陈劲松：山明疑有雪，岸白不关沙（近期房产热点答问录）                     

                                      原创2016-03-22    世联行                                                                                                

答：“风乍起，吹皱一池春水”，所谓“过热”之风，其实主要来有些媒体的炒作，尤其是网络媒体需要寻找热点，把一个自前年就开始展开的房地产市场分化，当作新发现的事件，从而吸引眼球罢了。

其实，据世联行的数据，以累计新开工面积减去累计销售面积推算，全国商品房库存总量为45亿平米。其中，住宅30亿去化周期3年；商业12亿平米，去化周期15年；办公3亿平米，去化周期11年。最严重的是东北，光住宅去化就需要7年，而商业办公要超过25年来消化。怎么能光凭几个城市就能简单地覆盖全国大多数的城市呢？

深圳的上涨，在2015年股灾之后就非常明显了，哪里是今年的故事呢？你提到的房价上涨过快城市也大都如此。

有些媒体把去年的上涨，统统加在今年的两个月上，看同比，显得涨势历年所未见，“过热”之风就通过网络发酵吹起来了，仿佛中国应该政策转向了，要从“去库存”转向到“防过热”了，这是典型的“一斑窥豹”，误导公众。

答：这个问题复杂又敏感，我只想说一下全球房地产价值的一个最基本的规律，那就是：“房地产价值从来在全球就不是平的”。这是最基本的市场规律，任何以计划经济的思路，希望持平的良好愿望只能带来市场的更大报复——比如库存更加严重。

以目前积压最为严重的商办物业来说，我看一下全球的规律吧：全球排名前10的城市（不包含中国大陆城市，在亚洲只有东京、香港、新加坡）叫做World City（世界城市）。这前10的城市，其商办物业大宗交易的总金额占全球所有城市总额的60%；如果按全球排名前20（中国大陆含北京、上海，不含广州、深圳），叫做International City（国际城市），这个比率竟然高达80%！

这就是规律！也就是说，全球商办物业不平等不是中国独有的，虽然每个城市都规划了自己的CBD，但等级差之大，令我们无法想象。再比如，美国底特律和纽约之间的差距，远远高于北京和沈阳的差距。

怎么打击？怎么拉平？

人为打压纽约的商办物业价格会把底特律的商办物业拯救了吗？有益于谁呢？只能是有益于管制部门可以实施进一步的租金管制，进一步增加权利，有益于已有租户的既得利益。这不是很清楚吗？

答：我们希望“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，可是祖国地方太大呀！正如全国春天的气温一样，东北尚在下大雪，而南方已经“春分三色，二分尘土，一分流水”，这不是正常的自然现象吗？

目前中国已经是一个统一的大市场了，我说这个话的意思是说，市场的两个基本要素：资本和人力是全国配置的。也就是说房地产两个大的需求因素“钱”和“人”就像空气一样在中国的大地上是流通的，而且这正是中国改革开放最重要的成果。当我们不能退回到计划体制把钱和人管死的时候，我们是否要反思一下，是不是房地产市场中的另一个重要因素“供应侧”出了问题呢？

难道我们在每个三四线以上城市建设新城和CBD不值得反思吗？我们长期坚持大城市控制人口的策略，讲中小城镇，尤其是偏远地区的小城镇作为城市化的主力，是完全错误的，本次库存和积压不就是这个恶果吗？

答：也能解决一些二、三线城市的问题，比如本轮新政以来，各地区的“去库存”针对本地情况，还是有效地拉动了需求的。出现了以前没有过的情况：

截止至3月18号，世联行的成交总额中一、二、三线成交总金额分别占比为21%、36%、35%，其中一线城市成交增幅在放缓，三线城市的成交增幅在上升。当然，并不是所有三线城市都上升，上升快的主要集中在深圳和上海大都市群的三线卫星城，比如东莞、中山、惠州、珠海、苏州。

在本轮新政之前，这些城市的积压也是非常明显的。对于华中、西南的住宅成交也有明显改善。但必须看到的是，对大都市群外的城市和全国商办物业的库存尚未发生作用。

答：其实中央提出的“供应侧改革”才是根本之道！解铃还需系铃人，既然是供应侧的问题就需要供应侧来解决，更何况提到了“改革”的高度。供应侧哪些方面需要改革？

       (1) 商办物业问题，要改革的是改变使用性质，将有条件的办公和商业，乃至产业用房改为公寓；尤其是二线城市的商办物业。不改革，几乎无出路；

       (2) 三四线城市住宅积压，政府应该结合农村人口进城，与农地改革统一起来；

答：唉！“江南多少前朝事，说与人间不忍听”。日本90年代崩盘的股市，我们从10年前就开始讲了，甚至有人拿出20年前的报纸，都在呼吁打击房价泡沫了。各种数据，指标都在讨论一个大泡沫已经早就形成了，听信这个“警世明言”的人，不知多少辛酸泪啊！

现在还要说的是，这是一个“狼来了的故事”，还是一个“杞人忧天”的故事？当然说任何预测必须有个时间限制，我们姑且地把它定为五年好了。

五年之内，我们能否像90年代的日本呢？

    （1）完成城市化，最重要的是完成大都市圈化？

    （2）产业聚集完成，公共服务均等化？

    （3）货币完全自由兑换？

    （4）城乡收入差别彻底解决？

    （5）产业国际化，海外收入约等于国内收入？

    （6）房屋按揭贷款占GDP的50%？

我赶脚一个也达不到！

深圳的情况比较特殊，这是一个只占上海面积1/6，却容纳上海人口一半的中国最大移民都市。深圳房价对总体上的货币供应和人口增长非常敏感，你说深圳假如出现30%~40%的房价下跌，会有多大的问题？

我想起了2004年、2008年的情况，当时深圳局部地区确实出现了房价下跌40%的情况。当时某报纸和专家曾预测由于深圳按揭贷款率高，会出现一千亿左右的不还按揭的银行坏账。到了年底，房价并未回暖，银行有坏账吗？万分之一的坏账也没有！

正如去年股灾，多少人损失远超50%？多少人配资啊？请问有多少人跳楼？有多少人上街游行？

对于市场经济，对于价格波动，深圳人是全国理解最深的，他们服从规则，愿赌服输。反而当政府乱改规则，比如去年佳兆业事件，买楼的人没法产权登记，业主们就会上街抗议表达诉求！这就是深圳！

怕泡沫，政府完全可以给银行下指令收紧按揭啊！谁家的孩子谁家抱么。咱们有些媒体能否不把成人当孩子，把孩子当成人？说句不中听的话，成年人用自己的钱干不违法的事，“干卿底事？”

答：这是两个问题，一个是深圳房地产市场是否是赌场；一个是房地产中介的角色咱们分开来说。

关于泡沫市场的问题，传统上有3个判断标准，必须同时成立：

    （1） 杠杆，所谓“以小博大”。规则上，抵押按揭杠杆超过90%。

    （2）转手率，“炒楼”最重要的指标是每年转手率到底有多少次，香港97年之前是7次，也叫“击鼓传花”率；

    （3）居民杠杆率，指标是抵押按揭总额占GDP的比率，美国次贷危机前是80%，危机之后是70%，日本是50%，中国是多少？不到20%。

我赶脚中国一线城市这些条件一个也不具备！所谓“首付贷”加了居民杠杆，听上去像，但事实上与美国次贷完全两样。试问哪个家庭没有资金安排，而需要3个月到2年时间筹集一大笔钱呢？首付贷只有当时间超过三年的，才能叫做加杠杆。

至于转手率，试问我们两年内转让的严格限制，谁能做到一年内“击鼓传花”？

关于房地产中介的作用，我只能借用“女人是祸水”来用做自我辩解了。

       我特别理解，当房价上涨时，大家对房产中介愤恨之情。谁让中介充当一个报价的角色呢！

       王小波曾讲过一个中亚古国花剌子模的信使故事，说，这个花剌子模王国有个奇怪的逻辑，只要战斗前线的信使传来捷报，全国就举国欢腾，视之为英雄；如果这个信使传来失败的消息，就视之为恶魔，被砍头。我觉得过国人和有些媒体的水平，和花剌子模王国的人没有大的差别，我们房产中介几乎就是信使的待遇啊。

我对西施的故事特别反感！这是典型弱势群体被强权污垢后的故事，国人竟相信了这个传说，俺只能呵呵了。

其实，中介的理论经过几百年的论证，非常清楚了，她们是靠成交的量来收取佣金的，请问是价格低成交容易，还是价格高成交容易？

       答：说得不错！但一个大趋势和中介营造无关。中介既不能超发货币，也不能缩小供应；既不能缩减税费，也不能改变程序；既不可让人群流动，也不可让产业集聚；既不是房产拥有者，也不是房产购买者；既不能修改城市规则，也不能提供周边配套；既不能制定交易规则，也不能改变交易规则；她们只是市场的诠释者啊！

      说中介是房价上涨的推手，那么请问房价下跌，中介是怎么回事呢？她们怎么不力挽狂澜呢？比如说，在我的家乡东北，难道说房价下跌也是她们的作用？“西施若解倾吴国，越国亡来又是谁？”

       说中介不停地在钻规则的漏洞和空子，因此就是罪大恶极，俺也不同意。这只能靠完善规则才是正道，你规则有问题就不能怪人钻空子啊。人类的法律规则不就是这样完善的吗？

      “山明疑有雪，岸白不关沙”我们不能抛开真正的原因，而柿子专挑软的捏吧。

—完—

注：本文旨在探讨行业热点问题，不构成对房价下跌的预测。