真实的房地产利润

近期各地政府希望救救房地产市场，这是多么愚蠢的。中国房价已经存在严重泡沫，难道现在又要把它吹大。美国/日本/香港的教训还不够吗？如果这次经济危机是发生在中国，那是不是要亡国。房地产是个极易产生泡沫的行业，当泡沫破灭时危害是长久而巨大。理由是房地产门槛很低，不要很高的技术，只要你有土地，土地是房地产的命根，但利润是200%以上。下面举个例子：房地产开发商就是个皮包公司，几个人合股5000万元买下一块50亩土地，通过包装和关系然后利用土地做抵押向银行贷款1亿元，然后通过关系办理建设前各种审批手续，工程开始招标，做假啦。找个愿意承包的包工头前期垫款工程造价10%施工，然后按月进度75%付款。在中国，建筑施工单位全是空壳子，私人大老板找个施工单位挂靠，就可以合法施工，至今都是这规则。一般房地产的成本由建设管理费、建设用地费、建筑工程费和后期卖房营销成本组成。建筑工程费就是整栋楼房的造价，按08年1月物价和楼层为16层计算，建筑面积1.5万m2，它的造价指标一般为1500元/m2，（不包括配套设施园林和主要设备电梯等）楼高与造价成正比，全国通用。你不信可以去问建筑造价师和造价员或者去政府部门造价站咨询。建设管理费为公司租金、工资、设计、监理等费用，设计、监理按总造价7%，剩余费用一年按250万，按三年算750万元，（工期按1.5年，售房按2年计算），如果市场是卖方市场供不应求，不设营销费用。按建设15栋16层楼15*8*15=1800户,100m2/户、 5000元/m2（全国省会城市最低平均）计算。房子销售额就是9亿元，银行利率7.5%，三年还1.225亿元，建筑工程造价3.375亿元，建设用地费5000万，建设管理费750万+设计、监理费240万+杂项凑合1000万元。共计5.2亿元，利润3.8亿元。真实本钱是6000万，5倍的利润啊！这是存在的现象，哪个老板不想做做房地产业，可土地是有限的，竞标吧！那土地价格不断攀升，房价也不断上升，投机商再加把火每平方米上升到1万，买涨不买跌，更多客户加入，银行也支持，那就炒到2万了。但房子已经远离它的实际价值3000元/m2，可是大部分人民收入没提高，按2.5万元/年，要不吃不喝工作100年啊！这样的社会是和谐的社会吗？是代表中国最广大人民的利益吗？房地产业是代表先进生产力发展的方向吗？中国改革开放30年在制造业领域还没有一个世界性企业，悲哀啊？愿意拿3000亿打造奥运，不愿意用3000亿打造整体工业，只有制造业发达才能代表一种社会先进生产力，代表国家的富强。亲爱的中国高官们如果房地产业你没有股份，你为什么要出席房子的开盘盛典，你还要用纳税者的钱去救市。亲爱的经济学家，请擦亮眼睛，你要保证每个数据一定是自己深入调查了解的数据，不信权威机构拿来的数据，想想中国那苦难没房的人和正在做一辈子的房奴们，看看中国城市房子的空置率有多高，摸摸你的良心出份正确的数据给决策者。银行既赚取开发商利息又能赚取买房人的利息，当然希望房价越高越好。做为银监部门想想你的职责，一定要严查和紧缩各市、县房地产市场的贷款，房产贷款占总贷款不能超过25%，从而控制房价。现在只能相信银监部门了，因为房地产涉及的政府部门环保局、规划局、国土局、发改委、消防、建设局你敢发誓自己是清白的吗？在这波上涨中有多少耕地被占用了，因为没有哪个开发商会在山丘开发，全是耕地啊！另外房地产公司也存在漏税行为。最后希望政府明白存在的泡沫，应该计划化房地产市场，控制房地产利润不能超过30%，提高房地产开发门槛，例如注册资金10亿才能跨省开发等。