“去库存”是明年楼市主旋律，预计围绕去库存将来会有一系列鼓励住房消费政策出台，包括给予财税支持、鼓励农民工买房等。但就这些支持手段有局限性，短期内难看到效果。

节流：从源头遏制库存压力

上海中原房产中介研究咨询部高级经理卢文曦表示：去库存方法无非是“开源节流”。先来看“节流”，减少土地供应可以从源头减轻库存压力。

不过当前房地产投资增速放缓，投资减速并处于寻底过程中。如果土地出让骤然叫停地方财政将面临重压，因此减少供应也只能逐步实现。并且从土地再传导至供应周期也要1-2年，所以“节流”效果至少也要2年后才能逐步显现。远水难解近渴。

开源：刚需、改善和投资，谁是主角

“开源”就是增加购买力，相应的手段有降低首付比例等。目前购买群体分为三类，刚需、改善和投资。从名字上也能看出，刚需就是不论楼市如何变动，需求较为恒定。不排除降息或者降首付后有买家提前入市，但是再怎么刺激，购买力的提升相当有限。

再看改善，这部分力量是弹性比较大。“3.30”政策正是刺激了这部分人的需求。以上海为例，截止12月10日，今年单价5万元/平方米以上的改善产品成交11998套，同比增加227.3%。今年楼市可以说是这部分购买力托起的。不过今年年初置换买家占比3-4成，但是到年末已经提升到7-8成，个别区域达到9成。而且近几年工资涨幅远落后于房价，连外围区域改善都要通过置换才能实现，所以再想挖潜，空间有限。此外，改善客群有特殊性，即随楼市风向而变，而且心态变化速度会比较快。楼市一旦进入下行通道，购买积极性会一下退缩。今年上海新房市场又比较旺盛，明年遇到调整概率比较高，很可能这部分力量就消失了。

再来看投资。要吸引投资就要让投资客看到未来赢利可能。当前楼市分化格局明确，三、四线城市还有高库存风险，只有一线城市楼市还能保持热度。不过一线城市还在执行限购，想要介入并非那么容易。因此，这部分购买力贡献度几乎可以忽略不计。

让农民伯伯去库存，简直痴人说梦

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：城市内部购买力提升空间有限，想去库存只有想办法导入外部力量。城镇化是不错的方案，农民基数大，即便只是一小部分入城，也能为去库存起到效果。不过由于当前户籍价格出现倒挂，城镇户籍，早已不再是就业的护身符。相反，农村土地的价值却在日益攀升。农民绝不会在没有任何经济补偿的情况下自动放弃老家的集体土地和宅基地，净身入城。

所以这个补偿不是买房贴几百块一个平方能解决的事，这样的补贴连在上海低价租房都很吃力，更不要说遥不可及的买房了。但是这也不可能让为你全额买单，因此，吸引农民进城之路也会走得比较艰难。就目前的一些调控思路来看，对购买力潜能的激发相当有限，高库存困局短期难以破解。Shhuang44ss