刘磊：拔苗助长的房价会是强弩之末？                                                                                                                              2016-02-25        Victor刘磊        腾讯房产
       2016年首月，楼市又现冰火两重天，一线城市楼市热度升温。截至1月底，四大一线城市库存全部降至10个月以下。其中，上海2015年底库存消化期为7.9个月。北京新房住宅整体库存只剩下70814套，这一库存量为2014年5月20日以来最低点。
　　货币政策引导下的房价或成强弩之末
　　那么这种增长是否反映了市场的正常发展趋势呢？我们知道，经济增长、基础设施建设都离不开货币的支持。为了让经济增长加速，最方便的办法就是增发货币，其中比较有效的做法就是通过降息等手段，增发信用货币，让想投资房地产的开发商有资金，想买房的投资者能借到钱。这就是金融杠杆的力量。事实上，房地产高速增长的那十年，金融杠杆功不可没。
　　然而，这并非是长久之计。数据显示，过去10年来广义货币M2持续超发；2005年年末为29.8万亿元，到2015年年末，广义货币M2余额为139.23万亿元，同比增长13.3%。我国的货币总量与GDP之比已超过200%，我国的经济总量为世界第二，大约为美国的1/3，而货币投放量比经济总量第一的美国高出1.5倍，位居世界第一。
　　当下的形势：房价稳不住，经济现通缩，就是之前的金融杠杆力度已经饱和了，但再加杠杆，就涉及之前的债务问题；如果在这样的情况下依旧要维持增长，那只有增发更多货币。人们所看重的金钱，其实是经不起时间的消磨；带来经济高速增长的泡沫，也会随时间的推移而破灭。通俗地讲，即使房价上涨，财富也很可能是缩水的。穷困的人采取省钱，存钱策略企图挽留住财富，节衣缩食提前还清房贷。误以为拥有了房子就是获得了财富；富裕的人为已经拥有和赚得的房产财富而沾沾自喜。殊不知，空置率高，租金回报率根本无法平衡贷款利率的支出，于是看似巨额的财富只是“账面财富”。
　　不破不立，有周期的市场更健康
　　市场的周期波动才是市场的真正体现，没有只涨不跌的市场行情。然而当下的刺激政策——不断投放货币行为，导致新一波地方房地产价格波动。虽然短暂勉强能够撑住当下的房价，甚至还会带来房价的一时繁荣（比如目前一线城市的楼市），但这种做法不具有可持续性，只能救一时，终不会救其一世。表面上解决了问题，实际上只是把问题的危机爆发推迟了。
　　这种延续房地产泡沫破灭的做法，恰恰是在帮着房地产开发商在价格高处消化目前的房地产楼盘存量，拯救开发商的同时，透支了未来中国十几年甚至几十年的潜在消费群体，因为他们将在未来的二三十年里，只能成为守护高房价的奴隶。
　　经济周期是逃不开的，政策叠加只是延宕下行趋势的发生，并很可能在未来形成叠加效应。美国人平均每8-10年就出现一次完整的经济周期，虽然频繁，且短时间内对经济造成破坏性的影响（比如次贷危机），但由于调配了资源，释放了风险，长期看其经济反而以一种低速而稳定的态势增长。
　　因此，国内的房产泡沫一天不戳破，刚性需求者就无法获得最大的、真正的价格实惠。此时按捺不住的购房欲望可能让自身及家庭未来二十年成为银行的忠实“打工者”——地地道道的“房奴”；而投资者此时入市，无法利用财务杠杆的投资工具实现利益的最大化，落入让资本固态化的“陷阱”中，特别是商业地产。
　　房价看涨，财富不一定看涨
　　区分财富与资产，很多人认为买入资产就等于获取财富，只有带来正向现金流的资产才能成为财富的基石，否则只能是负债。那么未来投资者在国内的房产能否带来正向的现金流呢？根据房地产市场的实际情况，笔者分三种情况来分析：
　　1. 同步减少都缩水：比如在邯郸、榆林、鄂尔多斯等三四线城市，人民币就拿不回来了。他们大量介入了民间借贷；而借贷的资本变成了无法套现的房产。最终是房产价格降了，房产财富也缩水了。
　　2. 房价不降，财富缩水。如商业地产。互联网正在重塑商业，但房地产商还在拼命建各种综合体。在沈阳、成都、重庆等二三线城市，都出现了商铺过剩的情况。写字楼和商务公寓也有类似现象存在。“一铺养三代”正在成为痴想，未来触目可见的恐怕是“三代养一铺”的悲催境遇。因为人气最旺的商铺，都搬到了手机上，变成了APP和微信号。即便商铺和写字楼的价格没有下跌，但租金大幅降低，甚至退租盛行，收入变得比之前更少了；特别是商业地产的抵押和融资价值在10年后消失了，产权在40年之后成为未知。由此产生的财富效应是：房价不降，财富值却缩水和抵押能力和价值降低了。
　　3. 房价涨了，财富却缩水了。如旅游地产和度假式房产财富；不知道中国有多少被海景、湖景催眠，最终套牢的房奴们。这些房子最大的特点是：业主很少住、难出租、难卖出—没有二手房市场。当房产税开征后，这些房子将遭遇“天黑，请闭眼”的考验。由此奇怪的事情也在此发生了：一面是海景发展商涨价，一面是大片的海景房空置；看似房价上涨了，却仅是帐面增加数字的安慰罢了， 却变成了可能永远无法套现的远期承兑票据。
　　4、房价涨了，但在美联储升息预期之下美元走强，人民币计价资产或者房产价值缩水。超越财富比肩者，比较的不是身边和自己财富规模一样或者类似的人群，而是在全球范围内能够跑赢和自身财富规模类似的高净值人群。
　　总结一下吧，看似一线城市房价上涨就意味着楼市整体看好，其实国内房地产市场的分化已成定局；而且单一市场内、单一计价货币下，最终会“殊途同归”。因此投资者拥有的国内房产财富总值，不管房价是涨是跌，最终可能是财富缩水——这样的结果既背离的投资的本质，又不能满足国内房产投资者的基本需求。盲目介入这样形势下的市场，投资者未来的日子恐怕就不太好过了。