土地市场规范化是一个系统、全方面的过程，不仅是土地交易的市场规范化，而且是与土地交易的前后各环节的市场化，这一环节主要集中在土地一级市场开发。1986年，深圳市在全国率先实行土地使用权有偿、有期限出让、转让工作。1987年，深圳市的所有经营性用地都实行出让方式供应，预示着深圳土地市场正式启动。随后，全国土地市场化也正式启动了。随着社会经济的发展、城市化进程加快，我国土地市场也日益完善。2001年，全国所有经营性用地都实行招标、挂牌、拍卖方式出让。目前我国工业用地出让也正试行招、拍、挂方式。

1、泛地时代催生土地包装

我国地产发展史可概括为以下几个阶段：

       （1）简单、单一的造房子阶段。这一阶段，主要是为了解决人们最简单需要，有一个房子安家，其产品形态和生活形态都单一。如以前的家属院，各种低层排列式的平顶房。

       （2）初级社区式阶段。这一阶段，人们遵循了城市中的集聚规律，把人们从不同的阶层、生活形态聚集在一个社区域，其中有一部分公共活动场所，并且配有简单的服务设施（如商店、理发店、餐馆）。

       （3）社区阶段。这一阶段，开发商把社区打造成为一个小社会，“麻雀虽小，五脏俱全”。社区功能齐全，并配有会所。

       （4）概念地产。这是新生代地产产品，人们不仅盯着住房本身，而且延伸到人们心理的诉求点。提出一个新的生活主张，诱导消费者改变生活现状，提升到更高层次的生活形态。如碧桂圆的教育地产、广州的奥林匹克园、万科的四季花城等。

       （5）复合地产。先造周边环境，然后打造主题地产。其开发模式主要是“要致富、先修路，要卖房、先种树”。如：深圳华侨城。

       以上五个阶段发展历程，由简单的造房子模式到造城模式，从小变大、全、多。土地价值也由从初始的满足简单“住”的承载功能升华到满足人们多功能、多角度、全方位的需要。随着城市土地资源瓶颈问题日益尖锐，人们在地产开发中越来越重视土地真正价值体现，有些地产开发商不惜重金对土地进行前期策划，挖掘土地内涵。这时就演绎出第六代地产时代——泛地产时代。这一阶段主要聚焦在“泛”这个概念上，不仅包括住宅地产，而且囊括商业地产、工业园区、旅游地产、商务地产、教育地产等。更深入地挖掘土地灵魂、张扬土地个性是这一阶段特点所在。土地市场规范化是市场经济中地产开发的基础，是泛地产开发的成败关键。

2、目前土地一级开发存在的问题

       （1）、缺少专业顾问机构的介入。根据《土地利用总体规划》和《城市总体规划》要求，确定年度土地利用计划，或是成片征地（目前政策严，只能分步进行），再纳入政府土地储备范围进行土地一级开发，规划部门确定规划指标，然后推向市场。在这流程中缺少市场机制的介入，如果在土地一级开发前，有专业的顾问公司介入，进行地块周边环境调研、地块定位、规划指标制定参与、土地一级开发模式确定、土地出让方案制定以及土地项目招商策划。专业顾问机构的介入不管对政府还是对开发商都是有利的。对政府来讲，规划更科学、更符合市场需求，土地一级开发模式更合理，项目定位更有前瞻性，土地价值得到真正的提升。对企业来讲，原来拿到地后还要进行各方面的立项、审批和规划指标的修改，要浪费半年甚至一年时间；而现在减少了无效时间，开发商可以直接拿到地后开发，一切手续都在出让前期解决。

       （2）、土地一级开发未实现全面真正的市场化。土地一级开发是资金量大、技术性含量高的土地再生产过程，因此政府在城市建设资金紧张的情况下，融资是土地由生地变熟地的又一瓶颈。土地开发资金渠道单一（主要是银行信贷），各种稳定、高效资金渠道未能进入这一领域，包括信托资金、企业资金、民间资金、土地证券等。同时，土地一级开发技术性含量高，包括市政、排水、测量、管道等专业要求，因此，从事土地二级开发的企业并不一定能从事土地一级开发，然而目前，土地一级开发与二级开发没有明确的界定，有些从事二级开发企业，也掺和到一级开发当中，这样不但质量没法完全保证，而且在获得土地二级开发权时有失公平。

3、土地一级市场开发市场化更待何时

       《土地管理法》规定，从事土地一级开发的主体是各级政府。政府是土地一级开发管理决策部门，但真正的执行单位是市场中大大小小的一级开发商。然而在市场化浪潮的今天，土地一级开发并没有完全放开，甚至有的地方还是政府指名说了算，这样势必影响土地开发的成本和效率，并且可能是滋生腐败的又一温床。目前我国城市土地一级开发资金主要来源于土地储备机构、银行信贷资金。如果彻底放开土地一级开发市场，那么各种开发模式就会应运而生了。开僻资金渠道，资金来源必然趋向多元化，同时由于土地一级开发存在一定的风险，通过优化开发资金结构，分散政府从事土地一级开发风险，最终形成土地一级开发资金生态链，保证土地一级开发资金平衡。随着城市化建设的加快和城市的发展，土地——既是资源又是资产在城市建设中越显得重要了。特别是眼下一些城市掀起新城运动，土地运营在整个新城建设中起着举足轻重的作用，因为这些成片土地都是生地或者毛地，前期的土地一级开发能否顺利进行，关系着新城建设的进程，甚至关乎成败的首要问题。只要土地经营得好，新城建设就等于成功了一半，如北京奥运商业用地的一级开发成功地采取了市场化运作。

       综上所述，从一定程度上讲，土地一级开发市场放开，长期困扰政府的“城市运营”中的瓶颈就会逐步打开，推动了城市建设步伐，顺应时代要求。