【市场】“二次房改”来了

william9225

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收藏 2016-05-13

来源于第一财经周刊 403期 2016年5月16出版

其实问题是有没有必要启动一次居民房屋租赁市场的变革。
5月4日，国务院常务会议把一个关于房地产政策的新设计思路提上了运行日程。也就是把居民房地产租赁市场放到和居民房地产销售市场同等重要的政策地位上。两天后，住建部发布了关于鼓励居民房屋租赁市场的一些政策意向以及解释。
这些意向包括对合法登记的居民房地产租赁公司、机构和个人给予税收上的优惠，以及对从事居民房屋租赁的公司予以更多的金融支持。比如，通过发行债券、房地产信托（REITs）拓宽融资渠道。直接融资渠道也将得到拓展。
中央政府还鼓励地方政府盘活城区的存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应。
并且允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。
对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格将按照住宅项目的标准执行。这种商改民的想法是因为，很多商业用房位置离办公聚集区更近、配套比较好、交通也便利，把这些房子的性质改造成住宅，能够满足租赁住房的需求。这次住建部发布的政策意向，应该属于今年3月中国核心决策层既定的“关于进一步深化住房制度改革”，也就是所谓的“二次房改”的一部分。
“二次房改”是相对于1997年朱镕基时代停止国有企业福利分房，基本建立中国住房商品化市场体系和形成中国居民住房体系来说的（那次改革被认为是“第一次房改”）。
“第一次房改”基本上可以说是其后中国经济十年左右繁荣期的引擎之一。而这次希望解决中国房地产既有结构化问题而启动的“二次房改”能起到同样的作用吗？有些问题还是让人疑虑的。
和第一次房改城市居民旺盛的居住目的相比，“二次房改”所希望做大的房屋租赁市场并不是没有市场化，而是决策层认为，由于中国大城市房地产的诸多问题导致了这个市场不够有效。
所谓的房屋租赁市场“不够有效”，就是中国一线城市的房屋租金显得太高了。以至于被认为这种高租金导致了这些巨型城市中来自各地的新加入者难以参与其中。而城市年轻化受阻很可能使中国经济的持续繁荣受到影响。决策层认为，应该通过国有的租赁公司和改变民间资本进入居民房屋租赁市场的条件来改变这种结构化问题。
但问题是，在那些一线城市，居民房屋的租金是不是太贵了？如果你对比一下中国大城市居民房屋的租售比和现在中国国债的利率就会知道，房屋租金并不是太贵而是太便宜了。在北京和上海，绝大多数居民房屋的租售比小于2%，而中国记账式国债（三年期）利率都大于3%。当然，这也可以说是房屋销售价格太贵。
这种现象是由于两种预期造成的。一个是在这些大城市中工作可以挣到钱的增长率的预期——这主要决定了居民房屋的租金水平——以及对大城市房地产升值的预期。
如果决策层动用什么手段降低人们对这些大城市的经济发展的预期，以至于很多人离开这个城市，居民房屋的租赁价格会立刻下降。但这种自我伤害肯定是反智的。而另一方面，通过强力的行政手段让大城市的房地产价格降下来，在现在经济脆弱复苏的阶段肯定也不能做。也正是这两个问题不能解决，民间资本由于房屋销售的利润远高于房屋租赁的利润，是不会进入租赁市场的，因为这么做就像一个人向银行借钱后再存到银行吃利息一样不明智。在这种情况下，政府是自己出钱组成自己的国有租赁公司更合适，还是直接把钱补贴给租房者更经济呢？大概还是后者更有效，因为那样执行起来似乎更快，也不会破坏市场效率。