昨晚有人托梦和我说，楼市中调控的不是经济问题                     

原创2016-03-14by     真叫卢俊的地产观

最近房地产依然有乱想，比如链家，比如首付贷，期间也陆陆续续看了不少人的评论，朋友们基本很理性，基本很严谨，所以用了大量的经济数据


但是我好奇的是，不少朋友其实用的都是一个数据，但是得出的却是相反的结论，这个就是数据的问题，我大学时候我的老师就和我说过，数据是骗人的。

其实这句话应该换个角度来说，数据不会骗人，就看你怎么用数据的

高晓松说过，历史是胜利者的勋章，我们所看到的所有历史都是最后的胜者用来纪念自己的故事而撰写，所以理所当然牺牲亿万而只剩下一个

我们经常看待ZF出台一个政策，扶持一个领域或者打压一个领域，经常的出发点在于这个领域，我们会分析这个领域如何如何，这个领域是好是坏，但是通通忽略了ZF这个角色

就是为什么在现在这个时刻扶持，为什么一定要这么坚决的打击。这个角度不好分析，容易陷入一个阴谋论的推论，但是这个角度却不能不分析，的确一个成熟机构在任何时候做任何决定都是有理由的，更何况是一个国家

根据我的观察，我自己有一个小逻辑法则就是：用经济手段扶持经济问题，用行政手段打压政治问题

如果一个城市的经济不行了，出台的政策一定是经济导向刺激的，但是如果强行用行政手段打压一个领域，那么这个案例的背后就不光是经济数据那么简单的，简单的只聊经济那么就有点片面了

对于房地产，因为关系到每个百姓的大额开支以及国家经济走势，所以国家对于这个行业是异常敏感的，敏感的点不只在于经济，更多的是房地产背后所传递出来的价值观以及对社会的影响，这个是最基础也是最重要的事情，如果看清楚这件事，理解很多政策的出台就看得通多了


最近和不少ZF部门和涉及ZF部门的朋友聊天，闲聊的时候，他们透露出对于当下的态度

然后我昨晚做了个梦，梦里有个人对我说了这样的话


对于房价的态度

对于上海房地产的态度，一定是不能接受房价下滑的，对于房价上涨也保持一个态度：接受房价上涨，但是不能接受房价突发性上涨，有几个时间点是敏感时间点：

每年的12月，这一个月的房价涨幅决定这一年的城市涨幅，而每年涨幅最高的城市中央会点名批评的，当然每年被批评的大概率事件会在北京、上海、广州、深圳之间选择，所以不论怎么样，12月你想卖豪宅这个预售证是非常难拿到的

重要会议前后：房地产是舆论经济，大家都在期待重要会议可以给点指示方向之前，也觉得这个时候需要给会议营造安静的氛围，所以这个时候也是不能接受房价飙升。


所以明智的操盘手，如果你要运营一个豪宅项目，预售许可证的节点要千万选好，不要到时候碰到有房不能卖的现象

对于首付贷

其实ZF自己也内部测算过，首付贷的规模没有那么大，影响也没有那么大，首付贷从经济上来说没有很大的问题，但是首付贷背后呈现的价值观就是：只要你胆子大，没有购买力你也可以买下你没办法拥有的房子


首付贷不同于其他的过桥贷款，首付贷背后蕴含的逻辑就是：你想买房么，只要你想买，钱的问题我帮你解决，还钱的事情到时候再说，现在不管要多少钱的房子，我都可以帮你解决钱的问题

银行通过贷款是希望普通百姓可以用未来的现金透支来购买当下还比较昂贵的房子。但是为了让大家明白买房这件事还是有一定门槛的，所以设置了首付这个概念，而首付贷则把这个态度碾轧了，这种商业逻辑可以说得通，但是背后的价值观是这个社会所不能接受的，被打压也是很正常饿

不论如何刺激，房子都不会成为随意就可以买的东西

对于最近严控上海楼市，一手房不发放预售证

对于一个城市来说，其实可以接受任何动机的购买房子，不论你是处于自住的还是改善的，甚至你是为了投资的，为了资产保值的，这些的购买理由都可以接受而且是非常正常的动机

但是唯一不能接受的理由就是：恐慌性购买。当年不少城市因为某种病情被恶意放大爆发的恐慌性买盐、恐慌性买板蓝根、恐慌性买白醋等事件，后面都受到ZF的严厉控制，就是任何的消费都是基于我有需求我购买的大前提下，而不是基于现在不买以后就没了的情绪

现在的上海楼市也是如此，2月份的市场一定不是正常的市场，造成这种因素就是因为有不少个体在制造恐慌性言论，这个是ZF不能接受的，采取行政手段控制也是理所当然的

所有人都知道不发放预售证是不符合常理的手段，但是在当下就需要这样的不符合常理的手段

对于上海的人口结构

不少人都说上海在做人口调整的事情，的确现在就在做这件事情。对于上海来说现在需要3类人，一类是所谓的高端人才，一类是最基层的服务人员，最后一类是应届毕业大学生。通过房价的杠杆调节确是调控的重要措施，

用高房价的方式树立一个门槛，而对于高端人才有非常诱人的购房补贴和落户政策，这一块从来不会高调宣传，但是只要你进入某一个领域你就会得到对应的福利

另外城市现在在做大量的拆除违建动作，这个动作其实就是变相排挤社会底层的一种方式，并且把拆违之后产生的土地红利转移给需要的指定人才

而对于社会需要的大量服务人员，比如保姆、比如各种蓝领，你可以看到越来越多的机构都提供包吃包住的服务对吧，这里的住都是ZF补贴的啊，否则你以为他们怎么租到那么多宿舍啊，包吃包住的前提在给予3000以上的工资对于留住最基础的服务人员还是有竞争力的

关于大学生，其实态度也很明确，对于一个城市来说大学生肯定是需要的，这是一个城市的活力源头，这也是为什么这么多联合办公啊、孵化器啊、青年公寓会成功。你真以为他们做的风风火火啊，实话实说如果没有ZF补贴，他们都是亏损的，ZF对于年轻人来说还是希望让他们降低基本的住宿和工作门槛

但是能否留下来还是要看自己的能力，高房价就是证明他们能力的时候，对于年轻人来说一定是没那么轻易能买下房子啊，这一点毋庸置疑。

对于对链家的打压

链家的商业逻辑其实蛮清楚，用自己的资金实力获取独家房源，然后依靠人海战术实现房屋去化，被人诟病的抬高售价的也是价高者得的模式，从商业上来说也是无可厚非。但是链家忽略的一个特性就是：对于中介来说，本来就是低门槛高收入的行业，对于这个行业天生的鱼龙混杂的现状，所以这个行业本来就不适合在短时间内快速扩张的

扩张意味着你短时间内聚集了大量鱼龙混杂的人以及短时间内赚掉了大量的钱，这样的扩张必然会成为众矢之的，所有人都会盯着你，所以除非你这个企业浑身上下流着都是干净的血液，不然一定会被各种攻击

另外对于ZF来说，最不能接受的是链家尝试形成垄断的气场，虽然名义上市场份额不高，但是异常高的开店频率导致的对外传递的气场，这个是机构不能接受的，房地产这行万科也只有2%的占比，而链家现在已经占大了20%，未来目标是50%，这个是万万不能的

大资金流动领域，除了ZF机构，没有任何一个企业可以形成垄断，哪怕有这个念头也不行

对于增加小户型套数的政策


增加小户型套数，除了开发商，所有人都是皆大欢喜。对于市场来说，等于增加了市场供应套数，这对缓解供需矛盾是有直接帮助的，而且对于客户来说，房价的高涨之后，买相对小的面积从而达到控制总价的目的是唯一的选择，而且90平米的红线设置必然会驱动开发商采取偷面积策略，未来ZF各个机构对于这个审核不会像过去那么严格了，只要不太夸张都可以的

另外增加小户型供应的另外一个利好就是增加了银行收入和ZF收入，套数增多之后交易频次更高，各种税费也会更多。此外小房型的客户贷款意愿会更强烈，也等于间接的增加银行的收入，所以这个政策除了让开发商不爽之外，对所有人都是好的，所以这个政策未来会强力推行




对于楼市，ZF官员差不多这样的态度，背后没那么多经济学现象，更多的处于社会稳定与和谐的角度出发

如果你可以理解上海的温度永远不会突破39度，那么同样你就可以理解当下所出台的各种政策

梦里的人是ZF部门内部的？

其实我看不清楚他的脸

至于内容信不信

就看你自己怎么理解了