中国REITs破局之一：越秀模式

2015-11-13 中国房地产报  

REITs作为房地产领域一项创新性金融产品，在国内推进一直面临的政策障碍，直至目前尚未得到实质性解决，主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律，如何破局成为各方关心的话题。在现有的政策环境下“越秀模式”和“凯德模式”一直为业内所关注。


2015年8月24日，越秀房产信托基金(00405.HK，下称越秀房产基金)召开基金单位持有人大会，以97.29%的赞成票，通过以人民币26.272亿元收购上海浦东竹园CBD核心地段的优质物业宏嘉大厦，这是越秀房产基金自2005年上市以来，首度在广州以外的区域实现资产收购，展开扩张步伐。


就在昨天2015年不动产金融年会不动产资产证券论坛中国REITs联盟评选，越秀房托荣获2015最佳并购奖。这个并非偶然。越秀房托执行董事林德良对此总结：“商业地产金融化是出路，但最根本的是运营。”


此举，对于纠结于国内税收制度模糊、项目收益率较低和投资周期长等因素的中国版REITs而言，提供了新思路。


核心要素一：商业运营作为根本


持续发展及长期给予股东高回报的背后，是越秀房托独树一帜的“一体化”商业运营模式，即：“资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化”越秀房托执行董事林德良在接受中房报在内的多家媒体采访时表示。在其作用下，上市十年来越秀房托凭借丰富的市场经验，高效的商业管理模式，优秀的客户服务，不断优化租户结构、提升物业价值，引领行业发展。


2012年至今，除了当年刚收购的广州国际金融中心外，越秀房产基金旗下的另外五处物业出租率一直维持在92%以上，其中白马大厦更是多年保持100%出租率。以“优质物业+专业运营=高租金+高出租率”的表现，成就行业标杆。


对于越秀REITs在国内借鉴意义，中国REITs联盟秘书长王刚在接受中国房地产报记者采访时表示：“去年我们做出来中信启航，苏宁云商，今年又有一个比较大的突破叫鹏华、万科、前海这样的REITs，某种程度上都有一定的债性的性质，真正的REITs是要偏股性的，越秀房托是一个真正的股性的REITs，本土什么时候能够推出真正带股性的REITs的产品，这实际是需要我们共同努力的，能够借助越秀房托在香港的经验，共同推动中国本土真正的REITs的发展，很重要的是法律、税收，这也是为什么我们联盟中很多成员都是国内最大的会计师事务所，四大会计师事务所，几大律所也会参与，推出人民币计价就是本土的REITs。”


核心要素二：出路锁定金融化


低成本融资能力是越秀房产基金能持续获取优质项目的必备条件。今年上半年，基金的平均借贷成本由2014年末的4.46%下降至2015年中的4.06%，远低于国内房企的融资成本。这一方面得益于公司长期以来稳健的财务状况，穆迪和标普两大国际评级机构分别维持越秀房产基金Baa2及BBB投资级评级，另一方面，基金背靠至今成立30年、广州最具实力的国有企业越秀集团，雄厚的股东背景让越秀房产基金获得持续性的低成本融资优势。


跨区域收购首选上海宏嘉大厦，是因为项目的租赁回报率存在的巨大潜力。越秀房托负责人表示，在金融业聚集及上海自贸区概念下，竹园写字楼需求强劲，随着未来上海金融交易广场、世纪汇等项目入市，将进一步推动竹园快速发展。根据市场顾问报告的资料，竹园商贸区的租户分布与小陆家嘴相似，特点是多为金融及证券公司，拥有高品质的租户组合，齐集大型本地及跨国企业租户，从而将进一步提高越秀房产基金物业租户组合的整体素质。


核心要素三：寻求多方利益平衡


“投资者需要我们做什么，或者评级机构需要我们做什么，这两个是矛盾的。” 越秀房托执行董事林德良解释，对于如何在投资者投资回报率和物业收益稳定性两者之间寻求平衡并不是一件容易的事。因为评级机构不希望公司去收购，最好保持现状不变这样给到的评级不变。“投资者希望我们有点发展，可以稳步持续发展，我们物业到百分之百出租率的时候他们觉得天花板到了，需要发展。”所以可以看到去上海，越秀有三年前的广州IFC收购，有了这些才看到为什么今年进入恒生综合指数，这些都需要做平衡。


“收益率也是一个回归过程，我们在2012年收益率7.7—7.8%，就是思维定性，他们认为这个产品就这样。”林德良说，越秀2012年收购了这么大的物业之后，规模已经到了220亿总资产时，对公司的要求是7.2—7.3，上海之后7%，原因就是风险和收益都已经降下来了。“风险高收益要高，风险低了收益也会低。没有说风险低又得收益高，没有这种产品。”