确实如你所言，家私建材商贸城在各地投资规模是非常大的，几乎处于各三四县城市首位，而且近年来几乎各个县市都在新建这个商贸园。
我手上有大概50个地级市城市和50个县级市还有几个大型城市的具体市场报告。其中给大家看看一个县级市的家私建材城情况--湖北省某某市（具体情况不便多透露，一点点部分该地区资料而已，貌似回复不能插入PPT附件）。一个常住城区人口只有20多万的县级市有差不多几个占地2000亩面积家私建材城，当地老百姓也没有信心啊。
尤其是三四线城市，这种什么家私建材城遍地开花，只考虑招商，不知道他们以后如何销路，真为那些辛辛苦苦在外打工，然后老来有了几个钱回家当个体户，购买这种商铺的那些人担忧！
（某知名药材县11年建成的400多家店铺的大型商贸城目前只有15家营业，其他纷纷关门）

哪种成本？建安的话是高了点

装修建材行业是要在房子好卖的情况下行情才会好的。其他城市特别是二三线城市我不是很了解。关于住宅市场，从深圳的情况来看一手住宅成交量相比以前这一年来并没有太多下滑的。而且新房住宅我的观点是没有太多的典型性，因为新房的定价模型是很复杂的，说全市新房价格下跌了这句话是不精准的，因为型房项目不是很多，每个板块的价格差异很大，这样板块很差的项目价格很低，成交活跃立即把全市价格都拉低了，因此如果要看房价的话一定要看二手房的，特别是二手房成交主要集中在成熟小区。
去年深圳二手房涨价太猛，一个有点靠近关口的关外小区，80年代的50年产权房，仅剩下20年左右产权的老房子可以卖到2.6万一平，去年年初还1.7万左右一平的。新一点的房子更是少下3w别想买，除非去更远的地方。而今年就涨不上去，我总结两个原因，一是房价太高，我这个在房地产公司的看惯大额交易的小职员都吓得半死；另一个原因是房源太少，是真的少，买房的都是住家的，一个小区卖来卖去还能剩多少？仅剩的几个房源业主叫天价，学位房那更了不得。
关于房价，我的观点是难降，主要是很难大面积降价，但也很难涨上去。一手房价格主要看地价，这个要问zf，实际降价卖的没多少，还会引来业主维权；价低的往往是片区不好的；二手房更难，但不排除中奖，业主急卖的，现在大部分二手房东都是可自住、可租、可卖的，只要不急着用钱，干嘛要降价卖。当然，很多一定要卖房的会降低预期，但幅度也不会太大。
地价的问题主要是地方财政问题，这涉及分税制问题。我曾经算过很多地区一年的财政来源60%以上要依靠土地出让金。这是地价降不下来的根本，中央一直在推行房产税，就是希望房产税能够替代土地出让金成为地方财政来源。但好像很难。
我认为房价难涨上去，这就是经济问题了，这个各有所见，房地产现在成为吸血鬼，与其他行业已经很难友好相处了。我就不说了

   关键词：人性，乌合之众
我想从中国国民的人性角度谈谈个人的看法。首先，中国人（只是说大部分，下同）历来是很贪生怕死的，可能中国人的勤劳更体现在喜欢不太费脑力的劳动，乐于攀比，不甘于贫穷，但面对不公平的事，又喜欢等待别人去处理。衣食住行是老百姓的大事，如何能更大限度地让大众们努力劳动，为国家的经济发展添砖加瓦呢，从住房控制入手，ZF就可以加快经济的发展，让大众跟上时代的步伐，赶紧努力挣钱。
现在通货膨胀这么严重，房价这么高，80后，90后为了买房要拼上几代人的心血。。。如此现状，ZF怎么调节也不奏效，有一部分原因是集团内部利益受到了冲击，而且国家要发展，就必须牺牲一部分人。大众们看到的是GDP的增长，国家的快速发展，而很多东西没有被注意到。房价在近几年是不会大幅下降的，这也是ZF不愿意看到的。其实，表面上的作为有时候是一场SHOW，一场好过无作为的SHOW，但终究无作为。当真正想让房价降下来的时候，才转化为有作为。ZF要权衡利弊，要可持续发展，要在稳定中改革，这一小波人要引领国家的发展和命运走向，在稳定大众们安居乐业的同时，逼着大众们努力工作，不然以中国人的性格，会努力工作挣钱吗？

各位牛人观点群集真得很不错，期待更精彩的回复~~~
银行此次降息，能够将一部分资金从银行解放出来，进而进行消费或者投资，这是针对普通居民而言，因为物价上涨，钱放在手上实在不值钱，加上降息，买房投资更让人看见希望，至少是实实在在的东西，大部分人还是风险规避着，吵不起股，买套房子图个安心，睡个安稳也未尝不可。。。
至于那些富人们玩得游戏，或许，银行降息对他们来说是一个很大的福音呢~~~未完待续

关键词：中国经济的房地产车夫
中国宏观经济调结构、稳增长的整体逻辑：以基建投资部分替代房地产投资、服务业部分替代工业，腾出空间寻找新的经济增长极，但其前提条件是基建投资增速能足够支撑房地产投资的下降，服务业能吸纳工业劳动力。9月宏观：基建投资的提升空间有限，而房地产投资下跌的空间较大，投资的平衡已破，需要加大基建投资力量及挽救房地产市场，9月底一日三会，ZF意识到问题，救市政策落地。10月工业增加值、消费、投资增速继续下滑，乍一看，经济还在下沉，但新屋开工、销售面积、销售额降幅均收窄，房地产土地购置面积由负转正，房地产救市政策成效已现端倪，11-12月经济将回暖是大概率事件。

ZF出地，央行出钱，洋人抄底
房地产土地购置由负转正，地产回暖先行信号明显：1-9月份，房地产开发企业土地购置面积同比为-4.6%，1-10月同比增长1.2%；土地成交价款7747亿元，增长20.4%，增速提高8.9个百分点。央行三季度货币政策执行报告确认9-10月通过MLF向市场投放7695亿流动性，13日向江苏和浙江等省份城市商业银行借助MLF释放流动性，虽然做了定向要求，但很难阻拦资金渗透，地产资金来源方面，9月份外资利用已经由负转正，10月份增速高达17.6%，无论是内地贷款海外转圈还是洋人直接抄底，都显示着地产回暖预期上升。

总之，只是为了维持基建、房地产投资之间的平衡，类似叠叠木的游戏一样，最终目的是为改革创造空间。

关键词：供需
在北京和上海都呆过，感觉近几年房价难跌易涨，小跌大涨，无论出多少政策，都无法阻止房价上涨，这到底怎么回事呢？难道真的存在价格只涨不跌的商品？我觉得还是体制的问题，好学校、好医院、大企业都在大城市，无数的人都要到京沪来，这两个地方房子的供给始终小于需求，造成的结果就是房价永远都是在上涨
关键词：人口结构
现在京沪等大城市人口出生率不高，身边就有好多对夫妻是不生孩子的，随着人口结构的变化，对房子的需求应该会缓慢地减少把
关键词：地区差别
除了大城市外，偏远地区、小城市，如果这两年房子建太多了，形成鬼城，供给远远大于需求，这些地方的房价应该是下降

李克强副总理近期两次强调要加快把保障性住房重大民生工程建设好，使人民群众住有所居、安居乐业，并要坚决遏制投机炒作等不合理需求。这说明中国正致力于把房地产市场从一个投资市场转变为一个保障性住房为主的市场。一个保障性为主的房地产市场意味着，商品房市场的潜在需求将极大地萎缩，投资房地产的人将逐渐难以找到接手的买家，加上政府从资金和税收上打击住房投资需求，投资需求本身也趋于下降。因此商品房的需求可能在今后相当长时间维持疲弱，即使宽松的货币政策对市场带来一定支持，房地产的中长期走势仍然黯淡

如果房子是商品，依现有的国情趋势，房子作为产品过剩是一定的！在不同的城市过剩的表现是有些差异。理由一 ZF在大力提倡推进城市化，理由二 ZF在推进城市的过程中领导们可以大展宏图，理由三  于公：出售土地以增加地方财政收入，于私从土地到房建的诸多环节里的相关个人顺便捞点的机会大。

不怎么理解：
为什么高盛想套现，房地产就涨？
如果市场不好，再进行坏账相关地产出售，不是会增加供给么？

供大于求，必然导致价格下降，现在为什么没有降到合理水平呢？因为gov and policy,但从长远看，人是战胜不了规律的，所以将来必然会有大批房地产商或倒闭或跑路，房价下降，热钱涌入到其他行业。

关键字：土地兼并 避免矛盾 房价内容：中国特色罢了，历史上的每个朝代都有着土地兼并，最后引发矛盾，革命。现在的房地产在我看来就是另类的土地兼并，各个房地产大商和购买地的富豪就是以前世家门阀，大量的占有土地。出租的房子就类似于古代的土地出租给佣户。随着土地兼并就会出现，矛盾的会不断加剧，中央出台的政策是为了避免和减少矛盾的加剧。另外，在个人看来，土地房价以后虽然会有波动，但总体而言还是会有上升趋势，因为人口是在不断增加的，但土地房子总归是有限。

求教为啥从房地产套现房价会涨？我小菜鸟想的是，套现跑路的话会低价出售，使得买的人多了，房价也就因为需求变多而上涨？如果是这样的话，净增长没有变多房价就不算真正上涨。小白一个表喷我（*^_^*）

房价高带来了很多有趣的研究问题

在经过十余年的突飞猛进之后，行业目前面临诸多不利因素，宏观层面来讲，风向已经改变，特别在新一届领导层执政之后。这些因素总结如下：
（1）外汇占款
房价的普遍上涨，尤其全国性的房价上涨需要天量的资金作为支持，过去十年这些天量的货币主要来自于两个方面：巨大的贸易顺差和FDI进入国内，央行以这些外汇（主要是美元）作锚，发行人民币，使得外汇占款陡增，然后这些货币流入市场造成充裕的流动性，进而推动资产价格飞涨，这是根本的原因。
但是现在面临的情况是由于生产要素的上涨导致实业不振，加上人民币的不断升值，贸易顺差呈缩减趋势，另外是一些精明的商人（比如李嘉诚）和外资察觉到了国内投资回报率在降低，资产价格高企，而欧美的投资机会在改善，资产价格相对较低，从而开始将产业和资本转移出境，这里最重要的风向标就是美国于去年12月份宣布开始逐步退出QE。贸易顺差的减小和资本的撤离必然严格限制着市场货币流通量（M2）的增加，货币增幅有限，而资产和债务增幅不断上升，使得资金越来越短缺，资金成本攀升。这决定了以后国内房价在实质上不可能有多少涨幅，除非ZF敢无锚印钞。
（2）金融支持
在以往有充分的外汇占款的基础上，大量的货币进入银行等金融系统作为存款，银行资金充裕必然有放贷的冲动以追求利润的最大化，使得无论开发商或买房的客户都能很容易、比较便宜地使用资金杠杆来购买土地和房产，直接支持了房地产的繁荣。但是自2010年以后中央开始注意到银行系统的坏账风险，因此开始对开发贷和ZF项目做限制，以保证银行系统的安全。继而开发商和ZF开始通过信托、基金、小贷、海外借款等资金渠道来融资，就是所谓影子银行，到目前影子银行已经占到社会融资总量的一半以上。
但是现在情况慢慢开始反转过来，中小开发商几乎拿不到银行的开发贷，一般是通过资产抵押或者借壳的方式变相融资，资金成本相较过去也高得多。在房产销售环节，以往被认为是很好的按揭贷款的业务现在银行也不太愿意做，以前房贷利息是可以打9折、8.5折甚至7折，现在首套房按揭利息基本没有折扣，一般房贷要2～3个月才能办下来，主要嫌按揭利息低，资金额度也不够用。
因此从整个市场上来看，无论在开发环节还是销售环节房地产都受到金融的限制，这意味着开发周期的拉长和成本的增加，而销售也不那么顺畅。
（3）政策
新一届ZF上台，对过去实行的房地产调控政策几乎不再提及，甚至在中央经济工作会议上对房地产行业都提得极少，我的看法是新ZF既不会搞所谓打压房地产，毕竟影响太大，同时也不会在政策上予以支持，而是准备淡化房地产在经济增长中的角色，在保证金融系统的安全基础上任由其发展。通过改革行政审批制度、税收、国退民进、降低关税壁垒等市场化措施来保持经济的活力。现在搞的存款保险制度、地方债审计、让四大资产管理公司上市等措施等其实就是在做金融安全的铺垫工作。
因此从宏观上来看，我认为房地产的黄金十年已经翻过了一个坎，大多数开发公司在未来几年内都难以继续经营。剩下的市场是属于有良好的金融支持、有良好的管理手段以及能够寻找到良好的投资机会的公司所有，行业的整合难以避免，强者恒强。

希望对大家有用！

那么就请问各位坛友，1，中国的房地产究竟将要走向何方，房价究竟会是什么样子的,2.健康的中国房地产行业将是什么样子（大多数城市95年前建设的房子，有大多数在未来的几十年内是需要重建，上海的歪楼，广州的塌楼），3.所以还需要房地产商？大家畅所欲言，房地产有太多的问题值得大家探讨！

1.中国的房地产是必定崩盘的，在依法治国+房产税下房价是0元转让都不会有人接的，只是苦了那些买了房的人，1.18的生育率的现在每年新生人口只有1000W左右，人越来越少越来越老，而房子越来越多，加上中国家庭住房自有率是80%以上。
2.健康的房地产应该是市场化，质量严格化，上海、广州的房子都这样，其它地方呢？前住建部副部长说过：中国的房子平均寿命只有25-30年。实际寿命是多少？我觉得现实只会更加残酷。
3.需要的地产商在当前制度下活不下来，所以还是不需要吧，允许私人集资建房吧。。
明年2015年各大地产商在国际市场借的美元债务挺多要到期，拭目以待吧。借了多少钱?谁知道呢。。。

有一句话说得挺好：当所有的政策和力量都推在房地产上时，一旦它倒、甚至不涨，再也没有力量让它上涨了。
世界上没有任何只涨不跌的物品，如果有的话人人都可以买下来然后子子孙孙都不用干活了。
国际清算行：中国外部债务问题引发担忧
　　国际清算(BIS)日前发布的第84期年报，对中国不断创出新高的外部债务问题表示担忧。

　　第一，存量超过万亿美元关口。

　　除了债务增量迅速膨胀之外，BIS认为，中国外币贷款另一个值得关注的问题在于期限过短。“中国债务近年的增长大部分是短期贷款，剩余期限不足一年的占比在2013年底达到79%。”BIS在稍早前的6月2日发布的BIS国际数据显示。

　　据此，中国企业需要在2014年偿付的外币贷款规模高达约8000亿美元。

　　去年底外币贷款总额10810亿美元

　　BIS的国际数据每个季度公布一次，6月2日公布的数据为2013年四季度数据。当季，中国新增外部债务总额为850亿美元，继续成为拉动全球跨境贷款的主要力量。

　　对2013年前三季度数据梳理发现，2013年前三季度中国境外贷款增量分别是1600亿美元、540亿美元和620亿美元，加上第四季度的增量850亿美元，全年新增外币贷款总额为3610亿美元。

@hlin20000 2014-11-15 16:08:07
　　从经济上来说，出口创汇好像是很好的事，但我直觉告诉我，通胀就是出口太多导致的。比如你有十个苹果，市场上有十块钱流动资金，那你一个苹果就是一块钱吗！但如果你把苹果卖给外国了，假设是五个，也按一块钱或更贵的两块钱吧！那我们的市场就只剩五个苹果了，但市场的流动资金却有了二十块钱，那么五个苹果就等于二十元了，每个四块钱，于是通胀就产生了！
　　-----------------------------
　　其实很多人被外汇占款思维误导了，一个东西产出来，不管卖给谁，它的价值都是一样的。例如你有10个苹果，卖5个给外国人，卖5个给国人，你的收益就是卖了10个苹果。你的假设里面有一个很大的误区，就是剩下的5个苹果一定是10个国人来抢着买导致价格提高，但当下消费市场确实是萧条。。远不能达到你所假设的供需关系。。其实真正导致通货膨胀的是ZF：
　　我们国家约30万亿的基础货币，通过消费者信贷刺激生产信贷同步繁荣导致大量的信用货币派生，形成了超100万亿规模的M2.但全国整个金融系统却只存在着30万亿可用于兑付的基础货币,并还要减去流通中的现金M0。理论上来说，所有存款的3成M2提款权要求提款,客观逻辑上，就可以导致中国所有的银行全部破产，并无一幸免,同时并导致规模庞大到70万亿规模的债务，根本无法偿还,因为全社会没有流动性了,没有消费端的消费承接能力了。
　　简单举例子甲存100W元进银行，银行给央行20W块存款准备金，乙贷款80W元购买了丙的物品，丙获得80W元，停止。现在市场上就有180W元钱了。继续，如果贷出去的80W元再回到银行（现实也没几个人取80W满大街跑）循环下去呢？银行给央行16W准备金，就能继续贷64W出去，市场就有244W了。丙的物品基本就是房地产/铁公鸡等，我们的每一个大小银行都相当于国外的央行，今天海量的钱就是未来20-30年的债。
　　其实一看外汇储备就知道，就算全是出口挣来的钱，3.8万亿也就20来万亿人民币而已，解释不了：10月末，广义货币(M2)余额119.92万亿元，同比增长12.6%。

供给不足引起通货膨胀，要不就不出口，要不就提高生产效率，减少出口是不太可能了，最近多年中国的全要素生产率接近零或者为负值，所以改革创新，尤其通过科技，大量提高国内供给！ CPI 现在的确是不很高了，虽然很多人不认同CPI 与通货膨胀率的关系。

房屋25-30年的寿命，那么就更加需要房地产商了。

房屋的价格现在和人才的流动关系很大，所以人才越来越聚集的地方的房子不会供大于求，但是那些人才流失比较重的地方，房价只能呵呵了。旅游和养老城市也不会存在供大于求的情况！

产业失衡在一定幅度内，可以通过社会内含的动力矫正回复均衡，失衡过度，就无力回弹。用弹簧理解如何？压缩或拉伸幅度超出弹性极限，无法恢复原有状态了。

一方面房屋的价格和市场的货币供给量有明显的相关的关系，这次央行的放水就说明了ZF坐不住了。不能看房地产继续瞎话，目前ZF功夫出手也是最好的时机。现在是刚好有降价的预期。ZF出手把选择留给消费者，是及时出手买还是等着涨了再买。知识个人观点，不到之处望大家指出

高房价将不利于ZF和企业引进人才，在高房价面前，ZF引智引才往往力不从心。近些年，不少地方为了增强人才竞争力，实行了“人才公寓”等政策，由ZF出资为优秀外来人才提供廉价住房。但因为房价不断攀升，“人才公寓”的成本不断加大，使ZF部门不堪重负，一些人才公寓项目由此难以落实，有的人才公寓规模过小，对引进人才实际上作用有限。面对高房价，企业的人才竞争力也受到严重冲击。为了吸引高级人才，企业只能提高待遇，由此增大了成本。不少企业因为外来人才住房难题无法解决，不得不承受人才流失的阵痛。

如果按照你那么想，你把高盛想的太简单了。如果高盛向从房地产市场套现，必先通过一系列官方发言抬高我国房地产的估值。详细可参考美国08年之前的房地产泡沫。你就懂了。

一线城市地价结构性上扬！！！！

关键字：人口红利
        在经济发展的条件下，国内市场劳动力的需求逐渐赶上供给已经是必然的事实，那么随之而来的将是人口红利的减少。加上ZF最近一系列的政策也无不预示着仅房地产业板块的泡沫的缩小。
         然而房地产业对中国经济的影响的地位却不是随便可以减轻的，它在很大程度上吸收了M0，并一定程度上遏制了通货膨胀。
      所以房地产的发展必然是一个漫长的过程。

关键是ZF的教育机制如果不整改，，房地产永远会存在泡沫，，所谓的学区房任然很紧俏，你看看学区旁边的房子有降过吗？反之只会涨，怎么会降？孩子都是父母的心头肉，谁不想自己的孩子获得最优秀的教育？

特大城市房价继续高涨，二三线城市房价稳定，小型城市房价下跌。

如果对待房价，一味地考虑ZF政策是有失偏颇的。虽然我们不得不承认在中国，政策的影响力某些时候大于经济规律本身，但是经济学规律是不会因为一个地区的政策而改变的。ZF的推波助澜，民众的盲目让房价在前十年发生了极大的变化，政策伊始，是为了加速资金流通，保证经济的快速增长。但随着近些年，国人消费和投资观念的转变，以及越来越多的消费、投资方式的产生，资金流通已经趋于合理，一辈子只攒钱很少花钱的人越来越少，这一因素（无论是政策需要，还是民众投资需要）引起的房价上涨的部分必定会慢慢回落。所以，全国范围来看，房价会程回落之势。但是，在房价回落的大势下，部分地区的房价应该还是稳中有升，以北上广被代表的人口流入大城为代表，因为这些城市聚集了大量的资源：教育、医疗、交通等，人们在这些城市购房，房价不仅仅是房价，还包含教育、医疗、福利、工作机会等等很多方面。相伴上涨，很正常！而一些没有太多发展机遇的三、四线城市，尤其是远离一线城市的三四线城市，人口必定不断流出，房屋的闲置率是日益提高，在供严重大于求的情况下，房价下跌是必然的。 欢迎大家进一步探讨~~

感谢楼主的分享~~~~