100万在上海内环内买房，这不是天方夜谭。但是世上真有天上掉馅儿饼的好事吗？如此廉价就能在魔都市中心置业，是不是要付出点代价呢？其实，算清一笔帐，就可以让你知道在内环内如此廉价买房是否值得？

老房子的投资回报这样算

总价低，单价不高，老房子的优点一大堆，现在就来分析一下，100万元在上海内环内投资的成本与回报。

就拿控江五村二手房总价为92万元的一套老公房来说，26.53平方米，完成交易估计成本在100万元左右，再花费1万－2万进行装修。在购房过程中，可以利用公积金贷款，如果使用一个人的公积金贷款来购房，基本公积金和补充公积金相加，贷款可以达到60万元的上限，贷款15年，那么首付加上装修估计支付41万－42万元，贷款60万元，总投入102万元。

在这个贷款购房的方案中，每月还款成本为4216元。按照目前的上海租房价格的水平，该房的租赁价格大概在3000－3500元左右，年回报大约3.6万到4万元，年回报率大概在4%左右。

仅仅依靠房租，房产投资回报率并不高。但是考虑到今年来住宅房价已超过10%的增幅，购买住宅增值的回报还是相当可观的。还是以这套房产为例，去年同期房价约80万元，今年上涨达到92万元。由于使用了两倍的杠杆，41万成本投入，获得了12万的收益，年投资回报率达到30%。

老房子虽便宜，但是置业风险！

据悉，这套92万元的老房子建造于1957年，土地使用权已经接近或者超过60年了。也就是说，在普遍70年住宅土地使用权的市场上，10年后，这个房子土地使用权就可能到期了，到时产权能否交易，目前还没有明确说法。

当然，限购政策也是阻挠这套房产成交的重要原因之一。按照楼市新政，外地购房者需要交满一定期限的社保，才能拥有购买上海二手房的资格，对于大部分购房者来说，将唯一的一次合法购房机会放在这套小房子上并不合算。Shhuang44ss