中央最担心厦门等城市房价崩塌？

思想内参2016-03-11  

近期，一线城市房价的上涨受到广泛关注，也引发决策层的警惕。受有关部门委托，中金公司对全国各大城市的房价进行了秘密调查，草哥最近从内部渠道，获得了中金公司策略组的这份调查报告，今天作为福利把它发出来，大家参考一下，最好不要外传。下面一共有两张图，一张是全国城市房价收入比，一张是住宅平均价格，数据都是最新2月份的。其中北京、上海、深圳的房价收入比分别达到44.4、42.3和33.7，大大超越警戒线。其他房价收入比较高的城市包括天津（21.6）、厦门（17.1）、杭州（16.9）、三亚（15.8）、广州（15.6）、南京（13.7）、福州（11.3）、温州（10.7）、汕头（10.1）。如果你要投资或者买房，结果请酌情参考。中金公司策略组的这组图值得市场强烈关注，特别是在房价这个分歧大、且诸多观点难以在短期之内辩驳清楚甚至难以证伪的问题上，这种客观调查，拿数据说话的精神，值得肯定。值得决策部门注意的是，房价问题牵一发而动全身，现在或许还在可控范围，一旦房价开始回调，下跌的时间会更长，且往往伴随更为沉重的代价，中国应该引以为戒。

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下面是中金公司地产研究员对这两幅图的解读：

1、北上深等地房价快速拉升创新高，短期内有其必然性，中长期则在进一步积累风险。四大因素引爆短期涨幅：供应严重不足（且未来新增供应也跟不上）、地价大幅攀升、政策不断刺激、信贷环境宽松。本质上仍是土地垄断供应、经济增长及地方财政对房地产过度依赖的结果。因此，房价快速上涨是必然结果，也是短期内无法扭转的趋势。但是从中长期来看，这样的制度环境及房价形成机制，是不健康也不可持续的。前已有日本和香港为鉴，正如梁博在《又见房价上涨：城市住房供大于求还是供不应求》一文中提到的：“（该等制度环境下，日本和香港）一旦房价开始回调，下跌的时间会更长，且往往伴随更为沉重的代价，中国是在应该引以为戒。”

2、中国这么大，哪些城市健康，哪些有风险？

-先明确一个事实，房价的地理梯度在中国还不够大。与人们的惯常认知不同，中国的经济产出和人口分布非但不是过度集中于大中城市，其集聚度反而不足（详见《岂止于大：全球大城市发展路径研究》）。同时，中国明星城市和普通城市的房价差距也小于发达国家（日本东京均价是典型小城市的10倍，美国纽约均价是典型小城市的7倍，北京均价是小城市的6倍），甚至明星城市本身的核心区房价和郊区房价的梯度差也不够大（国际上绝大多数明星城市郊区房价是核心区的40%以下，北京上海则达到了50%-60%）。国际经验告诉我们，未来中国经济与人口仍将持续向大城市聚集，房价的地理梯度也会进一步增大。一句话来说，中国现在太“平”了，未来会更“陡”。

-梯度增大的结果到底是明星城市涨？还是小城市跌？这个问题很难下定论，因为这不单单是结构性问题，其中还夹杂着周期因素。如果除开周期因素，静态或者说从短期维度看，可以得到如下初步结论：

首先，可以比较肯定二线城市是基本健康的。房价收入比6-7倍，月还款占月可支配收入的比重30%，库存平均去化周期13个月，各项指标均合理。（注：关于房价收入比几倍算合理，众说纷纭，考虑到各国收入增速、制度环境、文化偏好不同，也不应该有统一标准。全球主要经济体里美国最低（只有3-6倍），但美国地广人稀、美国人生活在汽车上、美国人平均一生要搬13次家；欧洲大概5-6倍，这与欧洲不少国家对租房者的保护不无关系；亚洲国家和地区普遍较高（6-10倍，甚至更高），地少人多是一方面因素，东方人对产权的偏好也不可小视。）

其次，一线城市房价的确高，但也有其“必然性”。Hanfeng图中使用了北上广深四地最贵的核心区房价除以全市平均可支配收入计算房价收入比，结果看起来有点高得吓人。如果采用与其他中小城市一样的算法，一线城市平均房价收入目前16倍，看似仍然不低，但与香港、东京等全球明星城市也基本可比，显示出这类城市被全球富人定价后普遍高房价现象（用当地人均收入计算房价收入比则忽略了这一特殊现象）。另外，我们也发现一国的贫富差距（以基尼系数衡量）与其明星城市房价收入比呈正相关关系，这也在一定程度上解释了这类城市的高房价。

三四线城市4-6倍的房价收入比，看似不高，但是否应该更低？如果从人口净流出、产业和经济进一步向大中城市及都市圈集中这一趋势来判断，三四线的房价收入比有理由更低。加上高库存压力，房价压力在相当长一段时间内恐怕都难以缓解。

由此，如果仅考虑结构性问题，房价地理级差的扩大很可能是通过一线再涨、三四线调整来实现的。当然，如果把周期因素引入进来，从中长期来看则不甚明朗，需要观察国内政策变迁乃至制度改革，以及国际经济走势。