专家预警：上海即将现“退房潮”

zounghy

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收藏 2016-03-31

“沪九条”在市场造成一定恐慌，多数购房者加快入市节奏，“末班车效应”导致上海上周成交量暴增，部分购房者后续可能因资格缺失等原因退房

　　上周上海出台“史上最严”楼市新政，成交量却出现暴增。据克尔瑞机构统计数据，上周四个一线城市中，上海成交涨幅最大，环比上涨达37.82%。同策咨询研究部总监张宏伟撰文称，新政出台之际成交量暴涨，上海“退房潮”将尾随而至。
　　3月25日，上海发布“沪九条”，楼市调控主要措施有：落实差别化的信贷政策，普通二套房宅首付比例调整至50%，非普通二套房首付比例提升至不低于70%；提高限购门槛，非户籍居民缴纳社保及税务年限延长到5年。
　　“沪九条”旨在稳定上海近来过快上涨的房价，为楼市过热降温，但新政发布前后，上海楼市成交大涨近四成，创有史以来上海周成交数据新高。
　　克尔瑞机构分析认为：新政在市场造上成一定恐慌，多数购房者加快入市节奏，“末班车效应”导致上海成交暴增。同策咨询研究部总监张宏伟从房企角度分析称：“沪九条”发布前，房企为规避政策影响，拼命跑量；“沪九条”发布后的周末两天，开发商抢开盘、抢客户，无论是否符合“沪九条”政策内容，先开盘圈住客户再说，创纪录的成交数据由此而来。
　　张宏伟认为，“沪九条”发布当日以及之后周末新开盘成交中的这类客户不一定符合新政的限购和二套首付条件，因此“沪九条”发布之后成交的数据，尤其是周末开盘项目存在交易水分，后期存在“退房”风险。当开发商把被“圈”住的客户进行梳理后，不符合限购条件的客户就可能被退房。
　　张宏伟称，根据向业内了解到的情况，同时以近5年非本地户籍占上海市常住人口的比例测算，“退房潮”比例可能占上周71.7万平方米成交量的20-30%，甚至更高。
　　此外，由于是否购房成功以是否网签为准，在“沪九条”颁布前购房，却没有来得及网签的客户，也会有部分丧失购房资格。另有部分人属于首次改善群体，会因二套房首付比例提高，且禁止购房者使用“首付贷”等原因放弃购房。
　　同样的状况也会发生在二手房领域。
　　对于“沪九条”之后上海楼市走势，克尔瑞机构认为新政短期内可以抑制需求。张宏伟认为：“退房潮”后，由于“沪九条”得到严格执行，加之市场需求在前期大量释放，接下来上海楼市会趋于理性，未来两季度会呈现量跌价稳态势。

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zounghy

2016-3-31 18:32:55

上海将出楼市调控新政四大措施猛烈出击

楼市新政包括，对首套房的认定从严，非普通二套房首付比升至70%，对非上海户籍人士提高限购门槛，要求银行不得进行利率竞争，严格执行既有利率优惠规定。多家银行已在部署相关任务

　　针对近期疯狂过热的楼市，上海近期将出台新政进行调控，相关文件将于近日下发。
　　记者获悉，这些楼市新政包括，对首套房的认定从严，非普通二套房首付比升至70%，对非上海户籍人士提高限购门槛，要求银行不得进行利率竞争，严格执行既有利率优惠规定。多家银行已在部署相关任务。
　　据记者了解，该新政中最严的一条，将可能按照“认房又认贷”的原则界定二套房，不过这取决于银行的执行力度。多位上海银行业相关人士指出，“认房”仍是统一要求，已经买过房，不管有无贷款，都算是二套房。但是对于大量的改善型住房需求居民，即目前无房、以前贷过款、再次购房的类型，是否算是二套房，则取决于银行自身的把关。
　　目前上海市执行的是“认贷不认房”，即2014年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房”的贷款政策。
　　第二项新规为，非普通二套房的首付比例将提升至不低于70%。非普通二套房是指面积大于（包括等于）140平方米的房产，这类二套房的首付比例将提升至70%；而普通二套房（不足140平方米）会严格执行50%的首付比例规定。
　　上海市ZF曾于2011年印发上海楼市限购令细则，提出对于居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但此前银行执行未到位，“现在上海的情况基本按照二套房支付40%首付来成交”，一位房产中介客户经理向记者表示。
　　第三项新规为，首套房贷款利率要求严格执行最低九折优惠。此前，由于利率市场化和房贷业务的扩张，虽然要求是九折，但各家银行变相地提出利率优惠。一位股份制银行支行行长表示，上海市对首套房最低的优惠利率能够低至八折，通常处于八三、八五折左右。
　　第四项规定为，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。此前缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前3年内累计缴纳满24个月”。
　　多位地产分析师指出，“认房又认贷”的原则将极大压缩改善型住房需求，短期内会对房价造成影响。另一位房产中介人士认为，如果将部分二套房首付比例调至70%，也会对房地产市场产生重大影响，因为从上海购房结构来看，置换房需求的购房者所占比例非常大，这一政策会大大加大这部分人群换房的压力。
　　国家统计局于3月18日公布了“2月70个大中城市二手住宅价格指数”，上海以环比5.3%的涨幅仅次于合肥位列第二，这也足以说明上海楼市的火爆程度。
　　对于上海房市过热的现象，3月6日，全国“两会”上海代表团开放日中，上海市委书记韩正表示，住房是特殊的商品，必须调控，但调控必须通过科学的、符合市场规律的手段。最近一段时间，上海出现非理性过热的市场情绪抬高了房价，这对房地产市场的健康发展不利，对一些违法违规扰乱房地产市场的行为要依法严肃惩处。
　　“这传达出了明确信号。”上海监管人士此前曾对记者指出，上海会针对楼市过热，出台一些调控政策。在银行业方面，一是规范银行和中介的合作，银行放按揭贷，不需要通过房产中介；二是要求银行查明客户首付款是否来自自有资金，如果不是则应附带个人说明；三是要严格执行二套房首付的政策。
　　多位知情人士均认为，上海楼市调控适时必要。一位股份制银行董事长认为，上海楼市的调整一直有自己的节奏；冷市调热、热市调冷，这是非常难得的真正差异化的住房政策。也有监管人士表示，上海要做国际化的大都市，要做未来的科技型创新型城市，如果房价涨太快不利于人才引进。