德国房地产政策（一）

2012年01月31日 16:52 来源：互联网 编辑：章守一

新闻摘要：德国房地产政策



新华社记者郇公弟曾说，“应该给德国ZF房地产政策打99分”。我认为，这是中肯的评价。在我所了解的世界发达国家中，德国的房价调控工作做得最好。

德国是欧洲人口最多的国家。截至2006年底，德国总人口为8245 万人（其中750万为外籍人），国土面积357020平方公里，略小于我国云南省的土地面积（39万平方公里）。德国的人口密度为每平方公里230人，是欧洲人口最稠密的国家之一。在“二战”后和两德统一后，德国曾是全球房荒最严重的国家之一。发展到今天，德国住房供应充裕、政策法律完善、房地产市场稳定，其成功经验非常值得我们借鉴。

目前，德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。

与德国房价稳定形成明显对比的是，过去10年内，除了德国、日本和瑞士，其他的发达国家都出现了房价的快速上扬。据统计，14个发达国家中家庭住房资产总额按时价计算为60万亿美元，相当于这些国家GDP总额的2.2倍，全球GDP总额的1.1倍。如果套用OECD计算出的背离率，其中20万亿美元属于高估价值。

那么，德国房价为何长期保持稳定呢？最直接的原因是，德国住房供求均衡。

德国目前大约有3800万户家庭，住房总数约4000万套，完全满足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达41平方米。同时，根据德国ZF的土地规划，近年来德国每年新增住房在25万套到30万套左右，这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在西方国家中最低，德国人口已连续多年负增长，按照现在的人口负增长速度，预计在未来的40年里，德国人口将减少到7千万人或是更低。

当然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房价必定下跌而不会上扬。如中国的国有土地使用权出让市场，房地产开发商竞拍土地之后，囤积而不开发，人为制造土地供应短缺，推高房价。

德国的房价完全取决于市场供求关系，ZF并不直接对房地产市场进行干涉（甚至不直接向市场提供住房），但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展，既实现了“居者有其屋”，又让炒房者没有机会可乘。