SOHO 3Q要做联合办公领域里的星巴克？来看关于众创空间的几组关键调研数据
2015-10-08 房地产观察家

最近，中银地产团队对中国众创空间投资发展沙龙做了一次会议纪要。这次投资发展沙龙邀请了SOHO中国投资者关系副总监 Sonia Han、上海科技创新中心副主任严雄、云享客联合创始人石岚，内容干货十足。

在此跟业界分享关于SOHO3Q以及上海众创空间市场发展一些关键数据，值得业界思考。

下面请看内容。

演讲一、SOHO：中国最大的共享办公

SOHO 3Q就是共享经济时代的办公解决方案。

对标海外的共享经济企业，美国有Airbnb；中国有途家，美国有Uber,中国有滴滴；美国有Wework，中国有SOHO 3Q。公司有SOHO3Q产品的想法是去年10月：

现在共享经济时代来临，移动互联网使得移动办公成为可能，可以用来共享的不仅仅有想法创意，还有工作空间、设备资源、公共资源，甚至资金资源，当资源的高昂价格令付款购买并永久或长期占有并非最优时，共享也就成为了当选的方案，例如孵化器不需要共享，但核心区域的办公资源却可以共享，而且允许短租。

1、产品数量和目标

SOHO在中国目前管理着27座写字楼，并在北京及上海持有11项投资物业，为扩张提供基础。

2015年2月：公司设立了2个SOHO 3Q中心 (1,509个座位)。

公司目前SOHO 3Q有 11处写字中心，拥有逾11,000个座位，预计年内收入达5.3亿元。

未来公司将进一步将SOHO 3Q业务推广到北京、上海之外的其他城市，并在未来几年中增加位置的数目，计划2016年新增3万个，2017年工位数达到10万个，收入超过50亿元。

目前的模式是轻资产的模式：与开发商商量，付CAPEX，输出品牌管理，未来可能CAPEX也不付，盈利共享。

2、SOHO的客户来源

1）大型互联网企业.由于他们对灵活性需求高，拥有的资金雄厚，但时间宝贵且变化速度较快（例如美团和饿了么大战），没空谈租期和装修，因此对于灵活租赁需求较大；

中国和美国不一样，美国的自由职业者较多，而从SOHO 3Q运营下来看，国内入住其中的企业更不乏中性大型的公司（例如，美团1150座位），占比座位数已经达到了50%以上。

2）项目型企业，Project-based，占用办公时间较短，例如建筑工程、电影拍摄团队等，例如上海复兴广场很多建筑事务所入住，只需要2-3年设计一栋楼；

3）初创型企业，主要是A轮之后，天使轮还付不起。这类企业不去孵化器，需要借助SOHO品牌的推广能力，潘总也不予余力的做活动，租6个月以上成为3Q成员，集群效应后去和保险机构谈福利。

3、租金及服务

封闭区域工位桌子1.7米长，摊到GFA约6.5-7平米/工位，租金1300元/周，提供免费WIFI，咖啡，会议室，LOUNGE等共享，打印机免费打印50张等。

开放式的区域租金1000元/周。3Q所有区域的办公室价格一样，但前12个月有促销折扣期，不同区域的折扣系数不同，例如北京8折，上海、深圳6折，杭州更低。

4、SOHO 3Q优势：

1）与国际一流的设计师合作，因此办公场所设计具美感，定价更高；

2）当需求被集中满足的时候，资源的配置效率也会大大提升；

3）SOHO主要倡导社区概念，“潘谈会”等社区活动会基于企业更多的创业支持；

公司要做联合办公里的星巴克，不一定有小咖啡店做的好，但具有规模化和标准化，形成品牌效应。

Q&A

1、怎么把社群理念落地？

云享客：以产业的角度和大数据的技术，分析社群里的个体的共享，在线上和线下推送和拉松很多信息，社群里的人能相互碰到，同时也帮助他们形成社群。

SOHO：目前主要依靠市场活动和推广形成社群，因为这是SOHO强项，为共享办公是一种云理念，公司新的CTO来自高德地图，会带来新的技术。

2、会不会参与股权投资？

不会。潘总和SOHO的战略一直很FOCUS，选地是他的强项，投资不是他的强项。就像以前公司的地产只做北京和上海，而且是优质物业。

3、3Q未来区域布局？

现在北京、上海，未来深圳（腾讯等）、杭州（阿里等），其他城市也会有但不会多。Wework在有14500座位（80%都在纽约），估值50亿美元，而到了24000座位，估值100亿美元，主要需求还是很集中的。

4、出租率和租期？租金回报率？

平均两个月满租，之后Waiting List很长，平均租期3个月，50%大客户签1年，但也是3个月续租。北京和上海的租金回报率可以达到30%。

5、自持还是租赁？

目前11个3Q都是自己的楼，未来考虑输出管理，盈利共享。

演讲二：上海众创空间的发展现状及展望

演讲嘉宾：海科技创新中心副主任严雄

1、上海众创空间的发展概况

目前上海市已有创业苗圃（提供全免费服务）71家，累计预孵项目5300多个，孵化器149家（科技企业孵化器125家），加速器14个，涌现出的新型创新创业服务机构达到近百家。

3月29日，国内首个区域性众创空间自组织“上海众创空间联盟”成立众创空间全面、快速的发展历程。国内孵化器的目标是只服务初创期的企业，更新换代，绩效评价必须有新入住和毕业率的指标。

发展历程：

1988-1997年，众创空间尚处于初创探索阶段，从事的还是基础的物业服务，以杨浦区等高校孵化器为标志。

1998-2003年，已经开始提供一些深层次的创业服务，走向了拓展扩张阶段；

2004-2008年，步入稳步发展阶段，出现了“投资+孵化”的新模式，新兴的民营众创空间大多处于这一阶段。

近几年，众创空间实现了跨越式的发展，越来越多的新模式开始出现，诸如孵化器、苗圃、加速器、大学科技园等开始大规模涌现。1997年至今，孵化企业数量增加19倍，孵化面积增加9倍，面积增长不多，但服务对象很多，印证孵化器的作用就是辅导小的和初创的企业。

孵化器数量中，国企占比47%，民企占比44%。上海的创业人群主要是具有一定大企业工作经验的人士和留学多年的海归，最后才是大学生。

2、众创空间的发展模式

（1）天使投资模式：以起点创业营、苏河汇、飞马旅为代表。这是最初的众创空间模式，以美国的YC为标杆，对入住的初创企业进行辅导，并进行标准化的投资，每笔投资12万美金入股7%股权，产生品牌效应吸引天使投资资金。

（1）大企业平台模式：中国电信创新孵化基地为代表。中国电信成立了创业基金和公寓房拎包入住，出发点在于内部创新动力不足，核心模式是把大型企业、国有企业的创新和研发外包给社会创业者，优势在于能提供市场，例如电信的流量等。

（1）咖啡沙龙模式：以IPOCLUB为代表的。24小时不关门以沙龙交流为主。

（2）创客孵化模式：以新车间、创客大爆炸为代表。创客不以创业而以创新为主，进行各类创新的手工品的创作，例如3D打印机，然后进行众筹。

（3）创业教育模式：以乔杰创创业服务公益平台为代表。以提供培训服务为主，搞活动很热闹。

（4）朋友圈模式：以华创俱乐部、圣斗士等为代表。基于企业离职人员的人脉关系和资源为主，自主形成产业链，包括：华创俱乐部（华为），圣斗士（盛大），南极圈（腾讯），前橙会（阿里）等

（5）创业媒体模式：以鸵鸟电台为代表。包括36氪等创业自媒体。

（6）综合创业孵化模式：以漕河泾创业中心为代表的。这是比较早的模式。

（7）产业链模式：以IC咖啡为代表。狙击产业上下游资源为企业服务

（8）跨境合作模式：以上海国际企业孵化器为代表，进行联合投资和孵化。

4、众创空间未来趋势的展望

专业化的程度决定了重创企业能走的多远，因其绝非仅仅要向企业提供单一有限的资源，而品牌化则科创化企业亟需的推动力。

并且，我们始终需要以投资作为我们的出发点，否则这样的盈利模式也会是不健全的。未来，我们需要更加鼓励众创的氛围，而非仅仅是追求一些虚空的数字，建立大的平台，提供专业化、多元化的服务将成为主流。

未来评价众创空间的要点：

（1）是否有专业化的服务和标准化的流程（如YC）？

（2）能否形成品牌化并脱离政策扶植？

（3）是否以投资作为出发点并能嫁接投资（而不是当二房东）？

Q&A:

1、我国的大众创业能像美国那样发展起来吗？

产生经济价值的创新才是真的创新，很多创新由于机制问题没有最终转换成成果。所以，大众创业是个很必要的推动，市政府希望培养一个良好的创业生态系统，让创业人员愿意选择上海作为创业基地，提供更开放的资源，吸引更多的人才、资金、理念。

2、政府的创业创新政策？

上海市政府在8月发布指导意见文件，不是提实实在在的目标，更多的是营造环境，从系统上松绑。未来区县政策包括：部分土地转性（商业、工业转办公）改造不需要报批、股权变更最后交税（目前A轮和B轮间转让，变更注册资本都要交税）、高校老师出来创业保留3年工作岗位和职称，户籍优惠政策（直接落户、居转户的时间7年转4年，加分等，预计较快落地）等。未来区域的政策会有差异，政策类型差不多，但具体数字、比例上会有差别。科创园区内的创业政策不会有差异。

演讲三：从联合办公到商务社区

演讲嘉宾： 云享客联合创始人石岚

谈及联合办公，这一概念并非是新生事物，伴随着办公室租赁历史有100多年了，主要经历了以下几种商业模式的发展：

1、REGUS (1989)——灵活但传统的服务式商务中心

在1989年，以比利时Regus为代表的R型商务中心开始产生，它是工业时代的典型产物，强调的更多是物理上的空间意义。追求档次，工位租金很高，严谨而认真，在其中的办公个体业务相互独立，入住企业包括跨国公司的金融、贸易类行业，只是需要灵活的物理办公空间，而不需要互动交流。国内例子包括万科云工坊等。

2、Coworking Space (2005)——创业驱动型的联合办公空间

2005年，美国的Coworking Space诞生，带领联合办公走入了以C型为代表的后工业时代，这时平台的主动服务开始更多被关注，入住个体需要空间，更需要资源，出现了GEEK DESK这样的集客创业空间，这有利于他们进行创新、交流和快速的拓展，去中心化的办公场所也不追求档次，而追求随性的设计，强调平台的主动服务。美国目前有超过700个类似Coworking联合办公空间。国内例子包括优客工场（毛大庆）等。

3、Y Combinator (2005)——因创业孵化而聚集

同时代美国的Y combinator则成为了前互联网时代的代表，它更强调对创业的扶持，创业人员仍需要自己租房子。但YC提供资源，并采取股权合作的方式，每笔投资12万美金入股7%股权，不收租金，但推动了小微企业的创新发展，YC培育出的著名企业包括Dropbox、Airbnb等。区别于COWORKING模式在于是不是需要股权合作，强调创业扶持，国内例子包括创新工场（李开复）等。

4、WeWork (2010)——全新定义的联合办公社群

2010年在美国诞生的Wework是全新定义的联合办公社群，成为移动互联网时代的先锋。Wework涵盖物理空间和溢价服务，这与COWORKING 和YC一样，但最大区别是入住的企业成为彼此的供应商和客户，而不是外包，更强调社群之间的互助服务，从而能优化产品设计体验，所以在美国像花旗这样的大公司都到了WEWORK，能更贴近客户和创新。服务、社群与空间被无缝衔接，利用app将线上链接转化为线下互动，个体于其中可以灵活自由地进行分享，提升效率，会员兼具提供方与消费方双重角色，带来了资源的流动和社区的活力。

从发展历程来看，联合办公的革新体现在方方面面，从空间硬件到服务的提供，从地产开发到地产运营的轻资产转化，从集约经营到共享经济的变革，而写字楼产品形态也在产生变革。从现代办公室活动的特征来看，过去阶层式、命令式的关系正在被社群、导师式的新型关系所替代，企业中的控制变为了对员工的赋权，雇员心态正慢慢向创业心态转化。

未来新型高效办公楼特质将包括：

1）创新的加速器：个人与团队充分表现能促进快速有效的协同合作，起到人才吸铁石的作用，并通过移动化的平台和技术力量推动一切链接；

2）品牌宣言：建立品牌识别，例如苹果、AIRBNB的工作地方，重视员工体验并成为员工向往之地，缔造归属感和自豪感，最终促成分享经济；

3）融入社区：体现步行者思维（例如陆家嘴就不便于步行者），接近交通枢纽，强调舒适度和具有本地特色的装修装饰。美国有统计，员工偶遇碰撞火花的几率在同一个楼层有60%，同一幢楼有10%，不同楼就只有2%；

4）文化试金石：让员工看到企业的社会责任和价值观，吸引优秀的员工并激发员工创造力。

关于云享客

联合办公的准入门槛很低，最重要的是后期的资源优势，因为提供空间和基础服务很容易，但抓到人与人和、人与企业的链接本质，让不同行业的人走到一起，要最终形成互助和良性循环很难。云享客的主张就是让实现跨界交流的联合办公，它的核心竞争力在于优良的技术、充分的线下资源以及精英的团队构成，合作伙伴软通动力，旭天发展，海德资本和麻省理工学院，公司的两位联合创始人都是MIT毕业，拥有丰富的资源。公司目前已运营北京中关村领创空间（满租）和上海虹桥中心（即将满租），上海大世界中心也即将开业。

Q&A

1、盈利模式是怎样的？

收入来源包括三个：租金差价（长期租入和短期转租）、服务费（基础、投融资、知识产权、法律、财务等），以及未来形成线上商务社区形成，社群主导的经济互相产生的价值，会有很多盈利模式，我们不去局限想象空间。COWORKING是租金，YC没有办公室。

2、工位租金？和周边比？

1000-2000元/工位/月，标准工位1.2米*0.6米。后周边相比，联合办公在时间和空间上的共享可以大大提高利用效率。

3、运营成本？

主要租金成本占60%-70%，其次是运营团队的员工费用，最后是营销费用。

4、未来可能扩张到外环以外区域吗？

从美国经验来看，都想从郊区回到城市，人口密度约高，碰撞的几率越高，而不是为了追求租金低廉，因为创业团队不肯去。所以关键是交通便利，联合办公最终要跟着人走，而不是反过来。