旅游地产是近些年来出现的一个新概念。随着传统的以观光为主的旅游逐步向休闲度假旅游转移以及规划功能由单一利用时代走向综合开发时代，旅游+地产在两者互补互助中联姻形成了旅游地产业。旅游地产的发展呼应着经济发展与人们生活方式的需求，为旅游业和房地产业的深入发展开辟了新空间，理性的旅游地产规划设计有利于两大产业的良性互动。对旅游地产的规划设计要引起高度的重视，以期能够带来巨大的经济效益和社会效益。

    旅游地产概述

    旅游地产发展的必然要求

  （1）当前旅游业与地产业发展的形势。按照国际经验，一个地区人均 GDP 在 3 000～5 000 美元时，较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动。从旅游发展的规律看，我国大城市目前的经济发展水平正处在休闲度假旅游全面启动的重要时期。中国传统房地产业开发竞争加剧，商品房空置量增加，总体情况是空置量持续增加，现已接近 20％。与同时，以“商务、度假、商业休闲、创意产业”为主题的旅游房地产正在一些地方日趋升温。

  （2）发展旅游地产的重要意义。发展旅游地产一方面是适应经济结构的需要，据预计，2010 年中国将成为世界第一旅游目的地，2050 年旅游业将成为世界的第一产业；另一方面也可以满足国内游客和扩大就业的需要。发展旅游地产能打造城市品牌，特别是一些知名的旅游城市，其优美的自然景观，丰富的文化遗产和精彩的人造景观就是通过游客扩大影响的，而这些城市中往往有一定数量的星级宾馆、商务度假酒店以及创意文化产业，这些宾馆、酒店、文化产业是高档的旅游地产项目，提升了城市的形象。

    旅游地产发展方向

    旅游房地产的发展在中国刚起步，既要抓住旅游产业的发展规律和机遇，又要结合地产业上的一些必然需求以及两者结合过程中的机遇与问题。随着假期的增多、交通的便利、消费水平的提高，一般意义上的观光旅游已经开始向商务型、度假型、商业娱乐的方向转化，而这也是未来旅游地产开发与服务的方向。本文探讨的是集休闲度假、会展、美食、演艺、运动、文化产业于一体的旅游地产综合体的规划设计。

    旅游地产理性开发必备的要素

    良好的题材

    成功的旅游地产必须具备 2 个重要条件：一是自然资源要好，开发商在接手项目时首先要对它的天然素材进行很好地挖掘，一定要从旅游的角度来看房产与地产；二是旅游地产除了需要有自然的山水以外，还需要有一定的文化，有了这些文化，才能形成自然与人文的结合，把自然与人文结合起来之后，才能吸引游客。如深圳华侨城旅游主题地产波托菲诺自然景观与人文景观交相辉映，意大利异域文化为良好题材的打造准备了充分的条件，堪称华侨城旅游主题地产典范之作。

完善的开发思路

  （1）完善的规划。规划策划过程中对项目及目标客户群进行合理定位，高效解决规划与现状自然、人文资源、对外交通、旅游景区以及定位项目与旅游、居住的关系。拟定项目目标与要素，在市场研究、现状调查的基础上，各专业分析以确定启动阶段旅游地产及其项目产品开发的可能性与可行性，进行概念设计，多方案比拟，初步确定设计方向。整体布局、整体空间形态、旅游产品等的规划设计要导入城市设计理念，注重人与城市形体的关系和城市空间的营造，引入文化与审美的含义。在规划设计中要特别重视景观设计的概念，景观被赋予生态功能与人文涵义渗透到区域的各个细节中。

  （2）先造环境再造房。旅游地产发展模式遵循旅游—配套—地产三段式循序渐进的开发过程，如深圳华侨城花大量的时间与资金建设配套设施，完善生态环境，提高居住氛围，提升华侨城品牌，这才是华侨城地产区别于其他豪宅获得市场青睐的重要条件。特色配套是特色区域开发的首要条件，特色的配套能让区域具有独特的气质与氛围。华侨城有这样的广告：在建房之前，75%的时间只为打造纯熟环境。其中花 20%的时间思考即使 100 a 也不落伍的规划。保留原有自然景观，生态开发，因地制宜地设计配套与景观环境。

    旅游地产规划设计策略

    定位旅游地产

    主要以文化挖掘和游客行为特征为入手点，综合考虑人文、民俗文化，目标客户，市场及消费能力等因素，围绕所扮演角色与功能目标，将各种因素整合到旅游地产项目中去，培植独特优势，避免同构与重复，做到优势互补，确定旅游地产的主题项目，进行特色化的定位。旅游地产项目的主题定位具有提升附加价值的极大功效。

    规划设计结合自然

    规划要充分利用原有自然条件，因势利导、突出特色。环境设计体现自然的风格，源于自然而用于自然，自然地形在变化与和谐中延续着生态与人文的交融。充分保留原有的地形地貌、绿化等自然资源，在原有自然资源的基础上，建造了人造绿色景观，与原生态环境合为一体。如三亚亚龙湾酒店区从规划开始就从生态环境保护出发，充分重视海岸带的环境保护。而其中许多度假酒店的设计更是体现出尊重环境，与自然环境相结合的特色。如今的三亚成为了各地游客理想的度假之地。

   文化为旅游地产增值

     文化演绎了战略整合的魅力城市，没有文化的旅游地产设计是不能吸引回头客的。在设计中最大限度文化，创意文化与原生文化协同增值。如日本豪斯登堡规划师把一块荒地建成一座重现 17 世纪荷兰文化特色的旅游城，古朴的风车与运河成了象征荷兰的标志，开凿了 6 km 长的运河环绕并流贯全城，为游客增添了乘游艇沿运河绕城一周，享受水域中具有荷兰特色的令人陶醉的风光并且建造了被荷兰人视为国宝和民族象征的荷兰式风车群。

    精心设计旅游产品

    要吸引源源不断的客户，项目产品须进行不断创新与策划。情景设计、体验设计、娱乐化设计，逐步形成完整的旅游地产产业链。项目的规模与功能、建筑风格、空间布局、氛围营造，都应有创意，只有不断创新，抓住游客心理，设计出多元化的游憩方式，旅游房地产才能不断以新的姿态和魅力赢得广大消费者的青睐。深圳华侨城是中国旅游地产成功的典范，对建成后的景区及旅游项目产品，并不固守不变，而是不断对每一个景区的硬件和软件进行换代升级，不断推出有市场冲击力的新项目，游憩方式多元化，在设计上留有充分的变通与发展余地，使景观、项目产品年年有变化，游憩方式多元化，常来常新。

    营造绿色低碳的环境

    规划设计中强调以人为本的思想，以建设生态型环境为规划目标，开发全新的以配套为特征，以景观环境为渗透的健康生态城市。将绿色低碳的理念导入旅游地产规划设计，绿色低碳单体建筑、绿色低碳室外环境、绿色低碳生活方式，建设生态城，如日本豪斯登堡确定在经济上发展旅游业与商业服务业为支柱产业，减少许多对环境污染的不利因素，在规划建设之初，建设了一系列环境保护设施，对工厂采取了节能减排措施，建成后豪斯登堡的生态环境质量得到居民的盛赞，游客们赞不绝口，各种野鸟都飞回来了。

    结语

    成功的旅游地产规划能直接提升城市的知名度，如何利用城市本身的优势进行合理的旅游地产规划是值得专业人士进行分析与探讨的。城市的区位条件、消费水平、市场及本身资源是发展旅游地产的重要条件，在充分利用这些条件的基础上需要更大的群体来最大限度地挖掘其文化，创意文化与原生文化互融，提出先进务实的设计理念，精心策划适合当地的旅游地产，设计创意旅游产品。通过不同的资源整合创造一个短期效益又能持续经营的系统，促进旅游地产健康长足地发展。