万科的软肋
 

                                                                                    ——在万科**楼盘一期购房者维权会议上的讲话  

各位一期购房者们：你们好！

敝人是独立观察员。所谓独立，是力图使观察者本身摆脱利益的纠缠，以客观的事理逻辑来分析、评判被观察之事务。当然，敝人的分析、评判以及由此而作出的建议是否对大家有启发、有操作意义，还待大家讨论，是否付诸行动更是你们大家的事儿，独立观察员是动口不动手的君子，嘿嘿。

  

一、为什么不称你们为业主？

因为这涉及到你们维权是否可能成功的大前提、大概念问题。

什么叫业主？“业”，乃物业、财产也，与之相关的法律就是大名鼎鼎的《物权法》；问题是，现在你们真的已是所购买的万科**一期楼盘的“主”吗？我说，至少现在还不是。因为现在一期还没到房屋交付期（顺便问一下：你们一期的合同交房期在什么时候？）。你们现在自称为业主，维权问题就很自然地变成了“退房”、“断供”，不但自己堵死了维权的路，而且在人家看来你们是一帮“赢吃输赖”的人，自然而然地陷入道义上的不光彩境地而失去旁人的同情与支持。

  

期房买卖是一种完成周期很长的延期交货交易。常常有太多“半桶水”乱晃荡的“内行人”，望文生义地将它视同期货交易，你们因万科降价促销导致利益损失而要求补偿，就被视同期货交易上的毁约行为，这常使你们百口莫辩，添堵。

期货交易的标的是一种约定于某时点、以某价格购买某种货物的权利，而不是该货物本身，这种权利交易可依电子撮合系统于瞬间即告完成；

而期房交易的标的是房子，从付款到作为标的物的房子交付到你手里而完成整个交易过程，需要两三年工夫。而且这种交易又是一种单方先行履行的合同，即你付款在先而他交房在后，故在这个交易完成之前，你们是购房者，是期房买卖合同中先行履行的一方，你们与万科的关系现在还是一种债的关系，你们是债权方，而万科是负有按期交房的债务方，适用的法律关系是民法的债法与合同法。

正因为这种先行履行，使你们的债权（即向万科支付的首付款及按揭贷款本金）处于风险暴露状态，万科降价就使你们的债权利益状态由风险变成了实实在在的危险，任谁都难以接受：买的房子还没住过一天，竟然“缩水”如此，这与汽车、手机的跌价完全不一样，因为后者好歹总享受过、用过。

我们知道，在货物交易，交付，为双方承担风险之分界线。但现在，房子还没到交付状态，作为先行履行的购房者一方就承受了因企业降价而带来的利益损失，这充分说明，期房买卖合同对交易过程中最大的风险之一：价格变动风险缺乏制度性的规定。这就是万科所说的“没有法律依据”。但没有法律依据本不可怕，但问题是，我们下面将看到，作为权利与意思（双方）自治的合同，竟也没有对此予以足够的重视，这才是今天购房者遇到的最大问题！

扯得稍微远了一些，现在回头说：

所以，你们的维权话题是“解除或撤销合同”而非“退房”；你们的维权话题是“中止履行”而非“断供”。这千万别再犯糊涂了。

  

所以，你们如果还是坚持认为自己是业主，或者这个会是在一期交付后开的，则本独立观察员建议大家散了吧，回家“混混日子过、苦苦阿狗大”好咧。

二、千万莫以卖主的思维来考虑买主的问题

这似乎是一句空话，但其实，这种状态是导致你们目前陷于被动的重要原因。

有太多“自信”的购房者，十有八九自诩学过房地产营销专业、学过经济法专业（可叹的是，书店里多的也是那些房地产投资的“葵花宝典”），自以为在房屋买卖中必定立于不败之地。团购者、有些做投资的象房产中介公司以及房地产营销公司里的“业内人士”也如此自许。可惜，在万科的降价风潮中，他们都一无例外地成了“呛水”的游泳高手。

所以者何？盖因我们这些购房者大多数是“为住而买”、仅此一次；更有些是“为卖而买”。这实在是说明了一个事实：购房者的知识结构已与卖房者同化，许多人是屁股坐在买方位置却以卖方的思维来考虑自己的买房事宜。不关切自己作为买主的利益，却为房子到手而卖出利益的诱惑，只体谅开发商的难处、理解开发商的做法，却唯独没对自己作为买主的利益保护提起十二万分的注意与坚持。这样的思维到现在就变成为自己开脱、提供自我安慰理由，还没做房东呢，却先做起阿Q来。

比如说，本独立观察员指出期房买卖合同中的“第四条（计价方式与价款）补充协议条款”付诸空白，应该视为《合同法》所说的“没有约定”之情形、而不是如万科的声明上所说的“没有依据”；他就说，那是格式合同，填进特别约定的内容是不可能做到的。嘿嘿，开发商一句“要买就买，不买歇菜”就把他打发了。问题是，你当初努力过吗？我可以讲，你根本就没认真仔细地研究过作为购房者所应具备的风险意识及应对风险之知识与策略！

现在的格式合同是工商行政部门拟定的，不是万科拟订的，这要实事求是地讲一句公道话。其中的“第四条协议补充条款”就是让买卖双方用于和价格有关的事宜的约定的，不是让你与售楼小姐打情骂俏作话题的，如果你坚持、特别是买主联合起来的团购者坚持，甚至可以向工商部门投诉，这种关于价格风险承担的约定是可以作为合同的基本构成内容的，甚至更进一步地也可以作为格式化的内容之一！

我相信，经历本轮房市波动后，有关双方对价格波动风险承担的约定内容终有一天会成为格式化内容。

我们以卖主的思维来考虑买房的情况，当然有其客观原因：房市节节高攀的现象、抢购现象以及开发商在售房过程中的傲慢，都使我们失去了今后可能将应对房市价格波动、开发商于楼盘尚未完工时中途降价促销等情况的必要警惕与思想准备。

痛定思痛，这是需要我们大家共同反省的，也要讨论应对之策。

如果大家以阿Q精神自我安慰，就别维权了，——徒增茶余饭后的笑话而已，散了吧。

三、一期维权的突破口

这里我先要向大家检讨：我前两天发的帖，看来当初没有弄清事实，我以为二期降价之前已经开盘，所以关注的是二期那些买进未降价房的购房者的利益受损情况，虽然提出的思路我现在仍然坚持，但对一期购房者却是隔靴搔痒，而且二期里也没这样的实情。请大家原谅。

现在谈谈一期购房者的维权问题。总的来说，一期维权的确比较困难，因为一期与二期是两只不同的预售许可证，二期降价的主打产品（90平方米）似乎是一期没有的，故万科之振振有词并非虚张声势。

但是，困难归困难，在我看来也不是全无希望。关键要找到可能的突破口、找到万科的软肋，再以坚定不移的意志、付尽可能小的代价而争取尽可能多的利益之思想准备与策略，反击！万科果真穿着“枪打没洞、刀劈没缝”的金钟罩、铁布衫？

（一）明确区别“市场跌价”与“企业降价”的性质。

1、本独立观察员认为，市场跌价，是没有可归责主体的宏观现象，比如下雨，你可以责怪老天爷，但老天爷不是法律上的责任主体，无法追究；但是企业降价，却可以找到权利主体与责任主体，现在的例子就是万科，万科降价就好比楼上人家泼出来一脸盆水，把你淋了个透心凉，你能以天下雨之由而听之任之么？当然，别的开发商楼盘降价，对你的利益也有影响，但这就没办法了，好比是飞机里的WC下来的水，与雨水无法分辨。

2、如果一期已到交付期，那时万科不但降价二期的，也降价一期的，则此一情形，我看就不存在一期购房者维权的问题了，因为期房已经变成现房，你们也从购房者变成了“准业主”或“业主”，即使你不接受房子也不制止不了性质改变的过程，到那时，你的维权内容只能是给房子“挑刺儿眼”，所涉及的话题才是真正的“退房”，但这不属我们今天讨论之列。

在此，必须提醒大家注意的是，现在这样的维权，实际上是有期限的，如果到了“生米煮成熟饭”、“大姑娘变成小媳妇”的那一天才提起作为购房者维权的话题，——过期了。

3、二期降价，使得一期购房者的合同价值缩水，是肯定的，但追究起来可能很困难，万科以我降的是别的产品的价，即使他同意“市场跌价”与“企业降价”的确有所不同，但他可以主张，二期的“企业降价”对一期而言就是一种“市场跌价”，凭心而论，我认为他这样的解释并非毫无道理。

4、是否存在拉住尾巴的可能？

我认为是有可能的。这就想问问，一期的购房者中是否有八月二十几日以老价钿签约的人？如果有，则这部分购房者，可以主张：万科方面理应于那时已经知晓二期将要大幅度地降价，但万科并未向购房者提供这类与“订立合同有关的重要事实”，致使我以高价买入一期的房子，剥夺了我等待并选购二期房子的权利，显属《合同法》第四十二条第二款所指的“故意隐瞒”，故可向万科索赔。这种主张还可以从另一方面找到支持的依据，即如果万科提价了呢？万科售楼处MM肯定会催促，快下单，否则明后天要提价咧。大家可以回忆一下，当时一期提价前是否有这种情况？

（二）空白的“第四条（计价方式与价款）协议补充条款”应解释为“没有约定”，而不是万科声明所说的“没有依据”。

1、你们大家回忆一下谈判签约过程中的情况，是否有购房者曾在这过程中，向万科方面的人员提出过市场跌价怎么办、万科降价怎么办的问题？万科方面当时是如何解释的？有哪位江湖奇人碰巧将谈判过程用手机录过音？是什么原因使你们最终让这一补充条款被售楼小姐优美地划销而成了空白？她（他）们是否说过房子不可能降价那样意思的话（欺诈）？当你们提出将企业降价所导致的风险承担约定写入补充条款时，他们真的说过“要买就买，不买拉到，想作这样的约定，门儿都没有”（胁迫）类似的话？如果有，可以基于《合同法》第五十四条等相关条款的规定提出你们的维权主张。

2、价格波动风险的承担约定，是合同谈判过程中必然涉及的问题，这里面就要用到我们上面讲的价格变化究竟是由“市场”还是“企业”造成的问题。

一般而言，关于市场价格波动所带来的风险之承担问题双方肯定能够达成一致，即各自承担；

但对于企业作出的价格调整，则也可肯定各有说法，首先是企业提价怎么办。

对于购房者而言，只要他买下的房子不在提价之列，则他自然就好说话，他会同意提价是企业的权利。甚至，他会象坐上出发站的公共汽车上的乘客一样，一希望车子早点开，二也乐于看到后上车者的票价比他高。所以对企业提价行为，双方亦肯定能够达成一致，这是过去我们已经司空见惯的情形。

但其次，对于企业降价怎么办的问题，分歧就来了。企业降价，不管降的是二期还是一期，购房者就象买好车票等候开车的乘客看到了售票员卖给后上车的人的票价竟然比他还便宜、或者看到了同一路车同一目的地的旁边那辆的车，不但上车比他晚票价也比他更便宜，你说，你将采取怎样的对策？一，要求与后上车的人同一票价；二，下车，或者换乘那辆车，或者干脆不坐了！

所以，在期房签约中，如果双方展开“企业降价”所带来的风险承担问题的讨论时，买方的真实意思是“市场跌价我认了，但企业降价，我也应该获得同等对待或应该给予一定的弥补”。有哪位购房者会明确对开发商表示“降不降、什么时候降、降多少可由开发商任意决定”那样的意思？！如果这样说了，开发商当然愿意将它写入补充条款，但问题是购房者不是这个意思；既然购房者不能同意房子交付前企业有任意降价的权利，则作为开发商也不会同意将购房者的这个意思写进补充条款。

于是，补充条款项下就因此而成为空白。

这说明什么？我想大家肯定知道答案了，这就是说明双方就价格波动风险之承担，“没有约定”！

3、根本没与开发商讨论这个问题的购房者，更有理由主张：没有约定！

4、从购房者默认承担市场价格变动的风险、默认企业有提价权之真实意思中，不可能作出购房者同时默认企业有降价权之意思推定！

5、购房者关于“企业降价而导致的风险承担”上的真实意思，可以由人之避险本能而获得证明，我以为不必依对格式合同的提供方不利原则而定；但万科主张购房者在合同中授予他任意降价的权利，却更难证明，因为“第四条协议补充条款”是空白，既为“空白”，就不能由他解释为“没有依据”！

6、故，本独立观察员推测，购房者提出的“没有约定”之主张，为法院或仲裁机构所采信的概率要远大于万科的“没有依据”之主张。大家去尝试一下，去努力一下吧！

（三）备用：宁波万科与作为上市公司的万科企业股份有限公司的关系及责任承担问题。

这个需要研究，我们上面提到是否有捏牢尾巴可能的问题。如果真的有八月二十几日按老价格签下合同的情况，则对于购买者的索赔要求，宁波万科方面可能会提出降价决定是上市公司万科作出的，宁波万科与上市万科是两个不同的企业法人，故降价决定应视同宁波万科不可控制的“市场跌价”。

对此，我们需要研究的是宁波万科与上市万科的关系问题，他们是母子公司还是关联公司？在我国现行的法律下，母子公司与关联公司的责任承担是如何规定的？宁波万科在前些日子对一期维权的购房者是如何解释降价决定来自何方？有无相关的新闻报道及宁波万科提供的书面说明？上市万科对全国各地万科名下楼盘的降价声明及说明能找到多少？

我建议大家要做好这些功课，收集材料，分析一下，以从中选出一些可作呈堂证供的东西，以“揭开公司的面纱”。

我还建议大家关注一下上海万科的声明，其中有说“但对于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，万科作为上市公司不可能接受”云云。显然，上海万科不是上市公司，但它既然这么说，我们可以认为这是上市万科在说话。

故所有维权诉求，可以将上市万科列为其当仁不让的对象。

附：http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20080912/06525299422.shtml

万科强势回应赔偿业主说

四、维权能否实现、实现多少，往往取决于力量对比

我相信，肯定有一些一期的购房者曾就价格风险的承担问题乃至其他事关自身利益的事宜，曾与开发商展开过讨论，但最终无功而返，实因房市高企、开发商牛气十足所形成的卖方市场的压力挤迫之故。

你们必须清醒地认识到，你在签约过程中所提出的所有合理的要求，并非全都已经体现在合同里了，还有相当多的、没有合同约定的要求并非全是过份的、不合理的。

单边上涨的市场形势常导致谈判双方事实上的不平等，这种不平等的态势，持续时间太长，使得购房者不但因信息不对称而处于不利地位，更阻碍了购房者自我权利意识及其保护意识不能充分地发育，从而成为权利意识上的侏儒。可叹的是，相当多的购房者从来没有意识到自己已在这样的市道上处于弱势地位之可悲，再加上购房者的知识及技巧被卖房者同化，购房者中的自我感觉良好的患者太多，还没买进房子就在憧憬房子卖出后的美妙感受，对自己处于交房期前的风险暴露的危险却视而不见。

到现在，当自己的利益因开发商无所忌惮的降价行为而受到明白的损害时，有人就陷入究竟应该为开发商的主动降价喝彩好、还是该为维护自己的权益而奋斗好之两难境地，猛然间，自己竟变成照镜子的猪八戒，里外不是人了，牢骚、沮丧、放弃乃至过激就由此而生，却唯独没有沉下心来好好研究一下到底应该如何有效地展开维权行动，如何找找对手的软肋所在。

独立观察员在此大声疾呼，你们应该振作起来！你们的态度是决定你们的维权行动究竟是胎死腹中、还是卓有成效的首要前提！

既然当初因力量悬殊而致如今陷于被动，则如今我们应该集结我们大家的力量而着手筹划怎样夺回当初丧失的阵地，过去因力有不逮而失理，如今据理力争，以力复理。这当然不是“拳头硬做阿哥”的意思。听我慢慢道来。

1、当前的经济形势，已与你们买房时的大不一样。你们应该客观地审视与评估一下，在这种形势变动下，你及你的家庭因为什么样的情况出现而致今后的财务状况与支付能力有了不乐观的变化？它是否真的能够支持你和你的家庭购置一期这样的资产？在量入为出的原则下，你和你的家庭将如何调整你的财务计划？

2、对于部分家庭财务状况难以支持这项购房计划的购房者，如果你们只是付了首付款尚未办妥按揭，则你们可以基于《合同法》第六十八条第四款向万科要求“中止履行”；如果万科不接受，你们可以向法院或仲裁机构申请；

3、已经办妥按揭的购房者，则应在向万科提出“中止履行”主张的同时，通知你的按揭银行，你和你家的财务状况出现了“影响或可能影响贷款本息按期足额偿还的其他情形”（工商银行“个人购房借款/担保合同”第三十条“通知”第六款）、并提出于某某月份起停止支付按揭贷款本息的“中止履行”的主张或声明。

4、这里我们关键是要看一下接获你的通知与声明的按揭银行所可能采取的对策。

因为一期尚未到交房阶段，故你的按揭贷款在目前，是由万科为你向银行提供担保的，一般为阶段性连带责任保证。既然你已向银行通告了你现在的家庭财务状态已难以支持过去的置产计划，并声明你将无法继续履行贷款本息的清偿义务，则银行即可宣布贷款提前到期，并通知作为保证人的万科履行该项下贷款本息等一应费用之代为清偿责任，保证人不履行保证责任的，银行可以从保证人存于该贷款银行所有帐户内扣收；扣收不足的话，银行当然还不会放过你，但将以你和万科为共同被告起诉；但这样一来，其他贷款银行可能引用交叉违约条款而对万科担保的按揭贷款放入关注类风险贷款，进一步的，各银行可能纷纷要求买万科房子而按揭的购房者提供第二个担保人，而万科担保的新的按揭贷款可能被银行拒绝。这样的连锁反应将使万科感到莫大的压力，如果他将不得不坐下来与你们认真协商你们的维权该如何给予补偿问题，那么恭喜你们！你们真的找到万科的软肋了。

有人说，银行可能在先把你搞死之后才执行万科的担保责任。这涉及作为担保人或保证人的万科，是否有先诉抗辩权的问题。我研究了一下中国工商银行的“个人购房借款/担保合同”，至少我认为担保合同并未赋予万科有这样的先诉抗辩权。想想也是，银行竟能让那些按揭贷款处于被拖欠、已违约的状态而不向作为担保人的万科追偿？这样的违约率是银行方面能承受得起的吗？我几乎可以肯定地说，比起对付“断供”来，银行更乐于对付这样的“中止履行”，因为他的处理成本要远远低于处理“断供”，除非万科无法兑现他的担保责任！

5、要求“中止履行”的理由很多，大家可以回去看看你们手上的按揭贷款合同，也可以向律师征询一下“中止履行”的适用范围与条件、预后情况将如何处理，运用之妙，存乎一心。

注意：“中止履行”不是终止履行。你甚至可以对万科说，我还是喜欢你的房子，只是目前暂时丧失继续先行履行的能力，如果万科能允许中止而不终止的话，某将感激不尽；但如中止条件过于苛刻，我将不得不请求终止，付点违约金我也认了；至于什么时候恢复履行，将视我的财务能力恢复状态而定，可能一年，也可能三五年。云云。这下该轮到万科头晕咧。

6、当然，提出此类主张，仍应慎重，你要作好支付违约金的思想准备。

最后提醒大家，维权是需要勇气与智慧的，更需要团结、配合和善于利用社会的力量（如律师、政府有关部门、法院和仲裁机构、银行等）。

特别要提醒大家的是，维权更需要成本，这种成本到底有多大，它与可能得到的利益相比究竟是大了还是小了，必须仔细评估。

还要考虑房市的走势，也不得不提防房市突然恢复牛气，让我们所作的种种努力一夜之间变成亏本生意，甚至鸡飞蛋打。

谋定而动，总是不会错的。

祝大家维权顺利！

祝大家中秋节愉快！

谢谢！

                                      2008/9/13

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