来源；焦点房地产网

2008博鳌房地产论坛主持人与各位专家学者的精彩对话

　主持人宋娜：谢谢孟晓苏先生。孟晓苏先生是中国房地产市场化改革最初的探索着和实践者。站在改革三十年的大背景下我们来审视今天的中国地产，我们或许感慨良多。但以上四位嘉宾多在总结过去的同时让我们看到了未来的机遇与挑战。而接下来我们将进入本届博鳌房地产论坛最为令人期待的环节——“地产精英对话”。在这个贯之于八年博鳌房地产论坛的保留节目中，嘉宾们将为我们碰撞出中国地产在2008年最为绚丽的火花。

　　2008博鳌房地产论坛上半场的精英对话是“房地产企业的社会责任及目前经济形势下的中国房地产前景。”首先请出对话主持《第一财经日报》的秦朔先生。

　　接下来我们请出今天的对话嘉宾：著名经济学家、央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长樊纲；香港恒隆地产有限公司、恒隆集团有限公司董事长陈启宗；绿地集团董事长张玉良；建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森；本场论坛特约媒体评论员、上海证券报评论主编时寒冰先生。

　　主持人秦朔：在座的你们最关心什么，我倒希望你们多准备一些问题，真正地提出一些问题。我把我主持的问题压缩，只有两个问题，我们主要期待大家的问题。第一个问题是房地产企业的社会责任，在前年我们探讨过这个问题，因为今年有抗震、有建筑质量等等事情，有关于这样一个命题，在座的尤其是企业家们怎么看这个问题。首先请四个企业家谈一下，然后樊老师点评一下，最后请寒冰发言。

　　胡葆森：我觉得社会责任要分为两个层次，一个是规定、一个是资本。规定是大家正在做的纳税、解决就业等等，就是你作为社会公民必须尽基本的责任。二是资本，就像赈灾的时候你可以拿一亿，也可以拿一千万、一百万，量力而行，我觉得一个好企业在于量的差别。因为普通企业做一些普通的规定工作，一个优秀的企业或一个负责任的企业应该承担更多的责任，可以做很多的自选。我就讲这些，谢谢。

　　陈启宗：我也谈两个层面，我是不同的角度看这个问题，一个是平常应该做的，另外一个是突发性的。我举一个例子，我父亲说儿子不能浪费金钱，用一分钱都要算计着，用得合理才好，这是平常的。如果突然间你看到一个人死了，你就不要再算了，那时候你再算的话就没有人情了。同样，比如说这次大地震，原则上我认为企业的责任主要是照顾到大股东，让股东去做捐钱的事，因为钱不是管理人才的，我是董事长、总经理，钱不是我的，钱是股东的，他们赚了钱我向他们募捐，这就是平常。但遇到突发事情的时候，比如说四川地震不是平常事，是突发的事，那个时候企业其是尽力的参与，我相信股东和股民也会理解。

　　孟晓苏：改革30年，房地产业从无到有、从小到大，而房地产企业家也成为了社会上被关注的群体。房地产的责任，尤其值得我们这个行业深思，我觉得有四个方面：第一是为居民建房，这是各位的职责，这里也包括了平常建房的节能减排、创造资源友好的功能。第二是我们作为拉动相关产业，推动国民经济的发展。第三是尽我们的力量帮助落实捐献，很多企业也踊跃的捐献。第四是房地产企业家的责任就是尊重社会、尊重人民、谨言慎行，要做社会道德的模范，为什么这么说呢？因为你是名人就被人关注，而我们房地产行业一些人的话已经影响到了企业家的形象，并不是说所有房地产企业家都这样，潘石屹给老百姓盖了多少房子，他是得到老百姓爱戴的。

　　主持人秦朔：有请最后一位企业家张玉良，张玉良是非常低调的，他是第一次参加博鳌房地产论坛，绿地300亿的销售额，有人说绿地是沉最水下的，非常低调。

　　张玉良：我是属于多吃饭少说话的那一种，也谢谢秦先生的介绍。我觉得社会责任分级，是从上到下的，从企业老板到下面的员工，你应该自觉地想着。第二、我觉得尽力，你尽力了多少，你尽力了我觉得就做到了，没尽力就没做好，尽力的方法多种多样，一种是捐钱，捐钱是一种方式，哪怕他举个手说你做的很对，我觉得这也是一种责任，这是不一样的，关键是你是不是尽力去做了。我的话讲完了。

　　主持人秦朔：下面请樊老师给我们点评一下。

　　樊纲：企业的社会责任，企业的经济发展是最基本的责任，在这之外做些其他的事情，有一些社会现象，社会现象很多了，有一些外部环境，刚才孟总说说话带来了不好的影响，从这个意义来讲我们企业家、企业是不是对阶级发展功能多做出一些贡献。

　　现在讲社会责任往往是分级，这一块我觉得陈总说的那句话，股东和企业不一样，最终捐钱的是股东，是股东捐的而不是企业，分红有一个过程，这一部分拿出一部分捐款，这需要股东之前就了解规则。我不太知道网上的事情，什么排行啊、公益排名呀，不要把企业的本质工作和社会的一些东西混淆起来，这是对于公共社会责任的理解。

　　时寒冰：我是一个比较坦诚的人，关于企业社会责任这块我首先想到规划，为什么在中国所有行业里房地产行业的形象是最差的，房地产企业家的形象在老百姓心目中是最丑陋的？我做了十几年的新闻，通过大量的采访我得到了这个结论，如果有谁不同意我的观点，你说出来还有哪个行业比房地产开发商的形象更差或口碑更差，你可以说出来，我希望做这样的一个探讨。

　　房地产开发商的形象为什么这么差？我也思考一下，第一、老百姓会看你平常的言谈、举止和行为结合起来，比如说潘石屹，潘石屹没来，他来了我就问问他，他之前说他的钱花不完，你花不玩为什么只捐给灾区200万呢，怎么不都拿出来呢。第二、不是一道一道令，开发商捐200万的还是很多的，老百姓不认为你一开始就有发自内心的行动，我觉得企业家应该做的扎实一点，为什么做不到位呢。第三、开发商的建筑质量，你本来就是建房子的，如果房子都建不好你没有资格谈社会责任，比如有一本书就是讲你房子的质量问题，你还到处讲你说得过去吗。第四、大家都怨声载道，我也与国内的企业家有过接触，我接触过美国、英国的房地产企业家，我们开发商的利润率跟外商比高好几倍，有一个国外开发商说他的利润率只有5%。第五、比如小产权房，我觉得房地产开发商能够积极推动小产权房的开发，我认为这是非常难得的一种责任，你每次做的不能让老百姓有怨言，每次让老百姓有怨言那就使老百姓怨声载道，会成为推翻政府的一个力量，我希望我这种比较重点的观点能够对房地产行业做一点建议。我就说到这里。

　　主持人秦朔：我们的发展商基本努力承担社会责任，但是为什么大众还有这么多的意见？我们简单进行探讨，这里边原因很多，我只讲一点，就是我们的媒体也要思考，过去说媒体被买通了，现在也存在片面报道。大众看到的事实是真实的，但有时候大众是通过媒体看，如果媒体反应的不全面准确也可能导致误会。我自己有发言权的举两个例子，这是一个非常优秀的河南企业，要上市，结果他写了一篇报道，他说他原来80亿资产，实际上他从来没有想过发展80亿，他公司总有资产就80亿，结果被报纸一写就变样了。第二个例子，万科的海螺行动，他们在英国学习建中低收入房子的时候，有一个报社的记者问了一个问题，问题是最近广州和深圳房价出现了下降，你是否认为这是房地产拐点？当时王石怎么回答的呢，他说这个问题跟今天的讨论并没有关系，但是为了对你们的尊重我可以回答，很快往上就写成拐点回调，而不是像股市一样大幅度的。所以孟子讲我们要谨言慎行。但是也有客观的事实没有客观的反应出来，媒体对自己要求。

　　大家讨论的时候可以多一些分类，我不想耽误大家的时间，简单提一个问题，你们认为目前房地产市场的走势在接下来的6-12个月里会是什么样的？

　　胡葆森：像刚才演讲嘉宾讲的二十一世纪两件大事，一个是以美国信息产业革命引导的全世界的产业格局调整，二是城市化。我觉得城市化是未来二十年、三十年中国社会进步的主力，在这种大背景下中国的房地产在未来二十年、三十年一定是不一样的，这是我的基本判断。至于阶段性，比如陈总讲6-12个月这一段，在全国而言也是不一样的。比如说沿海，就是前几年价格上涨比较快的城市一定会有调整，当价格大幅下跌或上升的时候一定会出现一个阶段的不合理。到了二线、三线或四线县一级城市的时候，原来就没有大涨，何谈大落。比如说在河南的市场，过去四年确实涨了，平均每年不过也就15%左右，有的县连10%都没有，如果连10%都没有何谈破灭。所以为6-12个一线城市调整还有波动，二、三线城市的调整不会出现太大的波动。这是我对行业长远和近期的看法，谢谢。

　　陈启宗：我两句话回应刚才发言的两件事：第一、全世界凡是做房地产的都是不被尊重的，不是我们中国这样，因为行业的特性就是这样的，否则你就不要进房地产行业。第二、是孟总说的嘴巴大的问题，钱多自然就有吸引力，你们钱多的人小心，我这个钱不多的人也应该遥信。

　　关于未来6-12个月的情况，我的答案是大家不喜欢听的，我不喜欢看，我也不短线，我也不需要看短线，在香港我也不主张看香港的短线。

　　孟晓苏：由于业界和社会各界的推动使房地产在十多年来政策发展迅猛，这是一个方面。另一方面，我们也看到最近几年来特别是最近半年以来房地产发生了老百姓观望而销售清淡的局面，至于今年下半年和明年上半年会怎么样？我们看到由于主管部门包括业界人士不一样的观点或不一定正确的观点误导事实。连续几年以来，我们供不应求的局面并没有引起主管部门对扩大供给的关注，刚才樊纲讲到实际上扩大供给抑制房价，而房价实际上是压缩需求，这种压缩需求力度越来越大，没想到爆发点以一个媒体报道房地产界一个人物的一句话造成一些影响，其实是宏观调控政策的效应。过去宏观调控并没有引起波动，但企业家一讲我怎么不信呢，如果我们引导错了将来老百姓会骂你。

　　谈完这个我谈谈未来的楼市，我认为主要体现为理性的回归。房地产行业不要被这些年房地产行情惯坏，房价涨得不得了不要以为这是理性的，这是非理性的政策，造成了去年下半年房价的通胀，老百姓有意见，这是出现问题的方式。在今年上半年老百姓理性，老百姓担心房价像股市一样跌下来，股市下跌老百姓做什么投资呢？买房。这种观望目前来看慢慢过去了，我们看到北京5月份出现了回升，我相信下半年会有所改变，老百姓不会像去年下半年那样了，老百姓需要的购买，不需要的不去抢购。二是政府的政策，房地产业的振荡特别是国房部又担心房价过快过猛了之后下跌，我们相信今年不会出现过度的波动。三是媒体，他们的引导也很重要的。相信在这种背景下，下半年是比较理性的。

　　张玉良：我的观点首先是理性回归；二是小幅的浮动，要看经济的走势，我认为还有小幅的上下浮动，现在一线城市、二线城市、三线城市不同县情况的差异很大，有不同的影响，对中国目前所有的城市来讲差异性还是蛮大的。谢谢。

　　时寒冰：我是非观念意识，我不知道大家承不承认房地产政策，如果承认房价肯定是会涨的。去年我们去广州市做了一下调研，广州市有一段时间房价降下来，因为有一段时间对房地产的控制能力比较怀疑，结果深圳的房价也一起下来了。第二、中央政策明确意识到按规定，因为一方面政府有很大的压力，房价太高，经济适用房建起来了价格也很高，老百姓有很大的怨言；另一方面是担心泡沫扩大发生美国那样的危机，放弃所谓的幻想，现在业内的一致性不是能够控的，这一点还是要弄清楚，商品价格是由购买力决定的，我在美国计算的那样工作两年八个月买一套房，在中国上海这样的城市基本上是20倍，房价太高变成顶端发展危险的东西，这个问题行业是要留意一下的。我相信是这样的。

　　主持人秦朔：谢谢你，这一点在座的开发商的确要吸取教训。我看到一份周刊，是最近100期的一起看，其中看到说有些人还在与宏观调控唱反调，比如说在2007年博鳌房地产论坛上，有一个开发商说的话是对宏观调控直接的挑战，我本来不想讲这个。因为时间关系还有两个问题，还有个提问的孟总简单回答一下，问题是当前农村流转过程受阻的最大问题是什么？中房有没有这方面的实践？

　　孟晓苏：下一步会改革，特别是房价，虽然通过原有的模式进行创新，但毕竟新的法规没有立法，现在需要的是让各方面都能够认识到这是一个潜在的变革，而这个变革对于整个中国的经济发展、构建和谐社会都有巨大的好处，我认为现在要做这项工作。私人企业做这件事情好，国有企业去做反而不好。

　　主持人秦朔：请樊纲说两句。

　　樊纲：这个问题现在是学界重大的问题，今天孟总给大家讲的非常好，我对这方面有一点了解，不是说我参与这个事情，从外界看这个事情有点难，如果带动一片地方扩大，原来的地方能不能复耕，而且是两种农民：一种是城市边上的农民，地是之前的，他也到不了新农村；但是在边远地区还没有到城中村的那个阶层，在这些具体问题上得有一个说法，技术问题也不能小视，从政策上要分析怎么办，这些方面也是都需要考虑的。

　　主持人秦朔：时间关系我代表《第一财经日报》提一个问题，我看大家有一点面有愁容，我谈一个问题，这个问题是不作为大家投资的依据，风险自担的，我们请台上的六位回答一下，现在可以买哪个房地产企业股票？前提是可以买的，A股、H股，我们要分享房地产的成长，房地产市场对股票的影响很深，假定有投资机会六位台上的嘉宾给每个人推荐一个股票。

　　时寒冰：我永远不买房地产股，去年我的融资一个到了一个界了，我中间三次空仓。因为股市和房地产一样存在着泡沫，泡沫就是一个规律，我是从去年9月份明确提出不要买房地产股票，另外不要买权证，我只反对这两种形式，因为权证是骗人的，我在任何场合都敢这样说。房地产企业采取措施，房地产行业是调控反应最早的一个行业。

　　张玉良：我对房地产股票的研究不够，谢谢。

　　孟晓苏：我是从来不在市场上买任何股票，所以从来没有赔钱，我觉得买股票不如买房子，买房子还能增值。现在我当了保险公司的董事长了，我建议大家买保险。

　　陈启宗：你们大家可能很吃惊，我也从来不买股票的，不过我也不反对别人买股票，我是绝对相信公司管理阶层的好坏决定一切，好公司股票贵不要紧，坏公司股票便宜不要买，所以我认为我真要买股票的话还是那两家，我认为在中国内地长远最合理而且管理比较完善的，一家是万科，什么时候开始买万科我不知道，但是总有一天该去买万科；第二家是恒隆，我现在非常客观、非常中肯，我认为香港的房地产公司在内地还看不到有清楚的策略，也没有一家历史上证明它能够在内地长远的赚钱，而恒隆的策略现在是没有在内地看到有第二家公司采取东阳的策略。去年我说了一句话，第一次见我的人不买恒隆的股票，大凡有两件事，一件好事、一件坏事：好事是你大概还会活下去，不好的事是你一辈子活下去的时候后悔没有第一次见我的时候买恒隆的股票。

　　胡葆森：我原来也不买股票的，但从6月6号以后如果有钱我会买自己的股票。

　　樊纲：我是从不买任何股票的，也不买任何房地产公司的股票，我跟陈总不一样，陈总建议你买股票，我都不建议你买股票，你买点金算了。今天是房地产论坛，就不谈经济、货币政策是取决于经济形势的，它不能以时间来判断的，而是以形势的变化来决定的。

　　主持人秦朔：这一部分的讨论马上就要结束了。去年的时候樊纲参加我们举办的另外一个论坛讲过一句话，他说资产价格未必是好的、未必是不好的，今天再判断的话，刚才的嘉宾换一个角度，我们还是应该看到特别是房地产行业对于今天至少不那么慷慨、愤慨，应该平静。最近麦肯锡写了一个报告，就是2030年的时候中国城市人口将近10亿，而且还会继续增长，考虑到长期我也认同陈总讲的。当然像房地产行业是直线上去的，就是有涨有跌，大家平静的研究在这样的市场环境里自身如何做的更好，自身如何经得起各方面的考验，能够有更优异的产品进入社会和商业中，我们的谈话到此结束，谢谢大家。

　　主持人宋娜：非常感谢各位嘉宾的演讲，下面请各位嘉宾上台合影留念。（编辑：娄晓）