一线城市猛涨，很正常！

■ 文 | 王福重 ☞ 有硬功夫的经济学教授

                                                                          2016-03-02  功夫财经

今年以来，一线城市房价上涨迅速，超出多数人预料。很多人问，这正常吗，会持续多久，会崩盘吗？

我的看法，很正常，还会继续涨。

理由呢？

一、需求

人多。北上广深集中了约一亿人，而房价和人口数成正比。房子本身不增值，能增值的是土地。土地不是生产出来的，土地的价格由需求决定。人越多，需求越高。一线城市，是优质资源最集中的所在，北上广有200多所大学，中国三分之一的三甲医院，最好的当官资源、最好的成名资源、最多的商业机会。城市就是越大越发达、越文明、越安全。这就是人们向往一线城市的原因。如果中国一半的人，住在十几个大城市，中国的大部分问题，就能解决了。比如北京，都说超级大，其实，也才2000多万人，东京呢，3500万人，日本人三分之一以上居住在东京地区。不管如何阻挡，一线城市的人只会越来越多。现在，人口的累积，足以推动房价上一个又一个台阶。

钱多。一线城市集中了中国的最高收入群体。最近的公布的世界城市亿万富豪人数，北京排第一。一个城市的房价，不是由最低收入群体，也不是平均收入，而是最高收入人群的意愿决定。有钱人决定房价，既然最有钱的人，几乎都在这几个城市，房价也应该继续向上。现在北上广深的地位，已经确立，可以不用犹豫了，有钱人就该把钱花在一线城市，而房子是价格最大的单个商品了，其他东西，无法吸纳那么多钱。

替代品缺。钱不能留在手里，总要花，也就是投资。股市已成垃圾场，黄金已成鸡肋，海外投资限制太多。房地产重回富人投资首选。现在，除了美国，其他国家经济都不怎么样，经济动荡，这时候，人们考虑的是资产的安全。好了，房子，当然是土豪们最爱。强调一下，买房从来不是消费，而是投资。即使只买一套房，也不卖，依然是投资。这是经济学的常识。投资与消费品的区别很大，不是越便宜越有人买，也不是价格越低越好。

偏好，或者文化因素。有宗教情结的人，不必通过外在俗物，寄托自己的精神。流浪也可以，那些得道高僧，不就云游世界，不在乎在哪终了吗。但没有宗教情怀的人，必须有一个外在的东西，作为寄托。回归田园，是多少中国成功人士的梦想啊。这个田园，现在就约略等于一线城市的房产。有钱人，都四五十岁以上了，不买个好房子，他们一辈子不踏实。

政策。货币政策的放松，降息降准。以及限购政策的放松，比如契税的降低，对扩大需求，有作用，但十分有限。在美国，货币政策，影响更大，因为都是按揭购房，首付还有零首付呢。但中国，大约一半的人，不按揭付全款。

看到一些离奇的故事，说中介与有房的合谋，拉抬房价，然后自己买自己的房子，骗取银行贷款。这些事，早就有，中国人非常聪明嘛，但这样解释房价暴涨，太文艺了。

二、供给

一个城市，要有ZF机构、学校、企业、医院、商业中心、体育场等非住宅单位，还要有绿地、公园、公共道路。用于民居的土地，是有限的。当这有限的土地供给，遭遇强大的需求，价格上涨，是唯一的选择。现在，都说绿色发展，人与自然和谐相处，绿地和空地，就更多了。

地方ZF是重要的供给因素，地方ZF追求两个东西，一个是GDP，一个是自己可支配的收入。所有一手住宅的销售额，都计入当地的GDP。同时，房地产，能给地方ZF带来，可观的土地出让金（每年全国土地出让金比全部国企包括央企的利润还多）以及地方税，如营业税、契税、城市维护建设税、企业所得税、教育费附加等等。还有几十项各种收费，每个部门都有份。所以，地方ZF，乐见房价上涨。

房产税呢，不害怕么？房产税简单说，不那么容易出台，因为跟宪法有冲突。而且房价由供求决定，税收的影响是有限的。房产税理论上也可能提高房价。这个就太学术，不说了。

需要强调，房价，是需求决定，供给的作用，没有需求大。现在媒体又在呼吁降低地价。说这是房价下降的必杀技，这是错误认识，即使土地的价格是零，该涨还得涨。  

三、中国经济发展阶段

中国经济进入新常态，正在或即将进行供给侧改革。供给侧改革的核心，是让要素市场更灵活有效，以及刺激创新。创新是一个大的经济体长治久安的驱动力量。但创新，不是说有就有，也不是能规划的。历史表明，创新没有任何规律可循，都是懵懵懂懂搞出来的。起码，今后若干年，创新还不会是中国经济的第一拉动力量。在经济下行趋势，没有根本扭转之下，房地产，是经济稳定的利器。房地产如果不涨，经济将面临更困难的局面。这时候，一线城市的责任，就更大了，得带头涨才行。

其他城市，就没有一线城市这么厉害的稀缺性、不可替代性。但一样会有前途，这是另外的话题了。

有人问，难道一线房价会永远涨下去？这样问，就不是正常人，谁说永远涨了？地球还有毁灭的那一天呢。不过，必须明了，世上所有美好的东西，青春、美貌、健康都是短暂易逝，因而显得珍贵，必须及时抓住。好房子，不买也没有了。

投资的本质，是赌博，玩的是短期。因为看不清未来，才有投资，你能看清，就是神仙，而我们将失去生活的大部分趣味。

所谓房地产泡沫，即使有，也没人知道什么时候破。你爱一个美女，把她夸成一朵花，这就是泡沫。没有泡沫的人生，是不美好的。

趁大家正嗨，进去赌一把，才是正着。