用投融资规划指导区域开发

整片区域的开发，是一个复杂的系统，从流程环节来讲，包括了城市的土地一级开发、房地产二级开发、各类公用设施和公共服务设施的引入等；从主体分类来讲，涉及的主体包括一级开发商、二级开发商、市政府及市政府下属的诸多职能部门、广大的城市居民等；从政策层面，则涉及的内容更是纷繁复杂，包括规划政策、土地政策、环保政策、财政政策、投资政策、税收政策、各类基础设施的建设规范、招投标法等。

因此，区域开发是一个系统工程，其复杂性主要体现在区域开发的各参与者的协调与配合，不是简单的线性关系，建设次序、开发深度的不同都会导致开发建设结果的很大差别。因此，中国现代集团专家根据多年来对区域开发的研究经验和实际案例，指出应从以下几个方面来做好投融资规划，用来指导区域开发工作。

一、明确区域开发的单个项目特性和事权，区域开发这个大系统中，应当由各个不用的单个项目组成，通过明确单个项目的特性，将之区分为公益性项目、准公益性项目和非公益性项目。通过明确项目特性和划分项目，确定单个项目的合作方式和投资开发模式。通过明确事权，将整个区域开发的投资模式以及与外部环境的关系理清，有利于建立一个顺畅的合作机制。

二、从资金统筹的角度，指导区域开发建设。区域开发的最终成果是将规划从纸面变成现实，但是面对很大的开发区域、投资量和各种不同性质的项目，开发区域的次序和规模等等，对于投资效率、融资模式、资金链的合理规划，都将产生重大的影响。因此投融资规划可以建立一套完整的规划分析和财务分析模型，在投资人与政府之间建立的分工和合作机制的基础上，结合区域的实际情况和对规划的详细分析，建立一套合理的开发时序。

三、从风险规避的角度，指导区域开发建设。区域开发不同于单个项目的开发，风险要大得多，投融资规划可以运用财务分析模型对开发时序进行分析和调整，使投资人和政府对开发过程中，将要面对的投资强度、投资风险有一个清醒的认识，制定一套合理的财务规划方案，以确保新城开发的顺利实施。

                                            投资决策咨询部  李飞