全面推开营改增试点已经箭在弦上。其中，个人二手房交易将由营业税改征增值税，税率将如何变化，无疑是大家关注的重点之一。

试点：保障所有行业税赋只减不增

记者掌握的一份营改增试点实施办法显示，后续营改增对很多业务都有过渡安排，其中“销售不动产”部分，个人销售不满2年住房的，按5%征收率全额缴纳增值税；销售满2年的住房，免征增值税。

业内专家对记者表示，李总理强调营改增试点要保障所有行业税赋只减不增，常务会议指出原有优惠政策会延续，且有其他过渡政策。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税，跟营业税条件下税负相当，个人二手房买卖者税负不会增加。

征收方式：暂由地税部门征收

某地税局官员对记者表示，税务系统内部已经下发文件，营改增之后，个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。因为二手房交易环节的其他税种，如个税、契税等均由地税部门负责，为统一方便管理考虑，营改增之后，仍由地税部门征收。

目前，上海二手房交易过程中存在营业税、个税、契税、城建税、教育费附加税等，个人二手房交易中暂免征土地增值税和印花税。

正常而言，营业税、个税、城建税、教育费附加税是向卖房者征收，仅契税是针对买房者征收。但在实际市场交易过程中，尤其是一线城市，基本由买房者承担所有税费。交易过程中产生的税收，不能通过按揭贷款实现，在购房时，需要实付——这笔税款构成买房者当期实际的“负担”。

专家：营业税所占比重最大

上海中原房产中介的一位经理对记者表示，目前上海个人二手房买卖过程中，主要包括5.6%的营业税（5%为营业税，0.6%为城建税、教育费附加税等）、1%的个税、1%-1.5%的契税，营业税在其中比重最大。

北京的情况略有不同。由于个税严格执行价差的20%，不能享受“满五年，且为唯一住房”的二手房，买卖过程中，个税可能超过营业税，为交易过程中最大的一笔税款。

北京某区地税局相关负责人对记者表示，个人房屋交易产生的个税，原本有两种计征方式，一种是按现价减去原值，针对差价征收20%的个税；对于那些难以提供房屋原值的住房，适用第二种征收方式，由税务机关核定一个征收率，对住房现价按征收率征收一定比例，基本为1%。后来，为调控上涨过快的房价，严格执行20%的征收办法。

营改增之后，是否会对上海二手房房价产生影响呢？社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对记者表示，营改增不会对二手房交易的价格产生什么影响，房价基本由供需关系决定，税收只是起到一定调节作用。Shhuang44ss