告诉你：谁让你买不起房？？？（完成稿）

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收藏 2015-12-23

房价大概是最热门的话题之一。中国的房价究竟得了什么病，有哪些细菌和病毒？那就要细细的看一下：
1、一个真实的房价
按照《建筑工程施工预决算》，一栋房屋从开始设计、施工到交付验，每一个工种，每一项施工（项目的子项）都有定额预算。你砌一块砖、挖一条沟、抹一面墙、跑一根电线、安一扇门窗等等都有预算定额在那里管着。到了工程结算，那可是要一定一毛的对账。工程设计费一般是7%左右，这是普通工民建筑的市场价格，高也高不到哪里去。所以，一栋房屋自打设计出来直接成本也就固定下来了。一般房价中包括土地出让金、税收和城市增容、教育附加以及开工手续之类的许可证费用、地下防空设施费、土地勘察和环评费用等等。地下车库属于防空设施，别看你花钱买了，你买地下车库是不给你产权的，你只有使用权。上述费用中除了土地出让金需要招拍挂来确定，其他的费用都是“秃子头上的虱子”——明摆着的。三个代表那阵子，一个房地产商亲口告诉我：”只要凑够15%的钱，这栋楼就可以开工这钱就是用来办证办手续的费用，其他全赊着，卖房我可收的是全款，这买卖没心烦（地方土语）。”我一下明白了：要不哪来的那么多三角债？
为什么同样的公寓楼，上海北京和二三线城市的房价差那么多呢？这就是土地的疯狂增值效应在作祟。即使是西海固那样的“荒山野老”，土地出让金也要占到房价的30%以上，如果你买的是生产经营性房产。那可你还的在土地出让金上再掏些银子（10-30%）。北京三环以内的房价70%是土地出让金。君不见，如今这北京连四合院都挖地三尺，地下建筑多达三层。这也叫房主的“土地的疯狂增值效应”，“坐地財有三千金，深挖地窖滚滚来”。您甭辛苦上班，坐在这“地窖”口收房租就行了。
2、财政收入的大头和分灶吃饭体制
多年以来，土地出让金一直是地方财政的主要非税来源。亿买地卫生的书记市长屡见不鲜。一说发展经济，那土地就是最大的优势和资源。至于《XXX县财政局关于土地出让金收支管理的调研报告》，那是给人家领导看的不便透露，这里只摘录一句话：土地出让金逐年提高，已经成为非税收入的主要来源”。土地出让金一直是各级地方政府招商引资的重头戏。不过为了细水长流的“可持续发展”，如今的发展思路也在“创新”：只租不卖。为什么土地出让金那么讨人喜欢？咱们看看这账是怎么算的：某地（别点名了，影响地方声誉）的杨柳村，乡里以3万元从农民手里买了地，乡里按6万元交给县里，县里按36万元卖给开发商。这可是1996年的价。为什么是36万元？那是没有招标的说法，上面出台文件，工业用地最低成交价不得低于46万，住宅开发最低不得低于36万元。如今这土地红得发了紫，再加上为了反腐倡廉要公开“招拍挂”，所以，不在乎银子的土豪们可就有了大显身手的机会。你看当年尽管《国九条》像下暴雨似得一个一个的接着下，那连个“涨停板”都没有的“土地版”不断创新高，一平米1.2万都抢不到手（这也是10年前的黄历），你买房的不掏钱谁掏钱？那些“二包三包四包”活的很，有活就来没活就上别的工地，也是同时报下几个地方的活。一个路子。
要不说，这政府为什么那么喜欢农民进城，那么喜欢超大城市？开发商那么喜欢向上“争取摸到云彩，向下找到阎王”？按照经济学经典理论，这叫做“资源利用最大化”，按照斯蒂克利茨带来的新名词：这也算是“全要素效率”的“新贡献”。至于买房的小青年在家里数钱的烦恼，他们可管不着。地方财政要那么多钱干嘛？那肯定有用的，如今都是财政分灶吃饭，上下级分财政得很清。工资福利、办公条件的改善都是地方掏银子？你还要民生工程、GDP政绩什么的，没钱怎么行？上天入地搞建设就是为了“缓解经济压力”。咱这也叫经济学的“若干选择取其优”的“可持续发展”。有人说提高工资，那可得看看谁的工资可以提高。别的先不说，就拿前些日子共识网的三人谈。全国最大的制笔厂一支碳素笔只挣几厘钱。原料是高价进口的，12万1吨；机器也是高价进口的，68万1台；产品又是低档的，1美元买一打；利润很可怜。你要提高工资吗，他就跑路走了。饭钱都没了，还提高什么工资？创新？什么都是人家的，自己就是动动身子骨的能耐怎么创新，马克思的劳动价值在如今这世界被虚拟资本挤得只剩下个零头，只能指望工业4.0快点到来。
3、工程分包的秘诀和听任大炮的劝
开发商最大的一笔开支就是土地出让金，搞房子实际用不到拿自己的钱。实际上为了抬高土地出让金的招标价格，地方财政允许出让金在中标后可以适当缓交，以吸引更多买家竞标。在这种情况下，现在大小工程的分包可以说走火入魔“创新不止”。为什么自己的工程会报给别人而自己不干呢？这个猫腻如下：一级开发商承接工程后然后将项目分成若干子项目转包给别人是因为子项转包后开发生实际上也同时把所有的施工费用也甩给子项分包商。也就是别人先出钱出力给开发商干活。实际上类似传销，项目都包出去以后，开发商的自由资金和购房户预交款全部都留在开发商的手里部分充作土地出让金，其余就再开发。这样，一个项目的钱可以拿出来同时开发几个项目。打个比方说，一个小区20栋楼。开发商顶多5-6栋楼的预收款就可以保证整个小区先后开工。这样，那些楼再收的预付款又可以搞别的工程项目。就这样“驴打滚的搞下去”，开发商就可以短时间“做强做大”。中国从其鸡毛开发商到巨头开发商全是这一个路子。为什么只有中国才有这“预售房”，就是这个道理。其实政府心里“门儿清”。

那么二级（还有三级四级等等）承包商如何对付呢？“娘胎下一窝”，还使再转包。结果就不用说了：一个样。从工程表象上看，就可以看出：比如，一栋楼，结构框架是一家，墙面是一家，门窗是一家，电气是一家，上下水是一家，地暖是一家，屋顶防水是一家，太阳能和车库也是各一家。连储藏室都可能是另一家，公共绿地至少有是几家。就这样分包下去还没完。简单说其中一项，门窗。防盗门和室内门各是一家，玻璃窗和百叶窗各是一家等等。这还没完，例如防盗门进货是一家安装又是一家（这家可能就是街上找的临时工施工队了）。所以一栋楼或者一个小区的建设费用实际上是由几十成百个承包人（或者小包工队）承担着绝大部分建筑施工费用。由于国家管的比较紧，彩保留了混凝土现浇工程采用指定的搅拌厂的混凝土罐车集中供应混凝土，这就是中国特色的建筑行业。明白了吧，你买的房子不知道誰出钱盖的，你交的预付款也不知道用在谁要买的的房子上了。要说空手套白狼，这层层转包就是。实际上，分包比这还复杂呢，都差不多的路子，这里就省略了。所以课堂上讲的东西比这简单得多，咱得像费孝通那样，搞个《乡村调查》才行，书本只是个皮毛。建筑商讲理论不行，讲门道那可比教授强的多。大多数开发商并不缺钱，因为预付房款加上利息已经先把利润收到了。所谓缺钱，那只是个别太贪了，一下子开发的项目太多，有些临时性的头寸不足。所以除了像鄂尔多斯那样被政策糊弄了的“新城”变成了鬼城，大多是不怕房屋积压的，他们心里有数，差不多就停工，工人是不干活就没工钱的。
最后，任志强这人说话不饶人，也得罪了不少人。可他人品比谢国忠强得多——从不打诳语。这房价别指望一撸到底，看好了就房子就买，反正银行存钱的利息也不高，办个首付不吃多大的亏——几年的货币贬值也就“财务平衡了”。那个谢国忠当年大喊房地产崩盘，泡沫散尽，房价回归。鬼知道他怎么算的挂？要知道：中国的人口基数在那摆着，流动人口在增加着；中国的平均住房水平离发达国家还有很大距离，实际的购房刚性需求在那摆着，实体经济的投资需求还在那观望者。不是不买房，而是想住房的买不起，想投资的吃不准政策。时机一到，那些售楼处会立马挤破门。中国大妈还会掏空积蓄杀进房市中来。那比股市飘红可热闹的多了。这好比《我的团长我的团》里那个林团副的豪言壮语：“炮灰团蓄势待发，一举拿下南天门！”
咱这是调侃，别当真。咱也不签合同，免得吃亏找上门。大家交流出主意倒是不错的话题。