对合同出具审查意见。

   

（5）信审会（3个工作日）

信审会是决定信托项目能否通过的最后决议。信审会的成员一般由公司的资深高级管理人员担任，他们会根据自身的经验，以及整个公司的风险承受水平，来决定这个项目到底做还是不做。

（6）资金募集（15日）

   通过了信审会，信托公司就将这个项目打包成信托投资项目，然后通过财富管理中心，向社会上的合格投资者募集资金。一般一个两三亿的项目，卖个投资者8%到10%的预期收益，不到半个月就能募集成功。

（7）发放贷款

   信托财务处，会把募集来的资金。放在一个单独的账户里面，单独核算。信托公司会根据之前约定的日期，将募集来的资金发放给交易对手。

（8）后期管理

   对于投资性房地产项目，资产管理部门会派财务人员，进驻项目公司，管理财务公章，一般以监察现金流为主，直至企业还款，项目资金推出。