楼市迷雾,元芳你怎么看?

     限贷政策松绑后，长三角区域多个城市成交量迅速回暖,楼市宛如一个硕大的迷雾横梗在世人面前,楼市真实现状到底是怎样的？

      据了解，10月份华东几个重点城市去化速度大幅提振，虽然成交量较去年10月的高点仍有一定差距，但已大大超出今年以来的平均水平，与2012年同期相比也有比较明显的提升。

       克而瑞机构的最新数据显示，10月份，宁波新建商品房成交51万平方米，环比增加40%；库存量较高的常州成交50万平方米，环比9月增幅12%；杭州10月份成交量高达120万平方米，环比9月增长32%，同比增幅达315%，创下了两年以来的月度新高。

      四季度住宅成交量将有明显回升，但政策利好主要针对刚需和改善型置业者。而ZF救市对市场的影响更多在信心的提振，而不是实质性的减压。笔者认为一些城市去库存的压力并没有真正改善。近期交易量的回暖，是政策利好配合开发商以价换量的结果，而不是政策效果的单一显现。目前，还没有哪家房企敢真正大幅涨价。这时候涨价，相当于给别人‘站岗’，即使涨价，在一定程度上也是试探性的，想借此了解购房者能否接受，以此来制订接下来的计划。

      从开发商业绩完成指标、现金流压力和融资成本的角度来看，上半年价格的持续下探使开发商销售回款大幅减少，但后续土地款和新开工建设支付却在攀升，一些开发商不得不通过举债来盘活现金流，或多或少通过信托、私募甚至民间借贷融了数额不等但成本不低的资金，还债压力不小。

      不完全统计，今年以来已有万科、保利、招商、金融街、金科、华夏幸福等13家房企陆续公布中期票据融资计划，总金额接近1000亿元。其中，万科11月11日发行18亿元中期票据，资金将全部用于偿还公司存量银行贷款。而早在今年9月，万科董事会通过了发行150亿元规模债务融资工具的议案。而金融街、华夏幸福、金科股份、金隅股份等四家公司也分别在9、10月份审议通过了累计总额不超过52亿元、39亿元、39亿元、20亿元发行中期票据的议案。

      而相比于银行对（一到三年期贷款的基准利率为6.15%）排名全国前20名开发商贷款利率在基准利率上浮5%-20%，一些中小开发商贷款利率甚至上浮50%以上——也就是综合来看，房企开发贷的成本在8%-12%之间——中期票据市场上目前三年期AAA级企业发行利率为6.35%，高于基准利率6.15%，但低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，也明显低于信托融资利率（15%）,相比于动辄贷款利率在8%甚至更高的开发贷而言，二者相差至少2个百分点。

       事实上，随着房地产行业“黄金时代”的结束，严厉的房地产调控措施正在逐步退出。目前，房企直接融资的大门已渐次打开。今年3月，长达4年之久的房企再融资禁令解除。截至目前，已有中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份、卧龙地产、阳光城等6家房企再融资获批。

      从发达国家经验来看，在城市化率70%之前，房地产行业都是快速发展的。中国目前城市化率应该是53.73%，而且在二三线城市还有更大的一个发展空间。从经济的发展当下的需求来看，目前消费的增长并没有实质性的提高和提升，今年上半年大概12.4%左右的比重，比十年前并没有实质性增长。从出口PMI指标来看，过往五个月虽然出口有所好转，但并没有实质性转化。所以从三架马车指标来看，投资的拉动还会是一个非常重要的点，从数据的指标来看，房地产应该会有一个比较好的空间。

         亲，楼市是否回暖，你怎么看呢？