对房贷新政的一点思考。只是自己看书，上网的一点思考和总结。如有错误和不足请大家的批评和讨论。

以下是我自己的一些思考和想法。

谢谢大家。

2014年9月29日，央行发布了《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。

一、加大对保障性安居工程建设的金融支持。重点是对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。为地方ZF的“1000万套”棚户区改造募集经费和减轻还贷压力。减轻地方ZF支出的现金流压力。

二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。重点是对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。7折是一种“政策信号”，银行会在“信号”作用下更支持个人房贷业务。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这在三四线城市有一定经济实力的人符合此条件，就地买房，支持当地的房地产市场。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。鼓励三四线城市有钱的人向大城市（一二线城市）聚集买房，支持大城市的房地产市场。增加地方ZF房地产上的税收，缓解银行地产上的风险敞口。

三、增强金融机构个人住房贷款投放能力。重点是鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金。银行债券打包发售（好像米国的两房债券，可以卖理财产品了，回笼资金亦或新的利润增长点）。

四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。重点是积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。感觉支持的是消化存量，尤其是可能成为半拉子工程的房子。如果还想建新房那就找债券市场，直接从银行贷款可能就难了。

经济进入三个危险叠加期：增长速度换挡期（低于7.5%）、结构调整阵痛期（房地长去杠杆造成多个主要经济指标不及预期）、前期刺激政策消化期（定向降准，鼓励实体经济）。并且前两个季度经济指标（GDP增长7.4%），第三季度也有可能低于7.5%，情况不理想。

现在要做的：一要为改革创造空间，保增长稳形势。二要为大量的地方债找到收入现金流，而现在房地产相关的税收就是很好的手段。在地方债没有大规模发行的时候（地方ZF的资产负债表还没理清），房产税还没推广的时候（基于个人的不动产信息不完备）。并且保证因房地产拖欠引起的群体性事件，减少社会事务支出。三要为银行风险敞口减小赢得时间，利用现在支持房地产把地产商之前的房子尽量消化然后还银行钱，新建楼盘就尽量推荐基金支持。为银行找到新的利润增长点，抵押债券是一条出路。总之是地产去杠杆，又不能崩盘。

所以说现在就房产只是权宜之计，首先防止房产泡沫破灭，以免出现大面积的烂尾楼，防止资金链断裂，老板跑路，工人堵门的局面。然后保护银行的利益。这么多的基于房地产的贷款现在尽量收回。能不贷尽量不贷，贷出去的尽量让买房的买单，再者打包成债券发售，减少损失。最后保证地方的现金流，在税收减少的情况下保护房地产就是保护地方的正常运行。

如果在两年内地方ZF挺过了还债高峰，银行风险敞口没有出现大幅波动，并且地方税收摆脱了地产依赖（可以发债，实体经济转型升级），银行有了新的增长点（不再依赖地产）。那么现在的支持房地产政策就可以功成身退，如不这样的话很有可能又会全民疯抢房子，出现新的“09年”。