报告名称：房地产行业2008年四季度投资策略——降息不改房价下跌趋势

【内容摘要】

我们认为房价还要调整2-3年，一线城市房价调整幅度在30-40%。降息不改房价下跌趋势。房地产股票已经进入PB估值时代。

 降息不改房价下跌趋势：OECD主要国家的40年来历次的房地产周期经验表明，房地产周期与名义政策利率周期高度一致，当利率开始下降时，房价仍在继续下降。降息表明经济前景更趋于恶化，开发商会加速降价；消费者会更加犹豫；

 房价下跌时间和幅度判断：我们认为，自今年6月份房价还要2-3年，国内一线城市房价下跌幅度大约在30%-40%。其中，我们认为今年4季度和明年1季度房价将有显著性的下跌。美国房地产市场要调整到2012年前后；

 房价下跌的影响：成交面积的变化是顺周期的，房价的下跌伴随着成交面积的下降；目前国内房地产投资增速在30%左右，我们认为国内房地产投资增速甚至会下降到个位数的增长。目前国内房地产投资占GDP的比重约为9%左右。因此，国内房地产投资波动对GDP增速的影响较大；

 房地产股票已经进入PB估值时代：在房地产周期的下半场中，从国际经验看，房地产股的PB估值相对是比较可靠的。综合国际经验和国内房地产市场前景预计，我们认为总体上中国房地产股票估值的底线大约在1.3-1.5倍PB左右；

 下列房地产公司股票PB估值的底线理应可以略高一些：那些将来有望快速增长的行业龙头，如万科、保利地产；现金充裕的公司，如金融街、华发股份；因原先持有物业较多等原因导致的帐面净资产低估的公司，如招商地产；

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