【引用中国产业地产策划公社评述】这么多年，玩概念玩政策玩擦边球的地产公司，华南城同学说排第二，没人敢说排第一。可能有的同学不服气，但是比规模，比档次，比抗中央督查，应该没有人不服气了。这么多年，从深圳华南城工业品原材料交易中心----电商中心----商业综合体----物流综合体，步步踩着政策热点。华南城模式看似简单，但是需要艺高人胆大的高手才能玩的转，君不见学华南城模式的另外几家，早就挂掉了。华南城，一个特殊时期的特殊发展模式，随着国家经济、政治进入新的转型期，华南城未来也必将转型。中国有句老话，常在河边站哪有不湿鞋，华南城未来能否全身而退还要拭目以待。

----------------------------------------------------------------------------------------------

这些年，华南城以“十年八城”的速度疯狂跑马占地，丝毫不亚于万达的扩张，一时间全国各地到处都是“华南城模式”。华南城一直以做商贸物流自居，然而纵观其发展历史，你会发现它做的其实还是地产，这样新瓶装旧酒的方式难免让人对其发展模式产生质疑。

华南城有多牛？

华南城成立于2002年，2009年在香港上市，自我定义为“中国规划、建设、运营大型综合商贸物流中心的领航者”，业态涵盖“批发市场、仓储物流、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业”。

记者了解到，截止到2014年6月，华南城全国7个项目已获得土地使用权的总建筑面积达到2230万平方米，最新签署的两个项目，重庆华南城规划建筑面积1350万平方米，广州华南城规划建筑面积也达到了1000万平方米。简单算了下，其总土地建筑储备面积（部分未授权）将超过8800万平方米。这个数字相当的恐怖，在我国主流房企中也能排到前五。

而且，相比其他商业地产公司开发商，华南城在土地拿地成本上也是优势明显。一般情况下，业内拿地平均值大概在3500元/㎡，最低也在1000元/㎡左右。华南城执行董事兼总裁梁满林就曾笑着表示：“平均的楼面地价是几千元每平米，而我们的楼面地价只有100多元每平米”。

华南城的“前世今生”

深圳华南城作为华南城的第一个项目，仅仅用380天，创造了 “华南城速度”。用短短七年的时间打造成为蜚声海外，名动珠三角的国际工业原料城。

深圳华南城开发模式是：物流+商业+商务办公+住宅

由于电商的迅猛发展，加深了对商贸物流业的需求。深圳作为东南地区物流的核心，华南城说要建大型商贸物流基地，政府自然在其取地到运营过程中给予大力支持，可谓是予取予求。而且公司本身是由香港五大实力制造商构成。在产业链上，又与全世界制造业发达的珠三角广阔腹地相连，具备强劲的原材料需求与供给保障。因，华南城这么好的先天优势，很大程度上增大了发展商和投资者的信心，同时也给自己埋下了隐患。

不同于万达的商业地产类型，华南城把目光瞄准在原料供应链上游上。因此华南城创新的“工业集成服务模式”一经推出，便在珠三角引起轰然大波。

由此开始“华南城模式”便在全国四处开花，相继在深圳、南宁、南昌、西安、河源、哈尔滨、郑州、齐齐哈尔投资建设华南城项目。

移花接木：仓储用地上建商铺住宅

众所周知，华南城最大的杀手锏是土地，然而这也是其致命的毒药。业内对于华南城开发模式的争议颇多，甚至认为其打的商贸物流只是“幌子”，圈地之后根本就是在做房地产开发。在商品城之上，打造住宅，再形成写字楼辐射，这便是华南城的地产模式。

早期，政府和华南城各取所需，仓储土地比较符合土地成本的考虑。同时，物流园对于仓储土地和商业用地的使用概念也较为模糊。

南宁一位房地产业内人士说：“华南城一进来，就是往商业和住宅的方向发展。开发商都是在房子还没有建成之时，就开始卖了，以便迅速回笼资金。他们现在也在变更土地的用地性质，但这肯定需要一个相当长的过程。”南宁华南城就有近千套住宅建成一年了还不对外销售，可能是用地或者规划上存在问题。

据《每日经济新闻》报道，华南城在南宁、南昌、西安、郑州的四个项目均涉嫌有土地违规行为，包括南宁的仓储用地实施商业开发，甚至建设商用住宅土地；另有土地尚未出让，工地已开工多时；项目施工将近两年，环评手续方获批覆等问题。这场“土地违规危机”风波还曾使华南城公司一度停牌。

华南城副总裁姜玲承认，变更仓储用地性质，在华南城早期项目中会存在。“当初政府给的都是仓储用地，现在对我们影响非常大。要重新评估，走手续，南宁就正在走这个流程。郑州因为是第一批，100多亩还是仓储用地，其他都是商业。我们老板都是工业家，不是房地产商，是非常谨慎的。”

追溯华南城上述涉嫌违规的原因时，姜玲坦言，这也与地方政府土地供应速度缓慢有关，使土地供应速度跟不上企业的开发进度。

一位曾在华南城任职的高管表示：“土地就是华南城的生命线，但在对土地的迫切需求和公司的快速发展之下，华南城在“圈地”和“管理土地”两方面仍停留在比较粗放的阶段”。

同时，中国房地产研究会副会长顾云昌也指出，在仓储用地上建设商业和住宅，显然不符合规定。土地成交后，就按照签约的规定来做，政府和企业都不能随便改。

现在土地市场风云变化，太多难以猜测了，华南城把握不住，还是疯狂快速扩张，变更土地用途性质，游走在法律边缘。因此华南城移花接木式的开发模式太具有不稳定性了，风险就像它大规模圈地一样与日俱增。我想大家应该还记得前几年的房地产行业吧，风险与政策齐发，许多房地产企业难以招架，赚的很丰满，死的也相当速度。

像走钢丝一样的资金链风险

“项目上马后，就必须启动高回报的周期。”据华南城一位项目负责人称，华南城的开发周期一般在8~10年左右，较住宅项目周期长，前期的投入也不少。因此，在住宅项目板块，售出部分物业能为其资金流减轻负债压力。

华南城在多个城市项目的投资计划颇大，投资额从80~500亿不等。华南城在西安、郑州等项目投资额均超过200亿，而在哈尔滨据说甚至高达500亿。长时间、高投资的项目投入，以及缓慢的投资回报，华南城的压力显而易见。

事实上，华南城资金链紧张的说法早已受到投资界的关注。从2012年以来，包括标普等机构称华南城扩张激进，新投资和项目开发的资本支出较大，并认为华南城存在很大的财务风险。今年1月份，华南城又公开发债筹3亿美元。因此华南城多次发债的举动正好印证了资金流动性紧张的说法。

同时，在2013年第二季度，香港上市商业地产商目前股价市盈率平均值在7.9倍左右，另一方面住宅地产商平均市盈率在此同一时期为6.1倍，究其原因是商业地产政策导向优于住宅地产，不存在限购、“国五条”等政策风险。然而华南城目前市盈率仅为3倍左右，长期平均值也只有4.9%，属于中小住宅地产商的水平。

资金是一个企业的命脉，有资金风险的企业，大多走的磕磕绊绊。现如今的华南城的资金链就像走在钢丝绳上一样，本来绳就很细，再加上疯狂扩张的高投入使得资金链有些畸形，走的就更加不安稳了。如果靠着发债过日子，显然是命悬一线。

华南城之所以发展这么快就在于是开发物流工业用地，顺应时代的发展需求，然而不幸的是庞大的胃口使得自己的消化系统越发贪婪了。道本文化认为：暂且先抛开中国到底能支持多少个华南城这个问题不论，华南城自身的危机已经引爆：“投机”的脑袋、“夸张”的肚量和“柔弱“的双腿，如此举步维艰，前途可想而知。

来源：道本文化