开发商扛不住了，投资性业主也扛不住了。

　　麦田房产UHN国际村店的橱窗上贴满了大幅降价的房源海报，每一套房源都被重新标注价格。仔细读来，每一张海报上都是降价的信息。降价幅度10万到50万不等。

　　左上角的一张海报，主角是UHN国际村一套194平方米的四居。400万的价格被划上大大的“X”，调整后的价格是329万。降价71万，意味着每平方米由原来的20619元降为16959元。

　　麦田房产一位工作人员说，这套房子已经售出。仔细询问售出时间，不详。“这是海报，您要买多大的房子我们可以介绍，店里还有其他房源。”年轻店员所不知的是，海报上的房源正处于舆论中心，被指“业主割肉71万，北京楼市出现恐慌型抛售房源。”

　　麦田房产的隔壁是中港兴业房地产经纪。中港兴业的一位房产顾问指着海报说，“这仅仅是一种宣传手段，吸引大家来看。”这已是中介行业的惯用手法。“海报早就贴出来了，业主不可能一夜之间降价那么多。”

　　UHN国际村地处朝阳区东北三环国展桥北300米，开发商为茂华控股集团有限公司。资料显示，UHN国际村2004年一期开盘价格仅为7800元/平方米，均价8600元/平方米。3年后，UHN国际村的二手房价格一度飙升到2万元/平方米。根据北京市房地产交易管理网的数据统计，UHN最近签约的6套，均价为13593元/平方米。

　　是否还有其他大幅降价的房源？

　　麦田房产的工作人员力荐离UHN国际村不远的凤凰城二期的一套房子：面积198平方米，三室两厅的户型。年轻的女工作人员强调，每平方米只要14200元，还可以再商量，业主还不了贷款了。在北京市房地产交易管理网上，凤凰城仅剩为数不多的几套房源。而现房拟售均价已达28000元/平方米。亦即这套二手房只及现房价格一半。

　　而类似的降价信息每一家中介都有。在UHN国际村6号楼1层的底商中还有两家中介，21世纪不动产和链家地产。链家地产置业顾问李岩推荐了一套时间国际的房源。70平方米总价108万。李岩拿出计算器说，总价比市场价每平方米低了2000多元，业主准备出国，着急用钱。

　　暗折暗降转为公开降价

　　迫使二手房降价的真正驱动力在哪里？

　　“抛售”肇始于一级市场的降价风潮。北京虎杰投资首席分析员张寅在接受本报记者采访时表示，一二级市场具有较强的联动性，很多二手房的业主看到一手房价格在跌，也调整了报价。

　　北京越来越多的项目推出了大幅度折扣和降价。中国第一商城推出了均价7000元/平方米的特价房。“房子一点质量问题也没有，就是想促销，价格再低也不太可能了。”中国第一商城的销售人员告诉本报记者。据了解，特价房均为十层以下，户型集中于170平方米-190平方米。中国商城曾为北京知名烂尾楼，天津泰达建设集团有限公司接手后将其盘活。

　　华业玫瑰郡东西向房子均价13000元、南北向均价14000元，与之前销售的起价16800元、均价18000元相比，低了4000元。（来源：21世纪经济报道）

而10月新开盘的项目大多选择低开。近日开盘的世纪星城部分户型，均价预计为8000元/平方米，比之前对外公布的11000元直降3000元。该项目销售人员告诉本报记者，开盘价会在8000元左右，有可能会低于8000元，但仍为精装修房屋。首开幸福广场二期2008年年底开盘，均价从之前对外公布的26000元降至22000元。

　　2008年上半年，许多房地产公司在制定促销方式的时候还是以送物业费、送家电之类的实物促销，由于很难得到购房者的认可，只好直接降价销售。这正应验了北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授对记者所说：北京楼市将从暗折暗降转为公开降价。

　　萎靡的购房意愿

　　但降价依然难以挽回购房者的信心。尽管处于房屋的黄金销售期，北京房地产市场每天的交易量并未有太大起色。张寅观察发现，9月23日-9月28日，10月6日-10月8日期间，交易量突然增加，最主要的原因并非消费者信心的扭转，而来自于经济适用房的销售。

　　最新统计数据显示，9月份，北京成交期房商品住宅仅2790套，成交面积为33.4万平方米，同比分别下降76.2%和77.6%，环比分别下降31.3%和21%。现房商品住宅的成交情况略好于期房，9月份共成交1597套，成交面积为25万平方米，但同比依然下滑30.9%和35.1%。

　　在此情形下，二手房交易也受到巨大影响。炒房族蒋蕾(化名)在接受本报记者采访时表示，目前最担心的是何时能将手头的两套房子卖出去，一处位于建国门的鼎极嘉华世纪轩国际公寓，另一处是位于北京郊区良乡碧桂园小区。前者蒋蕾想以16000元/平方米的价格出售，但在中介挂牌数月无人问津，而该价格已经是蒋蕾的买入价。其在碧桂园的房产名义价格也缩水近十万。2004年蒋蕾购入时，仅为2000元/平方米。

　　糟糕的经济形势破坏了蒋蕾的收入预期。

　　受到世界经济降温，企业出口受阻、油价高企等多种因素影响下，我国的房地产、汽车、航空、石化、电力、印刷以及金融等十多个行业进入寒冬。裁员、降薪风潮开始蔓延。

　　“当人们的收入预期受到影响后，购买大宗商品也会变得越来越慎重。”张寅说。央行日前公布的2008年第三季全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数仅占13.3%，比上季下降1.8个百分点，低于去年同期2.8个百分点，创1999年调查开始以来最低水平。

　　调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数所占比例均不足10%，低于全国平均水平。业界形成的共识是，消费者已经形成了市场看跌预期。

　　天平向购房者倾斜

　　迷茫的北京楼市将驶向何方？

　　张寅表示，新一轮的观望气氛已经在开发商中形成，而近一两个星期来开发商有可能会在打折问题上收手。“近来各种版本的传言，以及各地所出台的救市政策，让开发商在等待政策利好。”张寅说。其中传言包括取消第二套房按揭政策，取消二手房交易税政策等等。

但张寅认为，即使利好出台，也起不到根本性的扭转作用。“市场再也不是之前的那个市场了。”他说。

　　降价潮将持续多久，楼市何日见底？

　　北京四季房展组委会秘书长武凯认为，北京楼市降价空间非常有限，“降价的楼盘多集中北京的东部区域。一些热点的区域例如北京西山板块、亚运村板块有些楼盘不升反降。”武凯说。

　　例如较具有特殊性的国奥村。奥运结束后，国奥村9月18日推出了最后一期，最高楼座均价达到35000元/平方米。最后剩余的400套作为第五期分批次上市，第一批次174套。据了解，已销售近70%。顶层等部分热销户型销售价格超过38000元。

　　西山温泉板块价格也居高不下。具有代表意义的是，2006年4月，北辰实业以11.5亿元拍得北京市海淀区温泉镇中心区D1地块。“高成本决定价格难以下降，开发商2006年-2007年拿到高价地块建成的产品进入市场后更缩小了降价空间。”武凯说。

　　武凯观察发现，一些全国性开发商开发的大盘曾在降价潮中扮演了重要角色。而矛盾的是，北京市场曾被认为是这些全国性开发商收复失地的战场，尤其是之前在全国范围内四处圈地的开发商，遭遇了珠三角、长三角的降价潮以后，更加看重北京的市场。在降价难以促进销售的情况下，开发商面临新的选择题。

　　在开发商与购房者的博弈中，谁将获得最后的胜利？可以肯定的是，买方市场已经初步形成。“前几天开发商非常厌恶团购，而现在为了增加销售量，开发商反而更加欢迎团购，天平正在向购房者倾斜。”武凯说。

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