【老枪/文】9月30日下午，央行掐着放假的点儿，发布了房地产救市政策。时机拿捏的很讲究，避免了一场可想而知的舆论高度“关怀”。

　　央行自己是得清静了，但那些想买房又一直在观望的人却被陷入纠结中。房价会涨还是会跌，成了纠结的中心。

　　这个假期，本枪也曾被多位纠结者问到这个问题：房价会再涨起来吗？

　　不得不感叹，现在的民众，经过这些年房地产的训练，看起来是越来越懂经济学了，什么利率、汇率、降准、定向调控、新常态，等等，一套一套的。只是，尽管从那些三流甚至不入流经济学家与经济评论者那里贩来这么多真真假假经济学名词，仍无法给自己一个明确的判断：房价会涨还是会跌？

　　问题出在哪儿？出在房地产问题在中国不是个经济问题，而是政治问题。不从这个角度去看问题，所有经济学名词，除了装点门面外，基本无用。

　　这件事要从分税制说起。必须声明的是，以下只做事实逻辑分析，不涉任何价值判断。

　　1994年开始实行的分税制改革，是奠定中国这20年政治稳定的物质基石。有了这20年的政治稳定，才有了相应的经济发展。经济发展本身，又反过来进一步巩固了政治稳定的物质基础。

　　中央与地方的关系，对中国言，自秦制确立以来，一直是事关国家体制安危的重大政治问题。解决的好的时期，体制稳定、安全；解决的不好的时期，体制不稳，内乱频生。1949年后，这个问题的重要性仍然未变。1956年毛泽东在《论十大关系》中，仍将中央与地方关系列为重大关系之一。并且，其它九大关系中的一些，如“国家、生产单位和生产者个人的关系”，也事实上是中央与地方关系范畴的问题。

　　1994年实行的分税制改革，正是从物质奠定了一个时期中央与地方关系稳定的基础。

　　但同时，这一税制所带来的问题，在90年代末2000年初也日渐明显并趋于激烈，这就是地方财力与事权越来越不匹配的问题。解决这一问题的方法不外两个：或中央自己过紧日子，让出一部分财权给地方；或给地方开新的财源。前一个方法，通常不是首选。让自己过紧日子，从人性上讲固然是很难的。更重要的，财权是所有权力的基础，让出部分财权，也就意味着削弱中央对地方的控制权。因此，第二个选择才是真正的首选。这就是房地产。通过房地产开发商业化，使得土地出让收入成为分税制下补足地方财政缺口的新财源。所谓土地财政，由此而来。

　　发展到今天，土地财政（也就是卖地收入）到底占到地方总体收入多大比例，一直没有官方权威数据公开。但从近年来各地报道的情况看，对地大多数地区，占比到50%甚至更高，似乎已不是秘密。这种比例意味着什么？用一句在官场上对此问题的私底共识来说就是：“吃饭靠财政，发展靠卖地”。也就是说，对地方ZF言，分税制下的合理公开财政收入，只够基本行政开支所用。想干点事，就得靠卖地收入了。

　　这就是当前的基本现状。如果房地产出了问题，房卖不出去了，地也就卖不出去了，地方财政就无法为继了，20年来政治稳定的物质基础就会出问题。

　　从理论上讲，解决这一问题似乎可以有多条路径。最时髦的说法是通过改革创造新的红利，搞产业升级发展方式转变技术创新等等。

　　但是，远水难解近渴是最大的现实。同时，无论产业升级发展方式转变还是技术创新，本身首先不是创造新的价值，而是需要新的更大投入。也就是说，先需要更多的钱！

　　一个残酷但却被无论朝野都忽略不提的事实是，无论欧洲日本还是美国，进入后工业时代后，经济发展都只能维持一个低增速。手握金融与科技创新两大利器的美国，也只能维持一个3%以下的增速。因此，退一万步讲，即使世界经济能够再容纳一个总人口是美欧日人口2倍以上的中国，进入升级转型科技创新为主体标志的新经济俱乐部，中国也能快速达成这一目标，仍然无法解决失去了卖地财政模式支撑的中国中央地方关系物质基础所面临的问题。

　　因此，现实的问题便又回到了前面所说的两个选择上：或中央自己过紧日子，让出一部分财权给地方；或给地方开新的财源。

　　现在，前一个方法仍不会得到选择，或者，说“更不会”才更准确。因为从本届领导层的志向与动作看，对内实行更坚强有力领导与对外实行更主动有为政策，已成定局。这都需要有更强大的物质支持。而后一个选择，目前看，还找不到可以与卖地稍相媲美的新财源。

　　明白了这个道理，现在，可以清楚明了地谈谈房价了：

　　除了个别地区确实无力回天外，这一轮房地产刺激政策的目标将是使房价普遍回暖，并保持一定时期与幅度的上升。因为非如此，不足以刺激土地市场回暖，也就无法解决地方财政所必需。

　　就这么简单。

　　至于对于是不是将全面降息降准之类的分析，没多大价值。纠结或非要执着于是今后会继续微刺激还是要强刺激，是继续定向调控还是全面调控，是增长7.5%为目标还是7%也行，同样没多大价值。一切将视下一步土地市场回暖的速度与力度而定。一直纠结于此的，不是书虫，就是以其昏昏使人昭昭的伪专家真糊涂蛋。

　　所谓“汉家自有制度，本以霸王道杂之，奈何纯任德教，用周政乎”。一切上述技术、战术手段的选与弃，均以政治稳定的物质基石安全战略目标能否达成为考量，会因时而变而定。口头上如何表述，不重要。

　　房地产问题，说到此结束。

楼上的观点不是都很赞同，地方性资金来源可以发行债券和通过PPP模式来解决！

十一黄金周版主自己亲自体会房地产市场， 10.1第一天朋友圈里面的两个房地产中介 都在朋友圈里转发了各种房地产公司的内部文件，全都是要提价，2号他们又同时转发了一个气氛火热的售楼处的情形，版主那一个鄙视啊，从哪里偷来来的照片，3号去了一趟他们照片上的售楼处，真心震撼到了，全是人，待了2个小时 卖出了不少，自己了解了一下，很多人是被价格吸引去的8328的最低价，11年的时候是11000最低价，但是30多栋楼，只有三栋是这个价格，房价便宜的原因是那里100米左右有一个高架桥，还有呢他们宣传这个价格只有在十一之内，至于真假那个十一后没有去验证~

按着市场规律供大于求，价格必然下降，可是.......

还有习大大的改革能够忍受什么样子的经济情形？

父辈都在从事着和房地产相关的行业，所以虽然我和他们都知道房地产现在的危害性，但是还是盼着房子继续涨价？ 还有的是上半年很多从事建筑行业的农民工们失去了工作，房地产继续萧条那他们今后怎么办？服务业 还有改革 能够直接弥补的了他们的损失么？还有那些依靠房地产的人他们转型到哪里，我认识的很多人都说房地产坚持不了多久了，但是他们不知道他们放弃了从事了几十年的行业之后能去干什么？

房地产不仅仅只是一个房价的问题，欢迎大家讨论房地产相关的问题？

回帖有奖

下面是两家报纸的评论：
人民日报：房价涨跌无需大惊小怪 祛虚火有必要
新华网：国有四大行宣布执行房贷新政 房贷大放水节奏加快

新华网：一个财经菜鸟的思考：开发商，别好了伤疤忘了疼

政策导向性太严重了.......

人口红利已尽。北上深房价比肩纽约、东京，收入只有别人的七分之一，另外2008年后的四万元大跃进后让该买的都已经恐慌性买入，现在资金投资收益比各类宝宝还低。只能靠下家接盘来获得收益。而且这么高的总价面前相对于移民投资没有丝毫的性价比。所以未来有两条路可以走其一大幅度降价恢复中国制造业活力。其二，人民币大幅度贬值来保经济。但后一办法跟习李人民币国际化的诉求相悖。降价是未来之路。

必须的

央行这个信贷新动向本质上是个保守疗法。其一在地方财政压力下为保地方收入不得已而为之。其二美联储退出QE，美国加息趋势明显。如果中美两国利差小于300个基点就会有比较明显的资金外逃发生。那么通缩的风险将加剧，这个是央行未来的痛点。所以未来央行降息的空间几乎被封闭。未来只有通过下调存准来释放流动性一条路可走。流动性在变得收紧的同时对地方债来说无异于噩梦的开始。央妈不希望地方债爆掉。所以现在开始提前打开房贷市场让人来接盘对地方财政续血。