1、一线城市外来人口大量涌入。前几个月上海媒体报道，根据有关部门统计，目前在上海的外来人口总数已经超过本地户籍居民总数。由于人口老龄化的问题，在2000年初，上海本地户籍人口的自然增长率已经出现负数，但是，由于大量外地人口涌入，这些年上海实际居住人口呈爆炸式增长。北京等其他一线城市的情况大致也差不多。

有种错误的说法是，外来流动人口都是些农民工和刚毕业的大学生，买不起房，不会对房产市埸造成压力。但实际情况是，外来人口中约有20%左右的人已经具备了购房能力，其中，进城农民中有相当大的一部分人从事城市小商业和各种小服务业，收入较高，几年下来，有一部分人已经攒够了在一线城市购房的钱。外来的各级高校毕业生中，有一部分人学历较高，或者在收入较高的行业（如金融证券等）工作，或者在收入较高的外企工作，或者被本单位领导赏识提拔成中层干部等原因，也具备了购房能力。按上海现行房价，如果一个人每月可支配收入在8000元以上，或者一对小夫妻每月合计收入在12000元以上，即具备在上海郊区（如青浦、松江等地）购房的能力。

上海和北京等地的房产限购政策都规定了对外地户籍人口在本地购房资格的限制，如要求购房者缴纳一定年数的社保金或个人所得税等。但经过几年以后，许多希望在北京上海购房的外地人员已经熬够了年数，已经或即将取得购房资格。据有关消息，到2014年，在北京的熬够年数取得购房资格的外地人数将大量增长。至于外地人为什么拼命地想在一线城市购房，我在《海萍为什么要不计代价地买房子？》一文里说得很清楚了。

2．一线城市的可供造房的土地资源趋于枯竭。目前，北京的二环以内，或者上海的内环以内，已经基本上很难找到可供造房的空置土地资源了。在这些地方，也许还有不少旧城区尚未改造，但往往因为拆迁成本太高，开发商望而生畏，不敢沾手。现在新开发的楼盘离城市中心区越来越远。自然，离中心区远的地方的房价也相应地便宜一点。

现在，在上海中心城区工作的青年往往要跑到远郊去买房子（一部分甚至跑到江苏昆山去买房子），通常他们都是循着交通线路找房子，同时计算购房地点至上班地点途中所需时间，他们能够忍受的购房地点至上班地点所需时间的极限通常为2.5个小时，即从购房地点乘坐各种公共交通工具到上班地点最多不能超过2.5个小时，以此来确定他们购房区域的范围。

即使这样，一线城市郊区可供造房的土地也越来越少，造一块就会少一块。由于国土资源部的严令，今后不能肆无忌惮地圈占耕地了，可供造房的土地又越来越少，怎么办？于是各地地方政府就打起了农村农民宅基地的主意，各地纷纷开展所谓“建设新农村”的运动，大量拆迁农民房子，让农民移居到新建的楼房中去（这类拆迁房，上海规定满5年后可作为商品房出售），其目的是为了增加政府的土地储备，而且，补偿给农民的拆迁房，还能计入保障房数量，一举两得。

不过，城乡结合部的、近郊的农民房子早就拆迁得差不多了，即使拆迁农民房子腾出来的地块，也是离中心城区越来越远。

3．房产开发商的“抢地潮”。房子归根结蒂是要造在土地上的，没有了土地储备，房产开发商就没有办法再玩下去。目前，大量外来人口还在持续地向一线城市涌入，一线城市土地资源稀缺的情况将越来越突出，政府拍卖的住宅用地离中心城区越来越远，这个总的趋势，一线城市的房产开发商自然是看得一清二楚的，所以，开发商普遍产生“抢地”的冲动是完全可以理解的。

2008年和2009年，一线城市就发生过开发商的抢地热潮，当时，土地拍卖价越拍越高，不断出现“地王“，即不断刷新土地拍卖价格的最高记录。2010年政府实行号称史上最严厉的对房地产宏观调控政策。政府除了通过”限购令“大力打击房产市埸的投资、投机性需求以外，还通过“限贷令”大力限制房产开发商的银行贷款，政府还严查开发商“囤地”行为，重申开发商对已购入的土地如不能在限期内进行开发，政府将收回土地，并对开发商进行经济惩处。这种种措施的目的，就是要造成开发商的资金困难，使开发商在面临资金链断裂的情况下，不得不大幅度降低房价以求套现。所以，2010年和2011年确实是开发商资金最困难的年份。但是，，早在宏观调控政策出台之初，一些综合实力强、资金来源渠道广的大型房产开发企业就已经及时采取了种种措施，来缓解资金方面的矛盾，而许多实力较差、且在2008、2009年抢地潮中购入大幅土地的房产公司，也多数见机得早，及时将房产项目转让给了有资金实力的大公司，有的较小的房产企业，甚至干脆并入了大公司。所以，在2010年至2011年，尽管大多数房产开发商都在苦苦支撑，但真正发生资金链断裂的房产企业极少，一线城市的房价也没有象某些人期望的那样发生断崖式或崩溃式的下跌。至2012年，各上市的房地产企业公布年报时，人们都发现，这些公司的现金流量并不象人们普遍猜测的那样糟糕。

从2012年5月份起，房产市埸的成交量出现明显的“回暖”，房产成交量的同比、环比数不断攀升。成交量的上升使房产企业开始大量回笼资金。目前房产企业多数实行“小盘多推”的策略，每次开盘推出的房源多则一百多套，少则只有几十套，但按现在的房价，一套房子少则回收一百多万元，多则回收二、三百万元，即使一个小盘，也能回收上亿资金。而且，往往一个小盘在数天内即基本售完。所以，这种现象延续至2013年二、三月时，从多数房产企业的资金情况都已基本上好转，有的企业更积存了相当数额的可用于购地的资金。但是，房产商还是不敢出手大量拿地，原因是他们普遍预期政府针对房产市埸回暖现象可能出台更严厉的调控政策。

新国五条的出台，实际上是给房产开发商吃了个定心丸，因为新国五条对一手房市埸的调控几乎没有什么实际性的新内容，新国五条唯一有实质性内容的是对二手房转让收入差额征收20%的个人所得税，这就大大抑制了二手房市埸的交易，将原来二手房市埸的一部分需求者驱赶到了一手房市埸来，对一手房市埸构成了实质性的利好。而且，又赶上新旧政府班子交接，预期短期内政府不太可能再出现新的房地产调控政策。对那些已经回笼了大量资金的一线城市开发商来说，不抓紧这个空档期出手抢地，更待何时？这就是最近一线城市又出现新一波“抢地潮”的原因。

但是，与2008年和2009年的“抢地潮”不同的是，上一次抢地潮中，不少房产企业带有一种疯狂性，而这次抢地潮中，参与的房产企业明显理智、谨慎得多了。

4．这次房产企业拿地热，对缓和一线城市未来房价的供求关系有好处。政府拍卖的每块土地，都是预先规定好容积率的，根据容积率，可以很轻易地计算出在该地块上可以建造多少平方米建筑面积的房子。同时，政府又严格规定，开发商拿到地以后，必须在一年之内开发。所以，现在开发商拿多少地，就决定了二、三年以后开发商可以向市埸供应多少平方米的房子。

有资料说，2014年以后，北京和上海具备购房能力和限购令规定的购房资格的外地户籍人数将大量增加。所以，如果现在开发商不多多拿地，二、三年以后，面临房产市埸的“刚需”大幅度增长，就有可能出现新一轮的房价暴涨。