媒体报道现已有十八个城市推出了房市拯救政策。可以预料，将有更多的地方政府加入此一救市行列。

粗看了一下，还是不甚了了，这些地方政府——

想救的是一手房之市、还是二手房之市？

想救的是预售房市、还是现购房市？

想救的是已经有房的人、还是正想买房的人？

想救的是作为买方的居民、还是卖方的房产商？

想救的是高企的房价、还是低迷的市道？

杭州推出了二十四条，可能是十八个城市中力度最大的，但据说市场反应并不热烈，这当然不可据此下结论说这二十四条全无用处，至少观察期太短，前几日的反应并无多大的临床诊断意义。但对照上述几问，这二十四条对房产商最是有利有力，似乎并不会错到哪儿去。

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让我们看看现在的房市现状：

1、房价只是回落，尚未可称下跌。

一手房的房价从去年下半年的高位回落，表现形式是开盘价低于去年同期的开盘价、成交价。但现在的价格水平，仍可能高于去年上半年的。并且，现在的开盘价及成交价，并未有低于开发商项目成本的情形，二手房的情形也相类似，即未有低于其买价及相关成本而抛售的情况发生。

2、成交量萎缩，房产商因预售市场之低迷而资金紧张。

房价在回落，但成交量非但未同步放大，反而大幅萎缩，一手房、二手房概莫能外，其中一手房销售仍以期房预售方式为主，房产商手中积存的现房数量目前并不多，故一手房预售市场的低迷，是房产商资金紧张的最主要原因。

3、收入预期下降是买房意愿不强的主要原因。

房价回落，但尚未到去年上半年之前的水平，这对于已经有房的居民，影响尚不大，大多数居民的房子均以按揭贷款为主要来源，故其授信额度并不会因房价重新估值而受削减，但因经济下行，本年度及下年度的家庭收入将有减少之虞，故月供压力会逐渐增加，“房奴”现象有蔓延倾向；但对于想买房的居民，现在的房价还是太高，且因对经济下行的担忧、对未来收入状况预期之趋于悲观，买房意愿并不因房价回落而受正向刺激，这部分居民，恐怕是反对救市的主要群体。

4、房市低迷，地方政府比居民、房产商更痛苦。

预售状况恶化，从紧货币政策的实施，使得房产商消化手头上的土地及在建项目已感不易，新增储备土地的意愿乃趋薄弱；且因出口形势不佳、实体经济遭受寒流，新进房产行业的企业数量减少更快，是以政府供地市场上，流拍现象持续出现。事实上，在房市低迷的情况下，地方政府承受的资金压力恐怕比房产商也少不到哪儿去，盖因政府获得可出让的土地，靠的是全额负债，而且因前几年土地好卖，地方财政渐呈“卖地财政”模样，冗员增加、摊子铺大，一旦卖地不易即输血不足，目前应感由奢入俭之痛苦。

5、房改十余年，居民的住宅需求至少已经大为缓解，房价越来越成为一个货币现象。

改革开放三十年，房改推行已十年，城乡居民的人均居住面积大为增加，国家统计局统计2005年的数字是城镇居民26.1平方、农村居民29.7平方，各比1990年差不多要增加一倍。更要命的是我国居民住宅的自有率恐怕是世界最高的，有资料说，在2006年光景，我国居民住宅的自有率已达77%，远高于英美60%左右的水平。这使得我国的房产市场逐渐失去实体经济的色彩，决定房价高低的主要因素已由供求的、转而为货币的，故而，房产商与房产营销策划公司现在已无法从居民住宅面积的拥有量之实证分析中发现市场所在，因为数据分析一无例外地表明，无房或少房的都是买不起房子的，从供求分析所能得出的结论是政府供应的经济适用房与廉租房尚有机会，但这些偏偏不是商业机会，要么房产商就做政府供应住房的代建商，自甘沦为交钥匙工程的总承包商。

6、在中国，住房作为一种消费品，与其他普通消费品不同，农村不能提供房地产业的反转机会。

农村居民的人均居住面积高于城镇的，当然居住质量差，但更应看到其人均收入更低，今后将推行的宅基地换商品房的政策，只是农村住房的更新、可以改善农村居民的居住条件，但并不催生房市中新的需求力量，故对城镇房价可能反有压制作用。如果十七届三中全会的政策得到忠实的贯彻，农民的土地承包经营权将愈益取得物权法上的地位，彼时，地方政府作为建设用地的单一垄断供应者的地位将不复存在，地方政府将无法独得土地收益，而必须与农民分享，因此，地方政府从城市周边的农村争取建设用地的积极性将急剧地下降，就象他对待旧城拆迁那样。从利益分配角度上说，因为农民参予土地收益分配，地方政府将退避三舍，并转而站在用地者一方而压制地价，故我预计今后的平均地价应是下降的，除非币值发生贬值，引起货币现象上的涨价。过去的“小产权”房即将转正，城市周边的农村房屋也将加入房产的供应行列。总之，十七届三中全会所倡导的农村土地流转制度的改革，对农民是个福音，但对中国房地产业的影响，将十分深刻，但这种影响决不会是支持房价进一步上涨，以让我们再次沉浸在去年下半年那样的狂欢中。

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我们从房市的现状及今后可能的发展趋势上看，十八罗汉的拯救行动，无非是地方政府与房产商的自救与互救而已，最佳的效果可能是：

1、房价只是回落，止于去年上半年那样的水平上下，但不会恶性下降。

2、房产商破产现象与政府供地高价现象都将是今后的小概率事件。

3、预售市场仍不会因各种救市政策而恢复往年的好时光，一手房的交易渐以现房交易为主。

4、开发模式逐渐转变。

象现在那样，房地产商拿一块地、开发、预售，再拿地的滚动开发模式将逐渐让位于置产、置业模式，亦即一个房产商拿一块地、造成现房、边卖边租、楼盘变成现房后三五年可能仍卖不光，房产商将成房东，以租为食。

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据说，对十八罗汉的救市行动，佛祖采默认态度。我以为那其实是一种静观其变之策。

如果佛祖出手，该如何救市呢？

1、因为房市并不只是一个实体经济层面上的课题，故佛祖会从房价的货币现象层面来把握整个中国房市的走向。他可能会看到，在实体经济的颓势未改变之前，单独救房市就象04年单独压房市那样会导致失败。

2、佛祖过去默认与容忍地方政府走“卖地财政”之路，但现在，继续默认与容忍，将与十七届三中全会的政策发生牴牾，故佛祖将允许这一切当遗留问题而作了断，但可能不会再允许过去的政策延续下去。

3、佛祖不愿再看到房价疯涨，当然更不愿看到大量房产商和地方政府陷入破产境地，故可能会采渐趋宽松的货币与财税政策，以帮助房产商与地方政府渡过难关，但可能会与他们有个约定与默契，即，不破产地走到现房销售阶段就视为遗留问题的解决，他们不可再借此兴风作浪，否则引起民怨，佛祖是不好向芸芸众生交待的。

4、对购房者的信贷支持力度与财政补贴力度会增强，但佛祖也清楚，这些政策在期房销售与现房销售上是等价的，所以，他不会再出政策以特别地鼓励购房者买期房。这方面的工作应由房产商与地方政府来做，于房产商是要把握期房与现房在营销策略上的各自着力点，于地方政府则要改善预售制度、格式合同的管理。万科如此降价所引发的问题今后将通过加强购房者的谈判地位、细化格式合同（比如今后的格式合同中，现有的空白栏也将有标准内容而供双方选择，以大幅压缩“没有约定”与“没有合同依据”之争的空白）等措施而得杜绝。

5、房价过高现象的最终解决，将是提高居民的收入。

6、当上述政策的疗效过于缓慢时，发行大面额钞票，将成为非政策工具之工具，进入佛祖的选择视野。

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http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20081016/06525395769.shtml

政府救楼市全国蔓延 18个城市已推出救市政策

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http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20081016/08385396224.shtml

中央对地方政府拯救楼市行动采取默认态度

[此贴子已经被作者于2008-10-17 18:44:03编辑过]