中南财经政法大学金融学院张东 (房地产金融与投资、房地产经济) 在线访谈问答汇总

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收藏 2016-03-07

张东，中南财经政法大学金融学院投资系教授，博士生导师，房地产研究所所长，兼任教育部管理科学与工程教指委委员、中国投资协会投资学科建设委员会常委、全国高校房地产学者联谊会理事、湖北省房地产经济学会副会长、湖北省住房改革与发展研究会常务理事和武汉房地产开发协会理事等职，曾任金融学院副院长、投资系主任。

主要研究方向是房地产金融与投资、房地产经济与住房制度、城市基础设与房地产市场等，在《财政研究》、《财贸经济》、和《当代亚太》等学术刊物发表60余篇论文，主持研究了多项有关课题研究。

问答汇总：
Q1: 坛友condmn：
张老师，您好，想请教您对我国当前房地产价格怎么看？如何看待土地出让金对地方财政的重要作用与平衡房地产价格的矛盾？还有就是当前经济不景气下如何对与房地产相关行业的转型？
A1:
关于个问题：
1.首先要明白，房价是个大概念，住房、商用房、写字楼等等的价格都包含在里边，这样一个综合价格与大家普遍关注的住房价格是不同的。我想大家可能更关心的是住房，这种关心有道理，因为它更贴近我们的生活。下边就谈住房价格吧。
2.当前住房价格总体上回升趋势明显，但空间差异很大。一线城市上涨太快，而三四线小城镇动静极小。我认为此情况比较正常吧，理由一是刚需压抑了一段时间了，现在释放了；二是各种各种政策环境一下宽松了许多，一部分潜在期需求提前转化为即期需求；三是一部分投资性需求回来了，也还有新加入的；四是有羊群效应，有点恐慌非理性；五是三四线没动静的道理简单啊，就是公共基础实施和服务不行呗。
3.目前这个情况其实就是市场的正常反应，但结果可能是遗憾的。因为目前去库存难在小城镇，这个难题没解决，同时一线城市价格过高会带来一些负面效应。有人说可能有一种情况，大城市动起来带动小城镇交易也活起来，我觉得不可能。
关于第二个问题：
房价高——土地出让金多——地方财政收入好，但房价过高会带来诸多麻烦。平衡该关系是一个难题。我觉得在ZF做好住房保障的前提下，房价可以适当放开让市场去调节，即让地方财政也更加尊重市场，要相信，若果“适当放开”这种信息成为真正被市场消化，一定会影响市场预期，那时候银行会谨慎放贷，买卖双方也会谨慎起来。另外，要坚持继续寻找土地出让金的替代财源。
关于的三个问题：
开发商转型太有必要了，事实上目前已经有不少开发商已经和正在转型。他们已经看到了房地产存量市场为主的趋势，有远见。

Q2: 坛友alessander：
请问张教授，
问题1、如何看待近期深圳与上海楼市价格的快速上涨？我身边就有朋友卖股票去买楼，说这样赚钱赚的更快一点。此次深沪楼市房价上涨已大大超出预期，其主因是什么？套利资金的出逃是否是主要推手？
问题2、2015年全年房企公司债融资爆发性增长，导致获批地产企业较大幅度降低财务成本。高库存情况下，房企融资手段也丰富起来，ZF扶持地产业的力度可见一斑。整体行业资金运营改善明显，地产企业的转型也带来了一线生机。请张教授介绍一下目前地产企业业务多元化及转型的发展情况。
A2:
个问题前边已有谈到，不赘述。第二个问题我和我的一名研究生正在研究类似问题，简单谈两句吧：
   房地产企业多元化战略变革行为是房企基于外部市场环境的变化，而对多元化战略进行调整的一系列选择和抉择过程，研究房企多元化战略变革行为主要应聚焦于几方面：首先，多元化战略变革的方向，即房企是否增加或减少主营业务数量；其次，多元化战略变革的程度，即主营业务收入的分散与集中程度，如果单个业务的营业收入在总收入中占比明显增大，即使总的业务数量未发生变化，也可视为房企降低了其多元化程度；再次，房企对多元化战略的综合调整，即同时考虑变革方向与变革程度的复合作用。
   目前不少房企已经在实施战略转变，如行业领头羊万科与百度建立战略联盟关系，旨在将大数据和互联网技术引入商业地产业务之中，借技术变革的先机赢得战略竞争力，而另一行业巨擘保利也正式发布了“以全产业链方式进军养老产业，打造机构养老、社区养老和居家养老‘三位一体’的中国式养老体系”的养老产业战略[ ]。浙江广厦则高调宣称在“未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型”。类似情况正不断涌现，“转型”、“变革”、“多元化”已然成为房地产行业的热点词汇。
   依照权变理论的思想，随着外部环境的变化，企业自身也应该采取相应的策略或战略进行应对，万科、保利等房企的行为正是这一理论思想的现实体现。现实中，房企的应变行为不一而足，多元化即是一种重要的战略变革选择。事实上中国房地产企业不乏多元化经营的先例，例如华侨城集团41.65%的主营业务收入来自于旅游综合业务，3.91%来自纸包装行业；泛海控股主营业务收入中23.84%来自于证券经纪业务，10.83%来自证券自营业务。企业作为行业乃至整个国民经济的的微观元素，其行为最终将通过多重环节产生各种连锁反应，因此，应高度关注房企的这一动向。仅供参考。

Q3: 坛友cqyy6356：
张老师，一线城市与二三线城市房价走向让人看不懂耶，张老师跟我们做一个分析和预测吧？
A3:
一二线城市价格涨太快正常，是市场对环境变化的正常反应，但结果可能不是很好。涨到一定时候会下来的。

Q4: 坛友思维裂变：
问题一：请问张教授您怎么看待房地产业的庞氏骗局？
问题二：“烂尾楼”的根源在哪里？
A4:
我国宏观层面不存在主观上的庞氏骗局，不过目前由于市场运行机制上的问题，就个体而言，存在拆东墙补西墙的一些现象也不奇怪。烂尾楼原因很多，主要是投资决策失误、融资保障机制不行、市场变化节奏把握不好。
总体上，我的房地产经济走在符合我国国情的正常发展道路上。说其正常是因为它解决了我国的很多问题，客观仔细地回顾一下真的是这样，走在正常道路上不是否定会有不满意。

Q5: 坛友qq1134120070：
请问张老师：
1.如何看待今年春节过后北上广房价的猛涨和去年深圳房价在一线城市中“一枝独秀”的表现？
2.近日发布的中国制造业采购指数已经连续下滑5个月了，且仍然处于枯荣线以下，这个趋势与房地产市场的火爆有何关系？
A5:
中国制造业采购指数是全国层面的，而深圳等几个城市的房地产销售旺盛很难撼动全国的.......同时，房地产销售与开发与建材与.........与制造业有一个不短而且不简单的的链条，传导过程哪有那么简单呀？

Q6: 坛友pzh_hzp：
业界有一种看法，房地产绑架了ZF，现在金融方面正在去杠杆化，那么能否举一反三，在房地产业的对策上去房地产化，自己想问的是：请从房地产经济的角度谈谈这方面的看法
A6:
去房地产化这个命题不成立，因为国民经济与社会发展不可能没有房地产。只能说减弱在特定阶段对它的依赖性。我国也想减弱地方财政对它的依赖性，但目前很难。地方ZF也要为老百姓干事啊，城市基础设施建设等等都要做啊，钱在哪儿？上边说过的，要寻找替代财源。

Q7: 坛友lonhg：
老师您好，如何看待广州房价，在北上深房价疯涨的同时，广州房价波澜不惊，对于年轻人来说定居广州还是有希望的。同样是一线城市房地产的发展主要在什么地方不同？谢谢
A7:
深圳年轻人更多，对自己的收入预期信心更大；深圳地方小，需求向周边稀释的难度大；深圳就业机会发展机会可能更多一些；羊群效应没有感染广州，广州有一定的抵抗力喔。

Q8: 坛友cyfelpower：
请问，房地产与我国金融市场动荡有何相关性？如何选择固定资产投资？
A8:
房地产与金融关系太密切了，就难商业银行来说，土地储备贷款、开发贷、个人住房抵押贷款三部分房贷占总的信贷资产一大块比重，房地产市场行情好与否与商业银行风险紧密相关。如何选择固定资产投资这个问题太笼统了，肯定是选最有可能实现你的预期收益的项目啊。

Q9: 坛友wangquan322：
我国的人民币货币目前是不是过剩的，国内主要的资金池子也就是股市、房市，目前房市的涨，是不是因为股市这个池子爆了？
A9:
央行不是说了吗？稳健宽松点一点点啦。房市旺是局部的，股市有钱转头流入房市不可否定，但要说很多不见得。

Q10: 坛友迷失的救赎：
请问老师，如何从M2增速角度来看一二线城市价格的上涨，如果持续通胀，普通人能否找到替代房产的抗通胀武器。
A10:
我个人认为房子是最后的抗通胀工具之一了，但你在很高价格时候买房子客观上就降低了它的抗通胀性了。所以关键还是要科学理财。

Q11: 坛友condmn：
请问张老师如何看待房地产市场受二胎政策的影响？如何看待普通人工资与房价的背离，以及丈母娘对房子的需求，以及对婚姻市场的影响
A11:
二胎的影响是一个长期影响因素；工资与房价背离难免，关键是有科学机制来解决这种背离而导致的无房问题，把将来的收入拿到现在来与现期收入组合再设计好符合自身特点的负债消费办法就可以了，丈母娘问题是中国的特色吧，对住房市场有一定隐形影响。

Q12: 坛友celenaxin：
请问如何看待近期传言的广州要放开限购政策。ZF的宏观调控政策是不是只能依赖房地产了，会不会像03/08年那样，再次出现房价大涨，实体经济并未出现好转现象。
另外，如何看待“库兹涅茨魔咒”？我国房地产自2000年兴起，15～20年的建筑周期，现在是不是楼市处在崩溃边缘？您预测会不会到来，如果会，是什么时候？有句俗话说“建筑封顶之时，就是经济崩塌之时”，上海中心也封顶了，这个您怎么看？
A12:
不会只依赖房地产，但房地产是依赖对象之一。不会像03/08那样吧，环境不一样了，ZF的调控能力也提高了。应该相信。
库兹涅茨倒U运用到房地产上就是房价涨到一定时候会下来的；我国房地产市场起步不是2000年，上世纪80年代中期改革开放就开始了，而真正大发展是从1998年停止住房实物分配开始。目前不是崩溃边沿，个别城市房价涨速过快而已。不要那么悲观，我国的房地产市场其实有不少亮点，只是人们总习惯发现不满的地方，这其实不坏，可以推动改进和发展。
一定要把房地产与库兹涅茨倒U扯到一起的话，有这样一种看法：在库兹涅茨倒U的前半部分，当收入分配不平等处于加剧阶段时，住房的投资性需求会看涨，因为此时还有许多人因不富裕而缺房，这必然给富人这样的信号：投资住房有利可图，或租或卖都有很大市场。而投资性购房比重大必然推动房价上涨。然而，在库兹涅茨倒U的后半部分，当收入分配不平等处于得到改善阶段时，住房的投资性需求会减少，因为此时都有房了或者说缺房者很少，投资住房的获利空间变小了，投资性购房比重减小，从这个角度讲，此时房价是趋降的。当然还有一些假设前提，应注意的是两种情况下都考虑房价平均房价收入比的话，其升降应更明显一些。