七星房地产公司在兴隆小区开发了100套别墅，总建筑面积30000平方米，取得土地使用权支付的费用3,000万元，建造成本10,000万元，其中：金融机构借款费用1,000万元，开发期间发生期间费用600万元，每平方米售价10,800元。

方案1、正常开发销售，建造总成本13,000万元，不含息建造成本12,000万元，销售收入总额32,400万元。

（1）营业税及附加=32,400 ×5.5%＝1782(万元)

（2）土地增值税:

扣除项目金额＝12,000×130%＋32,400×5.5%＝17,382(万元)

增值额＝32,400－17,382＝15,018(万元)

增值率＝15,018÷17,382＝86.4%

适用税率40%，速算扣除率5%；

应交土地增值税＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

＝15,018×40%－17,382×5%＝5,138.1(万元)

（3）印花税=32,400 ×0.0005＝16.2(万元)

（4）企业所得税：

应纳税所得额＝(32,400－13,000－1,782－5,138.1－600 － 16.2)=11,863.7（万元）

应交企业所得税＝11,863.7×25%＝2965.93(万元)

（5）税负总额＝1782＋5138.1＋16.2＋2965.93＝9902.23(万元)

（6）税负率＝9902.23÷32400＝30.56%

方案2、七星公司将兴隆小区的在建工程以20000万元卖给关联企业佳德公司，由佳德公司继续开发，预计需要追加建造成本2000万元，佳德公司期间费用为装修费用的10%，完工后每平方米售价10,800元，销售总额32,400万元。总体税费由两个公司来承担。

（一）七星公司的税负:

（1）营业税及附加＝20,000×5.5%＝1,100(万元)

（2）土地增值税：

扣除项目金额＝12,000×130%＋1,100＝16,700(万元)

增值额＝20,000－16,700＝3,300(万元)

增值率＝3,300÷16,700＝19.76%

适用税率30%，速算扣除率为0；

应交土地增值税＝增值额×30%-0＝3,300×30%-0＝990(万元)

（3）印花税＝20,000 × 0.0005＝10(万元)

（4）企业所得税＝（20,000－13,000 － 600－1,100－990－10）×25%

＝ 4,300×25%＝1075（万元）

（5）税负总额＝1,100＋990＋10＋1075＝3,175（万元）

（二）佳德公司的税负：

（1）契税＝20,000 ×3%＝600(万元)

工程成本＝ 20,000

＋2,000＋ 600 ＝ 22,600

（2）营业税及附加＝（32,400 － 20,000）×5.5%＝682(万元)

（3）土地增值税：

扣除项目金额＝22,600×1.3＋682＝30,062(万元)

增值额＝32,400－30,062＝2338(万元)

增值率＝2,338÷30,062＝7.78%

应交土地增值税＝2,338×30%－0＝701.4(万元)

（4）印花税＝ 32,400 ×0.0005 ＝ 16.2(万元)

（5）企业所得税：

应纳税所得额＝324,000－22,600－20,00×10%－682－701.4－16.2＝8200.4（万元）

应交企业所得税额＝8,200.4×25% ＝2,050.1(万元)

(6)税负总额＝600＋682＋701.4＋16.2＋2050.1＝4,049.7(万元)

（三）两个公司纳税合计＝3,425＋4,049.7

＝7,474.7(万元)

方案2比方案1节税＝9902.23－7,474.7＝2427.53(万元)

（来源：中国房地产财税咨询网）