纵虎归山？险象环生的房地产第四次大宽松

2015-12-27 夏冬 鉴闻信息

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你买或不买，房子就在哪里。去库存，好难。
政策暖风频吹，贷款利率低到几乎可以忽略不计，中央经济工作会议将“去库存”上升为明年的“国家任务”，中国房地产于是突然间就迎来了第四次大宽松时代——前三个相对宽松的时代，分别是1992年房改起步之初、1998年全面启动市场化改革、2008年金融危机后的救市。
“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，一切只因为，经济陷入极度深寒。黄金时代的房地产，曾是中国经济增长的“GDP奶牛”，而今年前三极度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道！
自然界时令已经是冬至刚过，阴寒达到极致，阳气缓慢回升，春意遥可相望。此轮“供给侧改革”为主导的市场宽松，能让房地产业短期内成为宏观经济的“增长推手”，为经济发展带来一抹春色吗？

现象｜去库存成“国家任务”

2015年年末，“房地产”三字热了，伴随着“去库存”三字。

2014年12月的中央经济工作会议，只字未提房地产。

2015年的会议，4次提及房地产，5次提及库存。而且，罕见地用了325个字符。历届中央经济工作会议，对房地产的阐述，从未超过300字，即便是在房地产的黄金时代。

今年的会议中提到：明年结构性改革任务十分繁重，重点抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，会议关于去库存的描述主要是房地产去库存。

房地产去库存，华丽丽地变成了“国家任务”。

在此之前，还有一个会议在学界引发高度关注——12月20日到21日，中央城市工作会议在北京举行。这是时隔37年，中央重启城市工作会议。对，上一次的会议是在1978年，新中国改革开放起始之年。

时隔37年后，城市工作再次上升到中央层面进行专门研究部署，是改革开放以来的第二次最高规格的“全国城市工作会议”，预示着我国城市工作将迎来重大变化。同时，也将对楼市和房企的命运产生重大影响。

国务院发展研究中心研究员丁一凡在接受媒体采访时表示，城镇化是解决中国现有经济问题的一个思路，“中国现在面临产能过剩，需求不足，而城市化会创造出新的需求。中央经济工作会议提出要去库存，房地产库存占了很大的一块。如果没有城市化，去库存就很难实现。所以行政改革必须要跟上，提供新的供给。”

同时罕见的是，人民日报从23日开始连续三天连发六文喊话楼市：库存这么多房子想要卖出去，开发商拿出降价诚意。这些文章包括《进城买房政府帮忙》、《去库存 房价能降多少》、《芜湖 三成棚改户买了商品房》等。央媒释放的信号，引发市场热烈讨论。

趋势｜房地产迎来第四次大宽松时代

2015年中央经济工作会议史无前例地大篇幅提及房地产，正在开启楼市一个新的“大宽松”时代。在业内人士看来，房地产市场即将迎来政策层面史上第四次“大宽松时代”。

回顾我国房地产调控史，过去曾有三个相对宽松的时代，分别肇始于1992年房改起步之初、1998年全面启动市场化改革、2008年金融危机后的救市。如今各项政策环境的宽松，意味着房地产业已迎来第四个大宽松时代。

此轮以“供给侧改革”为主导的市场宽松，被认为将对房地产市场带来刺激，并使得市场销售维持在高位。但由于长期供应过剩的累积，明年的房地产开发投资、新开工等指标恐难有起色。也就是说，房地产业短期内仍难成为宏观经济的“增长推手”。

按照中央经济工作会议和中央城市工作会议的口径，未来应该还将有细化的房地产政策出台，可能涉及政府回购商品房用作保障房、农民购房优惠、房贷利息抵个税等，甚至可能包括下调首付比例。



深扒｜房地产对经济增长直接贡献率跌回15年前

政府为什么会如此高调地呼吁“去库存”？国民经济支柱产业房地产缘何会成为如此大力度的被“宽松”对象？

一个令人震惊的数据是——房地产投资下降直接拖累经济增长，据初步测算，今年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道！

这也意味着，房地产对经济增长的贡献，跟10多年前福利分房制度全面取消、商品房价格管制取消的时候差不多。

人民日报报道，截至11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。

社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账，截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去库存周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

受库存压力的影响，今年房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史最低值。房地产上下游产业如钢材、水泥等行业，早已哀鸿一片。

此外，中原地产首席分析师张大伟认为，从全国房地产市场看，一、二线城市市场升温，库存降低，但很多三、四线城市的库存积压已经非常严重，局部三、四线市场即使在救市的情况下，依然有很大风险，尤其是商业地产库存压力依然非常大。

解析｜去哪儿买房？先看看城市人口流入数量和房产供需比

此轮房产宽松，也让段子手推出了新作：“新朋友聊天，如果他说，房价会跌，那么你赶紧绝交，这种人，纯屌丝，只会害人。如果这个新朋友说，房价还会涨，保持友谊，有钱人一般不会轻易毁了自己的信誉。”

不过，去哪里买房，还是先看看下面这张最近五年一二线城市人口流入情况表，再做决定也不迟。

2009年到2014年，在全国重点城市中，郑州的人口流入数量排名第七
（注：数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。单位：万人。）


看了这张表格会得出一个结论：所谓的“逃离北上广”，原来是个传说。只要有人源源不断涌入，北上广这三个地方市中心区域的房产，就一直是最能抵抗通货膨胀的“硬通货”。手里钱多了搁哪儿？一线城市核心城区存着去啊。

以上海为例，2001-2015的15年中，楼市累计涨幅大约9-12倍。2009-2014年，上海办理居住证有登记的常住人口，净增加500多万人，流动人口净增加720万人，达到2430万常住人口和3200万净人口的规模；2025-2030年，上海人口将达到4000万左右（持平东京城市圈的规模），你说房价会继续涨还是跌？

还有郑州，2009年到2014年，流入人口185万人，华丽丽地挤到全国第七的位置。这也是郑州房价总说要降却降不下来的重要原因吧。

分析可知，中国人口流入呈现三个规律——

第一，高度集中在三大都市圈。

人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。

长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

渤海湾北京+天津=流入684万人。流入速度非常凶猛，以这个速度，2020年左右，上海就将拥有3000万人口，北京也将突破2500万人口，天津将拥有1800万人口，广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。

长三角7大城市将合计拥有8000万人口，珠三角4大城市将合计拥有4800万人口，京津合计将拥有4300万人口。放在全世界来说，这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。

第二，非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市。

流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年来沿海产业转移的东风，出现在榜单上一点都不意外。

意外的是郑州和厦门。

郑州的GDP不高，经济水平并不瞩目，但是其周边巨大的农业人口数量，和作为省会城市、铁路交通中心所拥有的得天独厚优势，使其产生了巨大的吸引力。五年时间里，这座城市吸引了185万人口流入，以这个速度，五年之后就将追上武汉，成为中部第一大城市。郑州近年引人关注，一是吸引了富士康落户，光这个工厂招聘的工人就超过了30万，二是郑东新区建设，100平方公里的建成区，早年间曾经是著名的鬼城，不过现在的入住率已经很高，发展前景看好。

另一个是厦门。在一片巨无霸城市中，厦门只能算是袖珍级的。不过近年来，福建经济发展的不错，引入了一大堆石油化工厂，湄洲湾和古雷半岛现在都已经是国内排名前列的石化炼油基地了自然吸引了大量人口流入，五年时间厦门人口增长了50%，速度也真可谓惊人。厦门2011年房价只有1.3万元，2015年年中已经去到了2.7万元的水平，足足翻了一倍。

第三，其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞。

35个主要城市合计流入3778万人，其中前13个大城市就流入了2832万人，后面的22个二线城市，则只流入了946万人，相当于总数的25%。

事实上，这22个二线城市，基本上都是各省的省会，或者经济中心。省会以下的三四线城市，人口的停滞或者流失将不可避免。

再来看看同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》中透露的供需比数据。

郑州市供需比在1.73，排名第18位，处于中游行列

附：35个城市大中城市商品住宅投资价值排名


所谓供需比，通俗来说，就是供应量和需求量之比.比值小于1，供不应求、比值大于1，供过于求。通过供需比的大小可以研判城市的商品住宅的投资价值，用供需基本可以判断一个城市商品住宅价格在未来1-3年的走势。

报告显示，包括直辖市、省会城市以及计划单列市在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下的仅有7个城市，供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。这七个城市分别是深圳、福州、上海、合肥、石家庄、广州和北京。其中深圳供需比最低，只有0.57，堪称最具城市投资价值。这些地方，人口流入数量也非常可观。

供需比超过3的城市有6个，供需比高的城市预示着当地城市投资价值较低。青岛、长春、兰州、沈阳、贵阳、大连，均高于3，其中大连供需比高达7.18，成为供需比最高的城市，说明城市投资价值风险较大。东北和西北两个区域，也是中国人口流失比较严重的地区。

供需比介于1.1和3之间的城市，包括郑州、成都、厦门、天津、杭州、西安、南京等重点二线城市，这些城市经济发展程度较好，基本上属于人口导入型城市，也具备一定的投资价值。

郑州人口流入排第七，供需比却排第18位，主要原因在于城市土地供给量和库存偏大。

同致行数据显示，今年1-10月份，郑州市商品房市场库存量达1525万㎡，库存量呈现继续增加态势，按照近3个月月均101.3万㎡的去化速度计算，需要15个月的去化周期。从各区域库存来看，仅有经开区供不应求，其它各区均处于供过于求的状态，其中二七区依然维持最高库存，目前库存量为341.52万㎡。

（未完待续）