什么是房地产项目融资_房地产项目融资特点_房地产项目融资渠道

什么是房地产项目融资

　　房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面。

　　房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。

房地产项目融资特点

　　与一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征：

　　1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。房地产业属资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金，不可能完成项目开发，因而开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后趋势看，我国房地产业单纯依赖银行信贷的局面将有所缓解，但外部融资比例不会减少，只是结构上会呈现多元化。

　　2.土地和房屋抵押是融资条件。伴随着国家土地政策的改革，各单位对土地的获得越来越难；由于房价在不断上涨，因而土地和房屋抵押成为受金融机构欢迎的融资条件。

　　3.资金面临较大风险。房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，我国房地产业受ZF宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业面临较大资金风险。

房地产项目融资渠道

首先，银行贷款。银行贷款必然是房地产项目开发最为主要的融资渠道。其具有便捷、实际经济成本较低、财务杠杆作用大，并可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等特点。但是，目前银行贷款的门槛被不断提高，房地产企业从银行获得贷款已日益艰难。

其次，预售房款。这种方式是房地产企业回笼资金最为优质和风险最低的融资渠道，也是房地产最为常用的方式。

第三，自筹资金。自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目；随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

第四，房地产信托。这种方式也是房企融资最为重要的手段之一，主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。

第五，发现债券。发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。

第六，平台融资。通过互联网平台融资是高捷手段，在这个互联网时代，投融资活动也渐渐互联网化，国内涌现许多投融资服务平台。房企在互联网平台找资金找投资机构来融资，相比传统手段更加方便快捷。

第七，上市融资。一直以来，国家都不支持房地产企业上市 ，主要是为了抑制过热的经济，直到1997年开始解禁。但是，大多数的房地产公司都无法达到上市要求。

第八，海外融资。国内企业与海外资金的合作有这样两种形式，以合资或合作的方式，以信托的形式。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，而于中国目前的法律法规没有明确的依据，所以外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。

第九，房地产基金。此类基金的收入来源除了资产增值之外，还有房租收入。房地产是对抗通货膨胀的理想工具，房地产基金亦然。由于房地产本身变现能力极低，因此房地产基金多半会有较严谨的赎回规定。