房地产：告别一个时近来不断有天涯网友询问房价的走势问题，对于大趋势的判断，其实还是比较清楚的。但如果谈到2009年的房价，还取决于一些因素的博奕。
　　
　　
　　
　　社会心理在面对危机的时候，必然要不断的和危机进行讨价还价，这个讨价还价的方式就是不断的把未来的几个月看作是底部。直到危机不断的演变强制社会心理完成一个痛苦的转型过程。从这个角度讲，目前对于房地产业的关注，更多的是一个时代的回声，是人们向一个正在离开的时代挥手的一种方式。
　　
　　
　　
　　经过地产业的不断引导，公众已经习惯于将房价的上涨和高企看作一个超级人口大国在经济连续高增长阶段的一种必然阵痛。这里姑且不去评论两者之间是否有必然联系，但是社会普遍接受了这种观点。中国的城市化进程还将继续维持三十年，似乎成了一个毋庸置疑的结论。虽然官方统计数据已经清楚的说明，城市化速度在十五期间是逐渐下降的，2001年城市化比例提高1.6%，2002年为1.4%，到2006年这一速度减缓到0.9%。即便考虑到此间中国人口的缓慢增长，城市化的绝对速度也是下降的。不过这个趋势很巧合的被学术界和社会公众一起忽略掉了。人口迁移对房地产业的支持，已经在逐渐减弱。不过正好像一年最热的时候不是在日照最长的夏至节气，而是在白天逐渐缩短的三伏一样。房地产市场的最高价位同样没有出现在城市化的最快时期，而是出现在城市化减速积累数年之后。
　　
　　
　　
　　当国内外的经济下行周期叠加的时候，至少在未来数年的时间内看不到城市化再次加速的动力出现。截至一月份，中国出口已经连续三个月同比负增长，由于进出口企业的破产和停产所造成的流动人口逆向回流可能导致城市化进程从08年底出现短期逆转，预计09年全年会继续这个趋势。当然从社会心理的角度讲，人们此时还是会选择性的相信09年下半年或者10年上半年世界范围内的危机会出现底部，直到形势迫使人们改变这个预期为止。
　　
　　
　　
　　预计09年社会对于地产业的关注程度和地产业自身的走势都将随社会心理的变化而变化。尽管基本面是不利于房价维持高位盘整的，但是短期内社会还意识不到这种力量的作用，短期内左右市场的主要还是社会心理或者说预期。
　　
　　
　　
　　当社会心理仍然认为这个危机是可以在一年或者更短的时间内基本到底，而且危机不会改变世界范围内的经济发展势头，起码不会明显降低中国的城市化速度甚至把这个速度降到零之前，那么广泛的认为中国各级城市房价将进入长期下降通道的预期也就不会形成。预期的转换过程对于价格走势有推波助澜的作用，在预期反转之前，估计各地尤其是二三级城市不会出现大量集中的二手房抛售，主流投资者还是会选择继续观望。当预期反转完成之后，抛售浪潮会密集的产生，地产企业也有可能参与其中，形成一手房与二手房争夺现金流的局面。此时才会出现全国范围的大幅度降价，目前的降价仍然局限在一线城市。
　　
　　
　　
　　预期反转的时间主要取决于金融危机的蔓延速度（本博之前有一系列文章谈到），第二波全球范围的裁员和破产势头正在出现。第二波的破坏力估计比08年的第一波更强烈，使主要经济体出现两位数的失业率。对中国的影响通过贸易和投资渠道传输进来有一定的滞后性，预计这个反转的时间在今年的下半年。
　　
　　
　　
　　如果人们普遍将房价的高企看作一个时代的必然，那么从心理上送别一个时代就成为获得低价房的一个不可避免的代价。这个世界总是有舍才有取的。
代——兼谈2009年房价走势