境外房地产投资有什么特点_中国境外房产投资逐年飙升

境外房地产投资有什么特点

　　房地产境外投资与吸引外资到本国投资房地产业并不矛盾。这是因为：

　　(1)房地产境外投资也包含着对外资的利用，只是国度在形式上发生了变化而已。从一些国家境外投资房地产业的经验看来，跨国经营主要不是靠输出本国大量资本，而是善于利用国际资金，靠涉外子公司、分支机构的自身积累。

　　(2)房地产涉外投资经营，是引进外资在本国投资开发房地产的必然结果。利用外资投资开发本国房地产业，从而提高房地产经营的水准，对于低于此水平的一些国家就必然会发生“二级”转让管理技术经营经验。同时，本国把有实力的经营效益高的房地产企业扩展到国外，也会进一步发挥经营优势，取得更大的经济效益。

　　(3)房地产境外投资开发是学习外国房地产经营技术的重要途径。在国外房地产经营中，有一整套房地产投资运作规则，电脑的广泛应用也为信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，从而能有效地提高经营决策的科学性。通过境外投资，引进比较先进而又适合我国国情的房地产市场运行经验，也可以提高我国的房地产开发能力。

中国境外房产投资逐年飙升

       随着中国高净值人群崛起，进行离岸资产配置，包括境外保险、股票、基金、房产投资成为一种趋势, 尤其境外房产投资金额逐年飙升。美国房地产协会2014年统计数据显示, 来自中国的购房资金高达154亿美元；澳洲海外投资审核委员会（FIRB）最近12个月的统计显示：来自中国的房产投资者已超越美国和加拿大，成为该国第一大海外投资购房人群，去年总投资额超过60亿澳元；新加坡基金和保险份额的8%被中国富裕客户“占领”。

　　当下欧洲不少国家推出了所谓“黄金签证”即“买房送移民”，受到国内高净值人群追捧。一些移民中介公司和房产销售公司也借势推销海外房产业务。到底该如何研判这种投资思潮？如何辨别投资移民和房产投资盈利与否的利弊？中国高净值家庭该依据什么标准来进行投资移民规划和离岸资产配置？

　　终结过时资产配置思维

　　对以上诸多问题，笔者借用大片《终结者》的经典台词来评说：不随需求和市场而改变，You are terminated（财富将会终结）！当然，笔者并不是要终结海外投资这种资本配置行为，也不是要终结移民行业本身，而是期望终结高净值人群未经深刻思考就做出与财富真实需求相违背的“旧”投资移民思维，错配资产，以致让资产趋向“覆灭”之地，还落得个“钱多人傻”的名声。同时，还要终结部分移民公司和地产销售公司仅从自身利益出发，唯利是图的销售成交模式，让国民财富白白地为他国贡献了GDP。

　　举个例子，很多中介公司向客户推荐这样的项目：投资者购买25万欧元房产可获得塞浦路斯居住权，50万欧元房产可获得葡萄牙、西班牙居住权，50万美元房地产可获得土耳其居住权，甚至只需15万欧元就可得到拉托维亚、塞尔维亚居住权。然而，葡萄牙、意大利、希腊、西班牙现在被戏称为“欧洲四猪国”，塞浦路斯在欧盟则连“猪”都算不上。那些为从中国富人身上“吸血”而推出的移民政策，在笔者看来根本就是移民陷阱而非馅饼！因为投资者一旦落入这些国家挖好的税务体系陷阱，特别是征收遗产税、房地产税、全球资产统筹征税的欧洲国家，伴随而来的便是缴纳与自身财富规模和收入相匹配的重赋税。无独有偶，当中国富豪挤破头要申请EB-5移民美国的时候，美国高净值人群却为了规避高额税收，仅2015年前三个月就有1513人放弃了美国国籍，而选择了其他国籍。到底谁的选择更加愚蠢，抑或更加明智？

　　而“高福利”是移民中介公司向中国高净值人群推介项目时的另一个噱头。其实，在欧洲、北美和英联邦国家，所享受的公共福利和你拥有的财富规模成反比，收入越高，资产越多，所承担的社会责任就越多。因为其ZF需要高净值人群缴纳的税金来支撑其养老体系和中低收入的保障机制。而来自中国的富裕阶层就可能成为为其“做贡献”的冤大头。

　　因此，终结错配投资移民和盲目购房消费的思维是关键！其实，离岸资产配置和房产投资是根据影响房价变化的经济指标进行长期数据分析来选择投资方向的经济行为，并不是简简单单看着优惠政策，凭借自己喜好，就做出消费购买行为。在此，笔者期望移民中介公司和海外房产中介切实负起责任，让有投资移民考虑的中国高净值家庭在充分了解移民本质和内幕的情况下选择真正值得去的地方。同时，期望海外房产销售中介能跳出简单的卖房模式，切实根据市场的优胜劣汰、房产的价值和功能帮助购买者做出正确的房产区域和项目选择，建立离岸资产避风港，实现房产财富持续稳定增长。