【独家发布】[中房研协]融创已嗅地王风险止步高价拿地

zishengzheqiang

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收藏 2016-06-30

[中房研协]融创已嗅地王风险止步高价拿地
[城市]：全国 [发布时间]：2016-06-30
[报告类型]：企业监测分析 [发布机构]：中房研协

[关键词]：中房研协,融创,地王

报告内容 编者按：融创是中国房地产界市场敏锐度最高的公司之一，孙宏斌经历了事业和人生的大起大落，对市场的理解自有一套逻辑，其关键时刻的判断自然要格外重视。当前一线城市和部分二线城市地王频现，同时在“权威人士”谈话后，货币政策悄然收紧，再则人民币贬值趋势加大，房地产市场似乎正在进入发展的瓶颈。也许，急流勇退才能显示一个人，一家企业的大智慧。
融创已嗅风险，对高地价趋向谨慎
面对地王频出，开发商嗅到了风险。6月28日，融创中国董事长孙宏斌在合肥项目发布会上透露：融创已经在全国范围内暂停申请拿地。
当前地价高企已经对开发商形成利润压力，货币政策收紧又成普遍预期。孙宏斌坦言，一线城市风险很大，现在个别二线城市风险也很大，地价这么涨、这么贵，是不可持续的。值得一提的是，货币政策走向对房地产市场的影响至关重要。当信贷开始收紧，这比地王风险更要命。孙宏斌判断，预计下半年宏观政策基本面不大会有变化，M2增幅减少已经在发生了，从企业角度来看，五六月份就已经开始感受到资金面收紧。暂停拿地是权宜之计。至于一级市场拍地什么时候重启，要视后续信贷政策而定，但是融创的并购不会停。
从2015年下半年开始，楼市热引发土地价格攀升，市场热度从一线城市向二线城市传导。作为二线城市，合肥房价持续领跑。根据国家统计局发布的4月房价数据，自2016年2月以来，合肥二手房价格连续三个月领涨全国。4月份，合肥新房价格环比上涨5.8%，二手房价格环比上涨6.8%，均为全国最大涨幅。
在过去几年中，“聚焦一线核心城市”是融创中国坚定战略，公司深耕北京、上海等核心城市。在调控之下，开发商开始向一线城市回流，一线城市“地王”频出。从2014年年底开始，融创中国战略布局开始掉头，相继进入了西安、成都、武汉、合肥等二线市场。年末岁初，融创在合肥政务区相继拿下两块土地，住宅楼面价分别为17100元/平方米、13929元/平方米，溢价率均超过400%。
孙宏斌认为向二线城市渗透是适时的战略调整，因为在一线城市实在拿不到地了，土地太贵了，竞争激烈。而负责合肥区域的融创中国副总裁王鹏表示，合肥市场土地供应紧缺，需求端有产业经济支持，豪宅产品尚处空白，融创拿下上述地块之后，会引入融创的TOP豪宅系列，走高端产品路线。
后续货币政策收紧将伴随高地价风险
地王频现主要和流入这一市场的货币量有关。在信贷宽松的大背景下，对于企业而言来钱相对容易，而相较于其他实体产业，更多企业倾向于选择房地产市场。房企拿地激进和货币增发有很大的关系，前期为避免股市下行带来的流动性不足，央行释放了比“稳健”更宽松一些的货币量进入市场。
在前期资金面整体宽松背景下，房地产开发企业融资成本下降，融资渠道拓宽，账面“不差钱”，因而可以动用巨资竞相追逐地价，不断刷新土地“溢价率”指标，导致热点城市房地产市场普遍出现“面粉贵过面包”这一“水涨船高”现象，并诱发市场恐慌性需求。
地王频出会对楼市会造成“繁荣”的假象，目前房地产市场的气氛被调动起来了，房地产市场在惯性作用下，热度将持续一段时间，从市场周期来看，上半年地价快速上涨也会对热点城市的房价产生正反馈，房价也许还会出现一定补涨。
但是，值得一提的是，货币政策不可能再过度宽松，甚至搞“强刺激”，否则流动性泛滥的后果是资产价格的飙升，副产品是通货膨胀。市场调整已经开始，政策基调已有所收紧，信贷宽松程度有所减弱，后续货币政策收紧以及房地产市场有周期性调整的话，高价地王则存在较高的风险，例如要承担较高的财务成本。
最后建议，地王“解套”可从以下策略着手：一是压低产品开发成本，以高周转模式来争取更大利润；二是采取灵活的定价策略，如将项目分为三期开盘，逐渐抬高价格；三是积极从其他市场发掘客户，比如从股票市场找出部分潜在的需求，导入到此类高端物业的销售市场。
（本文来源：财新网，有编辑及整理）

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zishengzheqiang

2016-6-30 16:36:18

“孙宏斌坦言，一线城市风险很大，现在个别二线城市风险也很大，地价这么涨、这么贵，是不可持续的。值得一提的是，货币政策走向对房地产市场的影响至关重要。当信贷开始收紧，这比地王风险更要命。孙宏斌判断，预计下半年宏观政策基本面不大会有变化，M2增幅减少已经在发生了，从企业角度来看，五六月份就已经开始感受到资金面收紧。暂停拿地是权宜之计。至于一级市场拍地什么时候重启，要视后续信贷政策而定，但是融创的并购不会停。”
地王、房价涨幅如此之快，资金泛滥是推手。有旁证：易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，当前开发企业一致看好一线城市及二线的核心城市，导致每场竞拍都出现大量的竞争者，使得地价越拍越高。他表示，2016年延续了2015年的货币宽松环境，而且融资成本更低。随着企业发债的金额越来越高，手中的资金越来越多，拿地的意愿也会更强。