一、普通标准住宅定价技巧：

1. 免税临界点定价系数：

设销售收入总额为X，

设不含息建造成本为Y。

则有：

按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y；

财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y；

允许扣除的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加为：

X×5％×（1＋7％＋5％＋2％） ＝ 0.057X

根据税法当增值率不超过20%时免征土地增值税，

则有：

[X－（1.3Y+0.057X）]÷（1.3Y+0.057X）=<20%

解得X ＝< 1.67454Y

即：当售价小于等于建造成本的1.67454倍时免征土地增值税，1.67454为普通住宅“免税临界点定价系数”。

2. 高收益最低定价系数：

根据上述计算方法，我们可以得到当售价大于等于建造成本的1.80138倍时利润随售价的增加而增加最有效，1.80138为普通住宅“高收益最低定价系数”。

用图表示如下：

免交土地增值税	免税临界点定价系数	税负重、利润少	高收益最低定价系数	相对税负轻、利润高
X=<1.67454	X=1.67454	1.67454	X=1.80138	X>1.80138

二、非普通标准住宅定价技巧

免税临界点定价系数：

根据税法当增值率小于等于0时不征土地增值税，

则有：

[ X－（1.3Y+0.057X）]÷（1.3Y+0.057X）=<0

解得X=<1.37858Y

即：当售价小于等于建造成本的1.37858倍时不征土地增值税，1.37858为非普通住宅“免税临界点定价系数”。

（来源：中国房地产财税咨询网）