经历了2015年整年的楼市大热，延续到2016上半年仍然维持较高成交量。紧接着 3月出台了限购新规“沪九条”，意在稳定楼市成交，除此以外，5月1日起全面实行“营改增”、逐渐打开封闭小区、严厉打击违规中介等各种政策也渐渐开始实行，这些政策对楼市的成交、购房者的心理都产生了深远影响。2016上半年上海楼市可谓风起云涌……

沪九条出台时机准！外环外低价房吃香

对于即将过去的2016上半年楼市，卢文曦表示，整个楼市总体处于平稳合理的发展趋势，成交量从急速上升之后又回归理性。一季度量价齐升，之后因为“3•25”新政的出台，又处于平稳调整期，包括近期上海二手房房价上涨幅度开始收窄，这些都是预料之中的事。

楼市目前回归到合理的成交量，并且处于平稳状态，其实归功于“3•25”新政的出台时机拿捏很到位。如果说放在4、5月份再出台，会加速整个市场的回落。

卢文曦表示，上半年成交比较火热的区域主要集中在外环外，比如嘉定、松江、青浦、奉贤等区域成交量很可观。上海目前的均价为3.5万/平，而这些外环外区域均价不到2万/平，在这样一个对比的情况下，价格相对较低对于购房者具有一定的吸引力。

一季度上海房价走高！未来政策或持续收紧

从政策的角度来说，“3•25”新政符合市场预期。据中原统计到的数据显示，一季度上海房价涨幅23%，而2015整年房价才涨幅21%，这样的涨幅呈现了一个恐慌性的市场局面，存在绝对的不合理成分，因此，有关部门势必要出台调控政策来让市场降温，否则非理性的发展对楼市具有强大的危害性。

以往政策出台后会让楼市成交迅速低回冰点状态，新房成交量会跌至70万方，而“3•25”新政出台后，4-5月成交量依然维持在97万方，6月更是达到了100万方，上海新房市场还是在一个比较合理的交易范围之内运行的，并没有出现低于大家预期的效果。

未来如果还将进行楼市调控的话，唯一的可能性就是在今后的信贷和货币政策上，某些细分市场会有一些收紧的动作。

学区房交易量萎缩！未来成长空间较大！

关于学区房的成交量，卢文曦称，可能受到相关政策的影响，学区房的交易量和去年相比有所收缩。某些程度来看，学区房的确是很好的投资保值手段，毕竟学区也是属于刚需类的东西，本身学区也是属于资源性的物业形态。

前几年之所以学区市场火热是因为楼市本身的大环境比较理想，购房者对未来市场有很大预期。上海二手学区房房价每年都有稳定的上升，如果租赁的话也会有很好的租金回报。而今年都是刚需购房者打算入手学区房，完全是为了孩子读书，因此，上海二手学区房市场回归理性需求。当然，目前入学政策没有出现根本性变化的背景下，学区房成长空间还是比较大的。Shhuang44ss